Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước, người mua hiện ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác thực tế.

Phân khúc nhà liền kề tại TP.HCM đang bước vào giai đoạn hồi phục với nhiều tín hiệu tích cực. Nguồn cung mới tăng trở lại sau thời gian dài khan hiếm, lượng giao dịch cải thiện đáng kể, song động lực của thị trường đã có sự thay đổi so với các chu kỳ trước.

Nếu trước đây tâm lý đầu cơ là yếu tố dẫn dắt thị trường thì hiện nay, nhu cầu ở thực cùng kỳ vọng vào sự phát triển của hạ tầng giao thông đang trở thành lực đẩy chính.

Trong quý II/2026, nhiều dự án mới được tung ra thị trường, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị ở khu Đông cùng các khu vực cửa ngõ và vùng ven TP.HCM. Xu hướng này cho thấy không gian phát triển tiếp tục mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm.

Theo thống kê của JLL, trong nửa đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 4.100 căn nhà liền thổ mở bán mới và khoảng 4.250 giao dịch thành công. Trong khi đó, CBRE Việt Nam cho biết riêng quý II đã có gần 2.000 căn được giới thiệu ra thị trường.

18-1784331025-gia-nha-lien-ke-tphcm-van-o-muc-cao-nguoi-mua-khong-con-chay-theo-luot-song
Mặc dù lượng giao dịch cải thiện, giá nhà liền kề TPHCM vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Ảnh: Anh Phương

Mặc dù cách thống kê giữa các đơn vị có sự khác biệt, các báo cáo đều phản ánh điểm chung là thanh khoản đã cải thiện rõ rệt. Sức mua chủ yếu tập trung vào những dự án có quy hoạch bài bản, pháp lý hoàn chỉnh và hệ thống tiện ích đồng bộ.

Diễn biến này cũng cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét. Những dự án sở hữu vị trí thuận lợi, tiến độ xây dựng đảm bảo và được hưởng lợi từ hạ tầng tiếp tục ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao. Trong khi đó, các sản phẩm thiếu lợi thế cạnh tranh vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận khách hàng.

Dù giao dịch khởi sắc hơn, mặt bằng giá nhà liền kề vẫn duy trì ở mức cao và chưa xuất hiện xu hướng giảm. Theo JLL, giá bán sơ cấp hiện vào khoảng 195 triệu đồng mỗi mét vuông đất.

Avison Young cũng cho biết tại khu vực trung tâm và khu Đông TP.HCM, giá bán dao động từ 6.000-14.000 USD/m2 đất do nguồn cung vẫn hạn chế. Việc bổ sung thêm các dự án ở khu vực ngoài trung tâm với mức giá dễ tiếp cận hơn chỉ khiến giá bình quân toàn thị trường điều chỉnh nhẹ, chưa đủ tạo ra xu hướng giảm giá.

Điểm đáng chú ý của thị trường hiện nay không chỉ nằm ở lượng giao dịch hay mặt bằng giá mà còn ở sự thay đổi trong hành vi của người mua.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, khách hàng hiện không còn ưu tiên xuống tiền chỉ vì kỳ vọng giá sẽ tăng trong thời gian ngắn. Thay vào đó, họ hướng đến những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch rõ ràng, kết nối giao thông thuận tiện và có thể khai thác sử dụng ngay.

Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao, các chính sách thanh toán linh hoạt từ phía chủ đầu tư cũng đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sức mua trên thị trường.

Ở góc độ đầu tư, bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, nhận định tư duy của nhà đầu tư đang chuyển từ "mua mới" sang "mua đúng".

Theo bà, giá trị của bất động sản hiện không còn được đánh giá dựa trên độ mới của dự án mà nằm ở khả năng tạo dòng tiền ổn định, duy trì sức cạnh tranh và gia tăng giá trị trong suốt quá trình khai thác. Khi chi phí vốn chưa giảm về mức thấp như trước, hiệu quả đầu tư dài hạn được đặt lên hàng đầu thay vì kỳ vọng tăng giá nhanh.

CBRE Việt Nam cho rằng các dự án hạ tầng quy mô lớn đang triển khai tại khu vực phía Nam sẽ tiếp tục tạo động lực cho thị trường trong thời gian tới.

Những công trình như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, mở rộng Quốc lộ 13, các tuyến vành đai cùng hệ thống đường sắt liên vùng được kỳ vọng sẽ mở rộng không gian phát triển đô thị, thúc đẩy nguồn cung dịch chuyển về các đại đô thị và khu đô thị vệ tinh ở cửa ngõ TP.HCM.

Cùng quan điểm, Avison Young Việt Nam đánh giá nhà liền kề vẫn là phân khúc có sức hút nhờ nguồn cung hạn chế. Đáng chú ý, nhóm khách hàng trẻ ngày càng sẵn sàng lựa chọn các đại đô thị ở khu vực phía Nam hoặc phía Tây thành phố nếu đáp ứng được các tiêu chí về môi trường sống, tiện ích và khả năng kết nối giao thông, thay vì chỉ tập trung vào vị trí gần trung tâm.

Theo nhận định của DKRA Consulting, xu hướng phân hóa của thị trường sẽ tiếp tục diễn ra trong những quý tới. Giao dịch vẫn tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ xây dựng đảm bảo và hưởng lợi từ hạ tầng giao thông, trong khi những sản phẩm được định giá quá cao hoặc thiếu lợi thế cạnh tranh sẽ tiếp tục gặp nhiều thách thức trong việc thu hút người mua.