Nhà đất trung tâm Hà Nội khó bán vì sợ dính quy hoạch

Thị trường nhà đất thổ cư tại khu vực trung tâm Hà Nội đang ghi nhận diễn biến trầm lắng kéo dài. Theo nhiều môi giới, tâm lý e ngại rủi ro quy hoạch và giải phóng mặt bằng khiến người mua ngày càng thận trọng khi xuống tiền.

Có hơn 8 năm kinh nghiệm môi giới nhà đất tại khu vực trung tâm Hà Nội, anh Hoàng Hải, phường Thanh Xuân, cho biết thị trường hiện “khó thanh khoản chưa từng thấy” khi trao đổi với VnExpress. Gần 4 tháng qua, anh chưa bán được căn nào do phần lớn khách mua đều chờ nghe ngóng thêm thông tin quy hoạch.

Theo anh Hải, tâm lý này xuất hiện rõ tại các khu vực liên quan dự án vành đai 2.5 như Nguyễn Trãi, Chính Kinh, Quan Nhân, Nhân Hòa, Đầm Hồng hay Khương Đình.

Anh dẫn chứng một căn nhà rộng 50m2, xây 4 tầng trong ngõ phố Quan Nhân được chào bán 13 tỷ đồng từ đầu năm nhưng không có giao dịch. Đầu tháng này, chủ nhà tiếp tục hạ xuống còn 12,5 tỷ đồng song vẫn không có khách hỏi mua.

“Thị trường khu vực này gần như chững lại. Hàng bán không nhiều nhưng người mua gần như không có”, anh Hải nói.

Không chỉ khu vực phía Tây Nam Hà Nội, thị trường nhà đất ven sông Hồng cũng ghi nhận giao dịch suy giảm mạnh. Đại diện một sàn môi giới tại Long Biên chia sẻ với VnExpress rằng nhiều khu ngoài đê đã chững giao dịch từ cuối năm ngoái, sau khi dự án Trục đại lộ sông Hồng được khởi công.

Theo đơn vị này, lượng nhà gửi bán gần đây tăng nhẹ tại các khu Phúc Xá, Phúc Tân, Bạch Đằng hay Phú Viên, Thạch Cầu, chủ yếu là nhà diện tích nhỏ trong ngõ. Tuy nhiên, nhiều căn dù có khách hỏi vẫn chưa thể chốt giao dịch do người mua lo ngại khả năng giải tỏa trong tương lai.

Giá vẫn tăng dù giao dịch giảm

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy quý I năm nay Hà Nội ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch bất động sản, gồm cả chung cư và nhà đất thổ cư, giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng phân khúc nhà thổ cư có khoảng 6.000 giao dịch nhưng chủ yếu tập trung tại khu vực phía Bắc và phía Đông Hà Nội, cho thấy dòng tiền đang dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi đô thị.

Trong khi đó, dữ liệu từ Batdongsan được VnExpress dẫn lại cho thấy mức độ quan tâm đối với nhà riêng tại Hà Nội đến hết tháng 3 giảm 22% so với cuối năm ngoái. Gần 60% môi giới tham gia khảo sát cho biết giao dịch phân khúc này suy giảm trong quý I.

Dù vậy, giá rao bán vẫn neo ở mức cao. Theo dữ liệu Batdongsan, giá nhà riêng tại Hà Nội tiếp tục tăng 5-38% so với cùng kỳ năm ngoái. Một số quận ghi nhận mức tăng trên 20% như Hoàn Kiếm tăng 38%, Long Biên tăng 32%, Thanh Xuân tăng 26% và Cầu Giấy tăng 22%.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhận định với VnExpress rằng việc thành phố đẩy mạnh rà soát quy hoạch, giải phóng mặt bằng và chỉnh trang đô thị đã tác động mạnh tới tâm lý thị trường.

Theo ông, hàng loạt dự án hạ tầng lớn như vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, vành đai 2.5, cầu Tứ Liên hay cầu Trần Hưng Đạo đang được triển khai đồng thời. Cùng với đó, thành phố cũng định hướng tái thiết không gian hai bên sông Hồng theo quy hoạch tổng thể mới.

Nhà đất thổ cư tại trung tâm Hà Nội vốn có mặt bằng giá rất cao. Nhiều căn trong ngõ ô tô hiện được rao bán 200-400 triệu đồng mỗi m2, trong khi giá nhà mặt phố tại một số tuyến đã vượt mốc 1 tỷ đồng mỗi m2.

Theo các chuyên gia, mặt bằng giá neo cao trong khi rủi ro quy hoạch gia tăng khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực trở nên dè dặt hơn. Người mua lo ngại tài sản có thể bị hạn chế sửa chữa, xây dựng hoặc rơi vào diện thu hồi trong tương lai.

Ông Phạm Đức Toản cho rằng chênh lệch giữa kỳ vọng giá của chủ nhà và mức đền bù thực tế cũng khiến giao dịch khó khớp. Dù bảng giá đất mới đã được điều chỉnh tăng từ đầu năm 2026, mức đền bù vẫn khó theo kịp kỳ vọng của nhiều chủ sở hữu.

Ông Trần Minh Tiến, đại diện One Mount Group, nhận định với VnExpress rằng giao dịch nhà đất Hà Nội còn chịu thêm áp lực từ lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị. Ngoài ra, hiệu suất khai thác nhà phố cũng suy giảm khi hoạt động kinh doanh vỉa hè bị siết chặt, tỷ suất cho thuê đi xuống và yêu cầu phòng cháy chữa cháy ngày càng cao.

Theo ông Tiến, xu hướng giãn dân cùng sự cải thiện của hạ tầng giao thông đang thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển ra khu vực ven trung tâm. Người mua trẻ có thêm lựa chọn về không gian sống với chi phí phù hợp hơn thay vì tập trung vào khu vực lõi đô thị.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thị trường hiện đã khác đáng kể so với giai đoạn sốt đất trước đây. Khi dữ liệu quy hoạch ngày càng minh bạch và tiến độ triển khai hạ tầng được đẩy nhanh, xu hướng đầu cơ “mua nhanh, lướt nhanh” không còn phù hợp.

Theo ông Đính, người mua hiện buộc phải tính toán kỹ hơn về mục tiêu đầu tư và giá trị khai thác dài hạn thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá theo thông tin quy hoạch.