Bỏ chục tỷ mua shophouse chung cư, cách nào để duy trì dòng tiền?

Từng tin chắc rằng sẽ có nguồn thu ổn định và tiềm năng tăng giá dài hạn, ông Nguyễn Đức Tuấn (một nhà đầu tư tại Hà Nội) đã xuống tiền chốt căn shophouse nằm ngay dưới chân một tòa chung cư cao cấp.

Nhưng suốt thời gian dài, căn shophouse trị giá cả chục tỷ đồng vẫn im lìm, cửa đóng then cài. Ông Tuấn tìm mọi cách từ đăng tin, nhờ môi giới, thậm chí giảm giá thuê, nhưng đều vô vọng.

Không riêng gì căn của ông Tuấn, dãy shophouse quanh đó cũng chung cảnh vắng vẻ, phần lớn treo biển cho thuê hoặc chuyển nhượng. Cả khu lác đác vài shophouse có khách thuê để mở cửa hàng tạp hóa phục vụ cư dân nội khu hoặc nhà thuốc. 

Mặc dù giá rao bán có thể tăng so với thời điểm mua ban đầu do lạm phát hoặc sự phát triển chung của khu vực, nhưng để tìm được người mua sẵn sàng xuống tiền “chốt lời” lại là một thách thức lớn. Ông Tuấn muốn bán lại để thu hồi vốn nhưng không có người hỏi, thanh khoản trở nên vô cùng khó khăn.

Thực tế, thời điểm mới bàn giao nhà, shophouse chung cư ở đây khá nhộn nhịp. Nhiều khách thuê để mở tạp hóa, vật liệu xây dựng, ăn uống, văn phòng bất động sản,... Khu đô thị này dù được định vị cao cấp, quy hoạch hiện đại, nhưng lại vắng vẻ khách vãng lai, chủ yếu chỉ phục vụ cư dân nội khu.

Đến khi dự án đi vào hoạt động ổn định, khách thuê liên tục rút đi khiến cả dãy shophouse tầng 1 gần như bỏ trống. Tình cảnh này trái ngược với shophouse tại nhiều dự án chung cư bình dân trên địa bàn luôn kín khách, kinh doanh sầm uất.

Chị Thanh Trúc, một nhân viên môi giới bất động sản, cho biết chị có danh sách hàng chục căn shophouse đang nhờ gửi bán hoặc cho thuê.

Mức giá thuê đang dao động khoảng 25-70 triệu đồng/căn, tùy diện tích. Một căn shophouse có giá từ 4 tỷ đồng cho những căn diện tích nhỏ, đến hơn 30 tỷ đồng đối với những căn lớn, vị trí đẹp. Chị Trúc nhận thấy thời điểm này rất khó tìm khách.

“Nếu cứ khăng khăng giữ nguyên cấu trúc lớn, giá thuê cao và không điều chỉnh theo nhu cầu thực tế thì chẳng khác nào tự khóa cửa mặt bằng của mình. Chúng tôi đã từng hỗ trợ một số chủ nhà. Sau khi tổ chức lại mặt bằng, chia nhỏ diện tích, chuyển đổi mục đích sử dụng và kết nối với các đơn vị kinh doanh chuỗi, tỷ lệ lấp đầy đã tăng”, chị Trúc nói.

Không còn 'mua là thắng'

Theo giới chuyên gia, sự xuống dốc của shophouse khối đế không phải là hiện tượng ngẫu nhiên, mà phản ánh một loạt vấn đề có tính hệ thống, từ thay đổi trong hành vi tiêu dùng, sự dư thừa nguồn cung đến rào cản pháp lý và hạn chế về mô hình khai thác kinh doanh.

Ông Lê Trung Hiếu, chuyên viên vấn đầu tư bất động sản thương mại, cho rằng, nhà đầu tư đã quá kỳ vọng vào tiềm năng cho thuê mà quên mất yếu tố quan trọng hơn là mô hình kinh doanh bên trong.

“Nhiều người nghĩ rằng chỉ cần vị trí đẹp là chắc chắn có lời. Nhưng shophouse không tự sinh ra giá trị - nó cần dòng tiền từ người thuê. Nếu khu vực đó không có sức mua thực tế, không thu hút khách vãng lai hoặc thiếu sự đa dạng dịch vụ, thì mặt bằng đẹp đến đâu cũng chỉ để... khóa cửa”, ông Hiếu nhận định.

Khi tiềm năng khai thác cho thuê không có do tình trạng bỏ trống hoặc doanh thu thấp, thì giá trị thực tế của bất động sản này trong mắt nhà đầu tư thứ cấp sẽ giảm đi đáng kể. Người mua mới sẽ phải cân nhắc giữa giá trị tài sản và khả năng sinh lời thấp hoặc rủi ro “chôn vốn”. Điều này tạo ra một vòng luẩn quẩn: giá có thể tăng trên giấy tờ, nhưng thanh khoản kém, khiến chủ sở hữu không thể hiện thực hóa lợi nhuận.

Ông Hiếu phân tích, giai đoạn này đòi hỏi nhà đầu tư phải thay đổi tư duy. “Chúng tôi thấy một số mô hình mới hoạt động khá hiệu quả như phòng khám chuyên khoa, lớp kỹ năng cho trẻ, trung tâm giáo dục công nghệ hoặc các dịch vụ trải nghiệm không thể thay thế bởi online. Đó là hướng đi cần được ưu tiên nếu muốn shophouse hồi sinh” ông Hiếu nói thêm.

Đối với chủ sở hữu shophouse, cần linh hoạt trong việc đàm phán giá thuê hoặc đưa ra các chính sách ưu đãi để thu hút khách thuê, chấp nhận lợi nhuận thấp hơn ban đầu để duy trì dòng tiền.