"Giải mã" lý do chung cư có giá bán tới 100 triệu đồng/m2

Giá tăng phi mã

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 của CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ bán tại TPHCM (cũ) đạt 82 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 7% so với quý trước và 29% so với năm trước. Giá bán trong quý II được điều chỉnh tăng từ 10 - 13% so với giai đoạn trước.

Trong quý II, giá bán chung cư tại Bình Dương cũ tăng 11%, Đồng Nai 10% và Long An cũ 19% so với cùng kỳ. Đà tăng chủ yếu đến từ các dự án cao cấp mới ra mắt, kéo mặt bằng chung đi lên.

Số liệu từ nền tảng Nhà Tốt cũng cho biết 6 tháng qua, giá chung cư tại Long An cũ (Tây Ninh) tăng gần 19%, Bình Dương cũ tăng 11%, trong khi Đồng Nai ít dự án mới nên biến động nhẹ, khoảng 2%.

Theo dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan.com.vn, giá thứ cấp chung cư TPHCM đã tăng gần 33% so với cùng kỳ 2024. Tốc độ tăng giá ghi nhận mạnh nhất với các dự án cao cấp tại khu Đông TPHCM, đặc biệt là trên tuyến Xa lộ Hà Nội và khu vực Thủ Thiêm. Theo đó, giá chung cư thứ cấp quanh tuyến Xa lộ Hà Nội tăng 34%, khu Thủ Thiêm tăng 33%, khu vực quận 7 cũ tăng 28%, quận 9 cũ tăng 16%...

Báo cáo thị trường bất động sản quý II của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, giá chung cư tại TPHCM trong quý II đạt trung bình 89 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng 36% so với cùng kỳ năm ngoái - mức tăng cao nhất trong gần một thập kỷ. Giá thứ cấp tăng mạnh tại các khu vực có hạ tầng phát triển hoặc dự án đã bàn giao.

Một số dự án có mức độ tăng giá thứ cấp bình quân cao (7 - 10%) trong quý, như Gateway Thảo Điền (giá khoảng 123 triệu đồng/m2), Thảo Điền Green (163 triệu đồng/m2) Urban Green (khoảng 72 triệu đồng/m2), CityLand Park Hills (từ 65 triệu đồng/m2), Lavida Plus (67 triệu đồng/m2), Vista Verde (110 triệu đồng/m2), HaDo Centrosa Garden (130 triệu đồng/m2)...

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đưa ra số liệu, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã chạm ngưỡng 79 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý trước và tới 33% so với cùng kỳ năm trước - cao nhất trong vòng 3 năm qua. Nhiều dự án mới từ trung tâm đến vùng ven Hà Nội ra mắt nửa đầu năm nay cũng ghi nhận một mức giá mới, dao động 80-170 triệu đồng/m2.

Đánh giá về tình hình thị trường bất động sản quý II/2025, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, các dự án có mức giá trên 80 triệu đồng/m2 tăng mạnh, chung cư cao cấp và hạng sang chiếm tới 62% tổng nguồn cung, tăng hơn 10.000 sản phẩm so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, tỷ trọng chung cư cao cấp hạng sang tăng tới 16% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, thị trường chủ yếu mở bán căn hộ chung cư cao cấp và hạng sang, gần như không có căn hộ thương mại dưới 60 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TPHCM - những nơi có nhu cầu lớn nhất. Trong quý II/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán căn hộ cao cấp. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án tăng lần lượt là Hà Nội (gần 88%), Đà Nẵng (gần 70%) và TPHCM (hơn 48%).

Đầu vào quá cao

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng Giám đốc DKRA Consulting cho biết, có nhiều nguyên nhân khiến giá chung cư tăng cao, từ 70-100 triệu/m2 đối với chung cư. Cụ thể như chi phí lãi vay, chi phí mềm, thời gian làm thủ tục pháp lý dự án quá lâu, tiền sử dụng đất, chi phí vật liệu xây dựng tăng cao…

Một nguyên nhân quan trọng khác là từ năm 2022 đến nay, nhiều chủ đầu tư tung ra chính sách ân hạn nợ gốc khiến mặt bằng giá chung cư tăng cao. Ông Thắng lấy ví dụ, một dự án đáng lẽ chỉ bán 80 triệu đồng/m2 nhưng do có chính sách ân hạn nợ gốc nên phải tính phần đó vào giá bán nên đẩy lên tới 90 triệu đồng/m2. Giá bán này trở thành giá tham chiếu cho các chủ đầu tư trong khu vực lân cận khi mở bán, cơ quan Nhà nước cũng dùng giá bán này để tính tiền sử dụng đất nên vô tình khiến giá chung cư ngày càng tăng.

Lãnh đạo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận xét, mức giá hiện nay không chỉ vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp mà còn nằm ngoài tầm với của cả những người thuộc nhóm thu nhập trung bình cao. Nhiều khách hàng trẻ, dù có thu nhập tốt, ở mức 40 - 50 triệu đồng/tháng, vẫn không dám mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) thống kê, từ năm 2021 đến nay, TPHCM cũ không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội.

Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 - 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm là nhà ở cao cấp và rất đáng quan ngại là kể từ năm 2024 và 6 tháng đầu năm nay thì tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, chẳng những không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, mà cũng không còn nhà ở trung cấp dẫn đến thị trường nhà ở TPHCM phát triển không bền vững.

“Giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn. Đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra, vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị”, ông Châu nói.

Cách nào giảm giá bán?

TS Cấn Văn Lực cho biết, trên thực tế, nhiều doanh nghiệp có xu hướng triển khai cùng lúc nhiều dự án trên cùng một địa bàn dẫn đến áp lực vốn, dòng tiền và gia tăng rủi ro tài chính. Đây là điều cần được cảnh báo sớm để tránh hệ quả tiêu cực về lâu dài. Hệ luỵ, giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, tạo nên khoảng cách lớn so với mức bình quân thế giới.

Vì vậy, yêu cầu kiểm soát giá bất động sản, đưa giá về mức hợp lý hơn và đa dạng hóa nguồn vốn cũng như sản phẩm là vấn đề bức thiết để đáp ứng nhu cầu thực của người dân. Việc tham gia xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản sẽ tạo ra nền tảng quan trọng để thị trường minh bạch hơn.

Năng lực quản trị doanh nghiệp, văn hóa doanh nghiệp và quá trình chuẩn hóa quy trình, sản phẩm, nhân sự cũng cần được nâng cao để thích ứng với khung pháp lý mới theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

“Sáu bất cập lớn cần được xử lý, gồm đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính bất động sản, như khôi phục và phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia và quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt, đồng thời xây dựng lộ trình hợp lý cho việc đánh thuế bất động sản”, ông Lực nói.