Giá nhà không ngừng leo thang, người trẻ chật vật tìm lối đi cho giấc mơ an cư

Thị trường "khát" nhà bình dân, phân khúc cao cấp chiếm sóng

Báo cáo mới nhất từ Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, trong 5 tháng đầu năm, thành phố đã phê duyệt chủ trương đầu tư cũng như tìm được nhà đầu tư cho 11 dự án nhà ở và khu đô thị. Tổng quy mô của các dự án này lên tới khoảng 434 ha với tổng nguồn vốn đầu tư vượt mức 118.786 tỷ đồng, ghi nhận mức tăng 5 dự án so với cùng kỳ năm ngoái. Tính trên toàn địa bàn thành phố, có 96 dự án nhà ở đang được triển khai với tổng lượng sản phẩm hơn 95.400 căn, bao gồm 87.279 căn hộ chung cư và 8.136 căn nhà ở thấp tầng.

Dẫu vậy, bức tranh thị trường lại cho thấy một thực tế đáng lo ngại về sự lệch pha cung cầu, khi phần lớn nguồn cung mới đều thuộc nhóm sản phẩm cao cấp. Cụ thể, trong 5 tháng đầu năm nay, thành phố có 20 dự án nhà ở thương mại được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi thuộc diện miễn giấy phép xây dựng. Đồng thời, có 20 dự án đủ điều kiện huy động vốn cho sản phẩm hình thành trong tương lai, tung ra thị trường 16.328 căn nhà với tổng diện tích sàn đạt trên 1,63 triệu m2.

Tuy nhiên, trong số hơn 16.300 căn đủ điều kiện gọi vốn này, phân khúc cao cấp đã chiếm trọn 14.637 căn, tương đương gần 90% tổng số lượng. Phân khúc trung cấp chỉ đóng góp một lượng nhỏ với 1.691 căn, trong khi phân khúc nhà ở bình dân hoàn toàn vắng bóng.

Thực trạng này cũng được phản ánh đồng nhất trong các báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường lớn như Savills, CBRE, Avison Young và JLL Việt Nam. Các tổ chức này chỉ ra rằng, khoảng 80-90% rổ hàng mở bán mới tại TP.HCM trong nửa đầu năm nay đều là hàng cao cấp. Ngay cả tại các khu vực mới sáp nhập như Bình Dương cũ, các dự án căn hộ mới xuất hiện cũng đã chạm ngưỡng giá 60-70 triệu đồng/m2, được xếp vào nhóm trung và cao cấp, thông tin trên Tri thức-Znews.

Nguyên nhân của xu hướng tăng giá này xuất phát từ việc chi phí phát triển dự án liên tục leo thang. Các chuyên gia phân tích rằng giá đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí vốn cùng các nghĩa vụ tài chính về đất đai đều tăng mạnh những năm qua. Thực tế này khiến việc xây dựng nhà ở giá rẻ không còn mang lại hiệu quả kinh tế cho chủ đầu tư, buộc phần lớn các doanh nghiệp phải quay xe, tập trung vào phân khúc trung - cao cấp nhằm bảo toàn biên lợi nhuận.

Hệ quả trực tiếp là giá nhà liên tục thiết lập những cột mốc kỷ lục mới tại nhiều đô thị lớn. Thống kê của Avison Young chỉ ra trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng 72%, tại TP.HCM tăng 50% và Đà Nẵng tăng 34%. Trong khi đó, tốc độ tăng thu nhập bình quân của người dân lại vô cùng nhỏ giọt, chỉ đạt khoảng 6-10% mỗi năm. 

Theo chỉ số ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2025, tính đến cuối năm 2025, giá nhà đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm của người dân. Bước sang đầu quý II năm nay, giá mở bán căn hộ mới trung bình đã chạm mốc khoảng 3.900 USD/m2 (tương đương 102 triệu đồng/m2) tại TP.HCM và 3.950 USD/m2 (gần 104 triệu đồng/m2) tại Hà Nội.

Người trẻ loay hoay tìm lối đi giữa ba dòng xu hướng

Khi giá nhà phi mã vượt quá xa tốc độ tăng thu nhập, giấc mơ có được một mái nhà của những người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là thế hệ trẻ, đang trở nên mịt mờ hơn bao giờ hết. Khả năng tích lũy của người lao động tại các đô thị lớn còn bị bóp nghẹt bởi chi phí sinh hoạt đắt đỏ. Số liệu từ Cục Thống kê cho thấy chỉ số giá tiêu dùng (CPI) khu vực thành thị đã tăng 0,84% vào tháng 4, dẫn đầu là nhóm nhà ở, điện nước và vật liệu xây dựng. Cùng với đó, giá thuê nhà tăng cao cũng khiến việc tích lũy khoản tiền trả trước để mua nhà trở thành một thử thách lớn.

Không chỉ gặp áp lực về kinh tế, tư duy về việc sở hữu một bất động sản của thế hệ trẻ cũng đang chuyển dịch mạnh mẽ. Một cuộc khảo sát của Happiness Saigon thực hiện đầu năm 2026 đối với 350 người thuộc thế hệ Gen Z cho thấy, ba ưu tiên hàng đầu trong kế hoạch chi tiêu những năm tới của họ lần lượt là phát triển bản thân, tiết kiệm và đầu tư. Điều này chứng minh giới trẻ hiện nay đã bắt đầu cân nhắc kỹ lưỡng về chi phí cơ hội, thay vì dồn toàn bộ nguồn lực tài chính quý giá vào một tài sản dài hạn như nhà ở.

Từ những biến động trên, đơn vị Avison Young nhận định thị trường đang hình thành nên 3 nhóm hành vi rõ rệt ở những người mua nhà trẻ tuổi.

Nhóm đầu tiên được gọi là nhóm "chờ cơ hội". Đây là những người vẫn nuôi dòng máu sở hữu nhà nhưng chủ động lùi thời gian mua nhằm né tránh các rủi ro tài chính. Họ liên tục quan sát biến động của lãi suất, các chính sách tín dụng và nguồn cung mới, đồng thời dồn sức tích lũy thêm vốn. 

Xu hướng chờ đợi này được dự báo sẽ còn lan rộng khi lãi suất vay mua nhà năm 2026 được nhận định sẽ tăng thêm 3-4 điểm % so với cùng kỳ năm trước. Nhiều người đặt mục tiêu phải gom đủ ít nhất 30% giá trị căn hộ rồi mới tính đến chuyện vay mượn nhằm giảm bớt gánh nặng nợ nần. Điều này khiến lượng người quan tâm tìm hiểu thị trường vẫn rất đông đảo nhưng tỷ lệ chốt giao dịch thực tế lại sụt giảm mạnh.

Ngược lại, nhóm thứ hai chọn cách "hành động" ngay lập tức. Họ chấp nhận dấn thân vào những rủi ro tài chính để sở hữu nhà càng sớm càng tốt vì lo sợ rằng càng chần chừ, cơ hội sẽ càng thu hẹp khi giá nhà liên tục tăng cao. Để hiện thực hóa điều này, họ sẵn sàng chuyển dịch ra các đô thị vệ tinh hoặc các khu vực ngoại vi cách trung tâm từ 15-20 km nhằm săn tìm những căn hộ có giá dưới 5 tỷ đồng. Đây chính là động lực giúp hấp thụ hàng cho các dự án tại khu vực giáp ranh TP.HCM cũ như Thuận An, Dĩ An hay Thủ Dầu Một. 

Dẫu vậy, phần lớn người mua ở nhóm này đều cần đến sự hậu thuẫn tài chính từ người thân hoặc phải vay tới 70% giá trị căn nhà, đồng nghĩa với việc gánh khoản nợ kéo dài từ 10 đến 20 năm. Họ cũng phải cạnh tranh khốc liệt với các nhà đầu tư sẵn tiền mặt. Tuy nhiên, chuyên gia từ Avison Young nhận định nếu chọn được sản phẩm hợp lý về giá cả, vị trí và pháp lý, nhóm này hoàn toàn có thể an cư ổn định.

Cuối cùng là nhóm thứ ba, những người đã cởi bỏ tư tưởng phải sở hữu nhà bằng mọi giá. Đối với họ, thuê nhà là một quyết định tài chính chủ động nhằm giữ cho bản thân sự linh hoạt tối đa trong cả công việc lẫn cuộc sống. Lựa chọn này giúp họ kiểm soát chi phí chỗ ở luôn nằm trong ngưỡng an toàn so với thu nhập, từ đó có thể phân bổ dòng vốn sang các kênh đầu tư sinh lời khác hoặc phục vụ mục tiêu nâng cấp bản thân. Quyết định của nhóm này không hẳn vì họ thiếu thốn tài chính, mà nó cho thấy một góc nhìn hoàn toàn mới của thế hệ trẻ về giá trị của tài sản và chất lượng sống hiện đại.