Giá bán chung cư sơ cấp trung bình tại Hà Nội liên tục lập đỉnh, chạm mốc 80 triệu đồng/m2: Vì sao giá vẫn chưa chịu hạ?

Theo các báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam và One Mount Group mới đây, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý II/2025 đã chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m2. Mức giá này tăng gần 6% so với quý trước và vọt lên 24% so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy một xu hướng tăng giá trở lại.

Trước làn sóng tăng giá này, nhiều ý kiến cho rằng, nguyên chính nằm ở sự mất cân đối cung - cầu kéo dài và có vai trò "dẫn dắt" của một nhóm chủ đầu tư lớn.

"Một thị trường thiếu hụt nguồn cung, nhu cầu bị dồn nén suốt nhiều năm, đặc biệt khi tới 90% nguồn cung nằm trong tay một số ít doanh nghiệp thì việc giá bị điều tiết và neo ở mức cao là điều khó tránh khỏi. Khách hàng rất khó mua được nhà với giá hợp lý trong bối cảnh này", lãnh đạo một sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội nhận định.

Trong bối cảnh giá nhà tăng cao, tại cuộc họp hồi tháng 5, Thường trực Chính phủ cũng đã yêu cầu các bộ ngành liên quan khẩn trương làm rõ nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao, đồng thời đề xuất các biện pháp để giảm giá thành, tăng nguồn cung và khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Số liệu thống kê của các tổ chức quốc tế, một người có thu nhập trung bình tại Việt Nam cần tới 25 năm 8 tháng làm việc không ngừng mới tích lũy đủ tiền để mua được một căn hộ tiêu chuẩn. 

Con số này đưa Việt Nam vào nhóm những quốc gia có thời gian tích lũy để sở hữu nhà ở lâu nhất thế giới, phản ánh rõ nét khoảng cách giữa thu nhập và giá bất động sản ngày càng giãn rộng.

Theo các chuyên gia và đại diện các doanh nghiệp, nhiều chi phí đầu vào tăng mạnh kéo theo giá chung cư tăng, đơn cử như tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, hạ tầng/xây dựng, chi phí vốn...

Liên quan đến bảng giá đất, Bộ Xây dựng trước đó cho biết khi áp dụng bảng giá sát thị trường, chi phí đầu tư xây dựng các dự án bất động sản sẽ tăng lên khá nhiều so với trước đây. Các chi phí cấu thành chính ảnh hưởng đến giá nhà ở, bất động sản bao gồm 7 khoản chi phí trong đó có: tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng dự án (nhà ở, bất động sản); thuế, phí liên quan…

Trong đó, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động từ khoảng 7-20% đối với dự án chung cư và khoảng 25-50% đối với dự án biệt thự.

Ví dụ tại khu nhà ở của chủ đầu tư GP.Invest, nếu giá bán một căn hộ là 36 triệu đồng/m2 và chi phí tiền sử dụng đất khi áp bảng giá đất mới chiếm 60% thì số tiền phải trả cho tiền sử dụng đất là 22 triệu đồng/m2 (36 triệu x 60% = 22 triệu).

Trong khi, nếu áp dụng bảng giá đất cũ, chi phí tiền sử dụng đất chỉ chiếm 42% giá bán, thì số tiền phải trả cho tiền sử dụng đất là 15 triệu đồng/m2 (36 triệu x 42% = 15 triệu).

Phân tích về câu chuyện các chi phí đầu vào của một dự án nhà ở thương mại hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho biết để làm một dự án bao gồm: 25% chi phí đất đai, dự án càng gần trung tâm chi phí đất đai càng cao, vị trí vàng chiếm 40-50% giá thành, giá trị bất động sản.

Tiếp theo là chi phí thủ tục đầu tư chiếm khoảng 5-10% tổng chi phí, có thể đội lên tới 15% nếu thủ tục kéo dài. Chi phí vốn chiếm khoảng 5-10%, ngoài ra còn có nhóm chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, máy móc) đang bị đẩy lên cao do vật giá leo thang và chi phí thuê lao động tăng.

Từ cơ cấu đầu vào này, ông Đính tính toán giá nhà ở thương mại tại Hà Nội như sau: khu vực trung tâm giá bán dao động từ 50-70 triệu đồng/m2, quận vùng ven khoảng 35-40 triệu đồng/m2, khu vực các huyện ngoại thành từ 30-40 triệu đồng/m2.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GPInvest nhận định có 2 nguyên nhân chính khiến giá nhà ở hiện nay bị đẩy lên mức cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Theo ông Hiệp, nguyên nhân đầu tiên xuất phát từ sự mất cân đối giữa cung và cầu. Trong khi dân số đô thị ngày càng gia tăng, kéo theo nhu cầu nhà ở tăng lên từng ngày, thì số lượng dự án mới lại bị ách tắc bởi nhiều vướng mắc, đặc biệt là vấn đề pháp lý. Tình trạng này kéo dài khiến nguồn cung không thể bắt kịp tốc độ gia tăng của cầu, từ đó tạo ra áp lực lớn lên giá nhà.

Nguyên nhân thứ hai, theo ông Hiệp, đến từ việc chi phí đầu vào tăng mạnh, cụ thể là giá đất và giá xây dựng. Ông cho biết, trong năm 2025, chi phí xây dựng đã tăng vọt do tình trạng khan hiếm vật liệu, đẩy giá lên khoảng 10-15% so với các năm trước. Đây là yếu tố trực tiếp khiến giá thành sản phẩm nhà ở bị đội lên đáng kể.

Ngoài ra, Chủ tịch GPInvest thẳng thắn chỉ ra rằng, việc định giá đất hiện nay tuy được xác định là theo nguyên tắc thị trường, nhưng trên thực tế lại đang có biểu hiện "thả nổi". Ông dẫn chứng ngay trong cùng một dự án, chỉ cần cách nhau 3-4 tháng, quyết định định giá đất sau đã cao hơn quyết định trước tới 30%. Điều này dẫn đến tình trạng phi lý khi cùng một sản phẩm, người mua ở hai thời điểm khác nhau lại phải trả mức giá chênh lệch lớn.

Cũng theo ông Hiệp, tỷ trọng giá đất trong cơ cấu chi phí phát triển dự án là rất đáng kể. Với nhà thấp tầng, chi phí đất có thể chiếm đến 30% tổng giá thành; còn với chung cư từ 25-30 tầng, tỷ lệ này dao động khoảng 10-12%. Khi giá đất tăng liên tục, giá nhà bị kéo theo và tạo ra mặt bằng giá "neo cao".

"Nếu vẫn tiếp tục định giá đất trượt giá theo thị trường như hiện nay, chúng ta sẽ không thể kiểm soát được chi phí đầu vào, không chỉ đối với đất ở mà cả với đất khu công nghiệp. 

Hệ quả là chi phí sản xuất, chi phí logistics và giá thành sản phẩm trong nước sẽ cao hơn mặt bằng chung của khu vực, làm suy giảm năng lực cạnh tranh quốc gia và ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hút vốn đầu tư nước ngoài", ông Hiệp cảnh báo.

Chủ tịch GPInvest nhìn nhận hiện nay chúng ta đang đứng trước một câu hỏi lớn: nếu tiếp tục để cơ chế định giá đất vận hành hoàn toàn theo thị trường, mà thiếu vai trò điều tiết của Nhà nước, thì liệu giá đất có bao giờ dừng lại? Thực tế cho thấy, nếu xu hướng này cứ tiếp diễn, giá đất tại Việt Nam hoàn toàn có thể nằm trong nhóm cao nhất thế giới. Ngay trong một dự án, chỉ cần chênh nhau vài tháng, giá đất từng phần cũng có thể thay đổi rõ rệt, đó là biểu hiện điển hình của tình trạng "thả nổi giá".

Qua đó, ông Hiệp cho rằng Chính phủ cần sớm nghiên cứu và ban hành một chiến lược quản lý giá đất hợp lý để giữ ổn định cho thị trường bất động sản. Trong đó, phải tính toán lại tỷ trọng giá đất trong cơ cấu giá nhà ở, từ đó xác lập mặt bằng giá phù hợp, thay vì để thị trường tự điều tiết theo kiểu "sau luôn cao hơn trước".