Nghịch lý thị trường nhà ở xã hội: Nơi tranh giành, chốn bỏ hoang

Chương trình phát triển nhà ở xã hội trên cả nước đang ghi nhận những chuyển biến tích cực sau khi hàng loạt vướng mắc về thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng và giao đất được tháo gỡ. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, toàn quốc hiện có 781 dự án đang triển khai với quy mô khoảng 720.055 căn. Với tốc độ này, mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội có thể sẽ cán đích vào năm 2028, sớm hơn 2 năm so với kế hoạch ban đầu của Chính phủ.

Sự tăng tốc về nguồn cung diễn ra trong bối cảnh nhu cầu tại các đô thị lớn vô cùng gay gắt. Sức hút của phân khúc này đến từ lợi thế giá cả, khi mức giá nhà ở xã hội chỉ bằng khoảng 25-30% so với giá căn hộ thương mại vốn đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Chính vì vậy, cuộc đua giành suất mua nhà diễn ra vô cùng khốc liệt. 

Đầu năm nay, dự án Lý Thường Kiệt tại Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận hơn 12.000 hồ sơ đăng ký nhưng chỉ có khoảng 750 căn hộ, và sau khi trừ đi các đối tượng ưu tiên hay giải tỏa, số căn cho người đủ điều kiện thông thường chỉ còn hơn 100 căn. Tại Hà Nội, dự án ở xã Thiên Lộc (huyện Đông Anh cũ) cũng quá tải với hơn 3.600 hồ sơ cho 929 căn hộ. Tình trạng người dân mang theo ghế nhựa, đồ ăn xếp hàng xuyên đêm để nộp hồ sơ đã không còn hiếm gặp trong nửa năm qua.

Tuy nhiên, thị trường lại đang tồn tại một nghịch lý lớn khi khả năng hấp thụ không đồng đều, dẫn đến hiện tượng "ế" nguồn cung ở nhiều nơi. Ngay tại Hà Nội, dự án THT New City ở phía tây vẫn chưa bán hết căn hộ sau hơn một thập kỷ triển khai. Ở phía Nam, dự án Thanh Tân tại phường Dĩ An vừa chậm bàn giao cho khách cũ, vừa chật vật tìm khách mới. 

Tình trạng tiêu thụ trì trệ này cũng xuất hiện rõ rệt tại các tỉnh như Lào Cai, Gia Lai hay thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh. Điển hình tại Gia Lai, một dự án gần khu công nghiệp mở bán gần 400 căn từ tháng 3 nhưng đến nay mới chỉ tiêu thụ được vỏn vẹn 17 căn.

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, nhận định rằng thời gian thực hiện chủ trương đầu tư đã giảm đáng kể từ 2-4 năm xuống còn 3-12 tháng, song áp lực dư cung tại một số địa phương là có thật. Nguyên nhân là do các tỉnh triển khai theo chỉ tiêu được giao mà chưa đánh giá sát nhu cầu thực tế. 

Đặc biệt, việc xây nhà ở xã hội quanh các khu công nghiệp để bán cho công nhân tiềm ẩn rủi ro cao do lực lượng lao động này có tính dịch chuyển lớn, việc làm mang tính thời vụ và không phải ai cũng muốn định cư lâu dài. Ông Quê cho rằng mô hình này sẽ hiệu quả hơn nếu do Nhà nước đầu tư cho thuê giá thấp, thay vì để doanh nghiệp tư nhân xây để bán.

Bên cạnh câu chuyện cung - cầu, các quy định pháp lý hiện hành cũng bộc lộ một số bất cập. Nhà ở xã hội ban đầu được thiết kế cho nhóm thu nhập thấp tại đô thị, nhưng phần lớn dự án lại xây ở ven đô hoặc gần khu công nghiệp. Do luật chưa có khái niệm "người thu nhập thấp ở nông thôn" nên nhiều người dân địa phương có nhu cầu thực lại không thuộc diện được mua. 

Từ thực tế này, Chủ tịch G6 Group đề xuất nên giao quyền xác định ngưỡng thu nhập được mua nhà ở xã hội cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thay vì áp dụng một mức trần chung cho 34 tỉnh, thành phố như hiện tại, bởi mức thu nhập của người dân giữa các vùng miền, thậm chí giữa các xã trong cùng một tỉnh, có sự chênh lệch rất lớn.