Mặt bằng lãi suất đảo chiều đẩy thị trường bất động sản vào thử thách mới: người mua dè chừng vì áp lực vay vốn, doanh nghiệp chật vật xoay dòng tiền khi mùa mở bán cuối năm bắt đầu.

Diễn biến lãi suất thời gian gần đây đang tạo sức ép lớn lên cả người vay lẫn doanh nghiệp. Theo ghi nhận từ một số tổ chức nghiên cứu thị trường, lãi vay mua nhà trung bình đã tăng khoảng 1–1,5 điểm phần trăm so với đầu năm, nhiều ngân hàng thương mại đưa mức lãi suất về vùng 12–15% mỗi năm. Với các khoản vay dài hạn, chỉ cần lãi suất điều chỉnh nhẹ cũng đủ khiến bài toán dòng tiền của người mua trở nên khó kiểm soát hơn.

Không khí thận trọng phủ lên thị trường, từ người trẻ tìm căn nhà đầu tiên đến các chủ đầu tư đang chạy đua tiến độ cuối năm. Tâm lý e ngại xuất phát từ chính những rủi ro đang hiện hữu. Trường hợp chị Đặng Minh Ánh (Hà Đông) là một ví dụ: vay 1,5 tỷ đồng cho căn hộ hơn 3 tỷ với ưu đãi 0% giai đoạn xây dựng, nhưng khi ưu đãi kết thúc, nghĩa vụ trả nợ hằng tháng vượt 20 triệu đồng. Thu nhập giảm, công việc bấp bênh khiến khoản trả nợ nhanh chóng vượt khả năng chi trả, buộc chị phải bán căn hộ để tránh rơi vào vòng xoáy nợ.

Người dân muốn mua chung cư tầm trung, nhưng thị trường chỉ bán hạng sang' - Báo VnExpress
Người mua nhà e ngại khi mặt bằng lãi suất tăng.

Những câu chuyện tương tự xuất hiện ngày càng nhiều, khiến người mua nhà có xu hướng quan sát thay vì xuống tiền. Anh Tùng (Cầu Giấy) từng lên kế hoạch vay 1,5 tỷ để mua lô đất hơn 4 tỷ đồng, nhưng ngay khi lãi suất tăng thêm vài phần trăm, anh lập tức hoãn kế hoạch vì lo rủi ro “đội” chi phí lãi vay. Chị Huyền – người dành nhiều năm tích lũy để mua căn hộ hơn 3 tỷ – cũng tạm dừng kế hoạch vay 1,8 tỷ trong 20 năm khi thấy lãi suất chưa ổn định. Với nhiều người vay dài hạn, chỉ một biến động nhỏ của lãi suất cũng có thể làm lệch hoàn toàn điểm cân bằng tài chính.

Trong khi người mua cân nhắc kỹ càng, doanh nghiệp bất động sản lại đối diện sức ép lớn từ dòng tiền. Mùa mở bán cuối năm, vốn là thời điểm kỳ vọng tăng trưởng, năm nay diễn ra trầm lắng hơn. Anh Trương Thanh Lâm, giám đốc kinh doanh một dự án gần 400 căn hộ tại TP.HCM, cho biết tiến độ bán hàng bị ảnh hưởng đáng kể vì khách chậm ký hợp đồng và giải ngân. Điều này khiến dòng vốn thu về giảm, trong khi dự án vẫn phát sinh chi phí thi công và lãi vay. Áp lực chi phí vốn tăng lên khi lãi suất thương mại được điều chỉnh, buộc nhiều chủ đầu tư phải tính toán lại chiến lược triển khai.

Theo các chuyên gia, thị trường đang đối diện rủi ro kép: dòng tiền suy yếu từ phía người mua, còn nguồn cung mới sụt giảm khi nhiều dự án vướng pháp lý, hoặc chưa hoàn tất thủ tục đầu tư phải trì hoãn vì chi phí vốn tăng. Điều này đặc biệt dễ “đánh gục” những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tín dụng cao, phụ thuộc nặng vào dòng tiền bán hàng để quay vòng vốn.

Ở chiều ngược lại, các ngân hàng cũng phải siết chặt kiểm soát rủi ro. Khi lãi suất huy động tăng, nhiều nhà băng buộc điều chỉnh lãi suất cho vay để duy trì biên lãi ròng (NIM). Tuy nhiên, việc tăng lãi suất cũng làm rủi ro nợ xấu gia tăng, đặc biệt ở các khoản vay bất động sản dài hạn. Do đó, nhiều ngân hàng đang thắt chặt điều kiện thẩm định tín dụng, đánh giá kỹ năng lực trả nợ và kiểm soát hạn mức cho vay. Sự thận trọng này tạo ra tác động dây chuyền: tín dụng chặt hơn, người mua giảm nhu cầu vay, doanh nghiệp suy giảm thanh khoản, và ngân hàng lại đối mặt áp lực từ các khoản vay dự án chậm tiến độ.

Dù bối cảnh có phần khó khăn, các chuyên gia cho rằng đây cũng là giai đoạn tái cấu trúc cần thiết. Thị trường chỉ có thể ổn định trong trung hạn nếu ba chủ thể: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân cùng hành động đồng bộ. Chính sách tín dụng minh bạch, chương trình phát triển nhà ở hợp lý, doanh nghiệp đa dạng hóa nguồn vốn thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng, và người dân chủ động nâng cao hiểu biết tài chính. Khi các yếu tố này từng bước được củng cố, những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, tập trung vào nhu cầu ở thực sẽ có cơ hội dẫn dắt thị trường khi mặt bằng lãi suất ổn định trở lại.