Nâng mức cọc lên 50% khi đấu giá đất: Có chặn được hành vi trục lợi, thao túng?

Băn khoăn về nâng mức đặt cọc với hình phạt bổ sung

Đề cập đến những khó khăn, vướng mắc trong hoạt động đấu giá tài sản, Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) thừa nhận thời gian qua có trường hợp cố tình trả giá cao bất thường sau đó “bỏ cọc”, thông đồng, dìm giá hoặc cấu kết thao túng giá trong đấu giá đất tại một số địa phương để trục lợi.

Trước bối cảnh đó, dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về xử lý khó khăn, vướng mắc trong hoạt động đấu giá tài sản, quy định, trường hợp giao đất ở cho cá nhân hoặc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tối thiểu là 10% và tối đa là 50% giá khởi điểm.

Về xử lý vi phạm người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất, dự thảo Nghị quyết cũng nêu rõ: Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở cho cá nhân vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận hủy kết quả đấu giá, sẽ bị cấm tham gia đấu giá 6 tháng đến 5 năm. Có trách nhiệm thanh toán đầy đủ chi phí tổ chức đấu giá, giá dịch vụ và các chi phí liên quan khác của cuộc đấu giá đó theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền...

Tại cuộc họp về dự thảo Nghị quyết, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú cho rằng, cần cân nhắc đề xuất cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm, bởi Điều 70 của Luật Đấu giá tài sản hiện hành chỉ áp dụng biện pháp cấm đối với các trường hợp liên quan đến dự án đầu tư và khai thác khoáng sản. Việc nâng mức tiền đặt cọc lên đến 50% được coi là một biện pháp răn đe rất mạnh mẽ. Người tham gia sẽ không dám bỏ cọc vì sẽ mất một khoản tiền rất lớn. Do đó, việc bổ sung hình phạt cấm tham gia là không cần thiết.

Về các loại phí và tiền đặt cọc, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú nhấn mạnh, khi đã có quy định về tiền đặt cọc cao và bị mất khi bỏ cọc thì việc thu thêm các khoản phí khác sẽ không có nhiều giá trị, chỉ làm phức tạp thêm vấn đề. Ông Tú tán thành việc nâng mức đặt cọc tối thiểu từ 20% đến 50% là hợp lý và đủ sức răn đe.

Trong khi đó, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Phan Chí Hiếu bày tỏ băn khoăn với đề xuất nâng mức cọc tối đa lên 50%. Theo ông, với quy định này, các địa phương sẽ có xu hướng áp dụng mức kịch trần, dẫn đến hậu quả là không có người tham gia đấu giá hoặc chỉ có các doanh nghiệp lớn, chuyên đi đấu giá để bán lại tham gia, có thể làm gia tăng tình trạng trục lợi.

Ông Hiếu cho rằng, nguyên nhân chính của việc bỏ cọc là do giá khởi điểm quá thấp so với giá thị trường. Do vậy, nên tập trung vào việc định giá khởi điểm sát với giá thị trường, khi đó mức cọc 20% cũng đã là một khoản tiền rất lớn mà không ai dám bỏ. Đồng thời, quy định mức cọc hợp lý, linh hoạt và nên giao quyền quyết định mức cọc cụ thể cho bên có tài sản đấu giá, nghiên cứu áp dụng các chế tài bổ sung theo pháp luật dân sự.

Đặt cọc tối đa 50% không loại nhà đầu tư, mà loại bỏ kẻ cơ hội

Trao đổi với PV Tiền Phong , luật sư Trần Xuân Tiền (Trưởng Văn phòng luật sư Đồng Đội) cho rằng, việc chỉ trông chờ vào mức đặt cọc cao để răn đe là không đủ.

“Không thiếu những đối tượng có tiềm lực tài chính sẵn sàng bỏ cọc nếu mục tiêu chính của họ là phá hoại thị trường hoặc ngăn cản đối thủ tham gia”, luật sư Tiền nói.

Theo luật sư, hành vi bỏ cọc cố ý không chỉ gây thiệt hại cho Nhà nước, mà còn tạo tâm lý e ngại, phá vỡ niềm tin vào tính công bằng của cơ chế đấu giá.

Do đó, luật sư Tiền khẳng định cần thiết phải có quy định cấm tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định, đây là biện pháp bổ sung nhằm loại trừ hành vi thiếu trung thực khỏi quy trình đấu giá tài sản công cũng như tài sản của các cơ quan, tổ chức khác.

Luật sư Tiền cho rằng, luật hiện hành tuy chưa quy định rõ cấm tham gia trong trường hợp đấu giá đất ở, nhưng hoàn toàn có thể được hoàn thiện thông qua Nghị quyết này của Chính phủ. Đây là một hình thức pháp lý phù hợp, chúng ta không nên có những văn bản pháp lý cứng nhắc, cần có quy định kịp thời để hướng dẫn thi hành và xử lý những lỗ hổng đang tồn tại.

Luật sư Lê Hồng Hiển (Hãng luật Lê Hồng Hiển & Cộng sự - Đoàn luật sư TP Hà Nội) phân tích thêm, chính mức cọc thấp mới tạo điều kiện cho các đối tượng thiếu thiện chí dễ dàng “đặt gạch” đấu giá, sau đó bỏ cọc để phá vỡ thị trường. Đây không phải là câu chuyện “bảo vệ nhà đầu tư nhỏ” hay “ưu tiên nhà đầu tư lớn”, mà là câu chuyện “lọc bỏ kẻ đi săn lợi ích không lành mạnh”. Ngược lại, mức cọc hợp lý sẽ bảo vệ những nhà đầu tư chân chính, kể cả doanh nghiệp vừa và nhỏ, vì họ tham gia với mục tiêu đầu tư thực sự chứ không phải để phá giá hay chiếm chỗ.

Ông cũng nhấn mạnh: giải pháp căn cơ vẫn là định giá khởi điểm sát với thị trường. Khi giá khởi điểm hợp lý, thì dù mức cọc ở 20% hay 50% cũng đủ sức răn đe, đồng thời ngăn chặn hiện tượng trả giá ảo để rồi bỏ cọc.

Liên quan đến việc xử lý hành chính hoặc hình sự đối với những hành vi thao túng, thông đồng, phá giá trong đấu giá đất, cả hai luật sư đều nhận định cần được cụ thể hóa rõ ràng hơn.

Theo các luật sư, đấu giá đất là một công cụ để phân bổ tài nguyên đất đai, tài sản công quan trọng của quốc gia theo cơ chế thị trường. Vì vậy, để đảm bảo sự minh bạch, công bằng, thì cơ chế pháp lý cần đủ mạnh mới ngăn chặn các hành vi trục lợi, thao túng, đồng thời khuyến khích nhà đầu tư có năng lực thực sự.

“Tăng mức đặt cọc lên tối đa 50%, kèm cơ chế linh hoạt, cấm tham gia đấu giá có thời hạn và xử lý nghiêm hành vi vi phạm là những giải pháp đúng hướng, cần thiết trong bối cảnh thực tiễn hiện nay. Không nên vì lo ngại một vài bất tiện nhỏ mà làm chậm trễ quá trình siết chặt kỷ cương trong hoạt động đấu giá tài sản công. Khi đó, thị trường đấu giá đất sẽ trở nên minh bạch, công bằng và thu hút được những nhà đầu tư thực sự có năng lực,” luật sư Lê Hồng Hiển nhấn mạnh.