Loạt dự án chung cư 100 triệu/m2 ở Hà Nội mở bán trong khi chi phí đầu vào đều leo thang, nhất là tiền sử dụng đất, thủ tục kéo dài khiến doanh nghiệp ngại làm nhà giá rẻ

Nội dung trên được ông Nguyễn Xuân Bính, Phó Tổng giám đốc Cienco 5 Land, nêu ra tại diễn đàn “Phát triển thị trường bất động sản - cú hích trong mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số” do báo Xây dựng tổ chức hôm nay (26/9).

Từ góc độ chủ đầu tư, ông Bính cho rằng có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà tại Hà Nội và TPHCM tăng đột biến từ đầu 2023 đến nay. Trong đó, có việc thị trường thiếu nguồn cung nhà ở thương mại trong 4-5 năm qua.

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, cơ cấu sản phẩm ngày càng lệch pha. Đáng chú ý, riêng tại Hà Nội và TPHCM, hai địa phương có nhu cầu nhà ở lớn nhất, phân khúc nhà ở bình dân gần như vắng bóng kể từ năm 2023.

Ông Bính cho biết, theo quy định, doanh nghiệp chỉ được phát triển dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng đất ở. Quy định này khiến nhiều dự án bị đình trệ; không ít chủ đầu tư đã chuẩn bị quỹ đất nhưng chưa thể triển khai do không có đất ở.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 quy định việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, dẫn đến chi phí đất tăng mạnh.

Doanh nghiệp cũng nêu lên vướng mắc từ thủ tục hành chính kéo dài. Ông Bính dẫn thực tế tại Cienco 5 Land, có dự án mất tới 5–10 năm để hoàn tất thủ tục giao đất, xác định giá đất và nộp tiền sử dụng đất. Trong giai đoạn chờ đợi, chi phí tài chính cho hoạt động đầu tư không ngừng tăng cùng lạm phát, kéo giá thành sản phẩm đi lên.

Vị phó tổng giám đốc chia sẻ, doanh nghiệp không muốn tăng giá nhà vì phân khúc cao cấp chỉ phục vụ một bộ phận nhỏ, khó bán và rủi ro lớn. Tuy nhiên, chi phí đầu vào leo thang, đặc biệt là tiền sử dụng đất, khiến doanh nghiệp ngại phát triển nhà giá rẻ.

dien dan bat dong san vietnamnet.jpg
Toàn cảnh lễ ra mắt chuyên trang bất động sản và diễn đàn ngày 26/9. Ảnh: N.H

Trao đổi tại diễn đàn, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng một trong những điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở vốn.

Theo ông Nghĩa, tín dụng ngân hàng vẫn là kênh chính, chiếm khoảng 25% tổng tín dụng toàn hệ thống. Trong đó, 40% tín dụng bất động sản dành cho đầu tư, 60% còn lại phục vụ nhu cầu mua nhà . Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào ngân hàng, thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro và khó đảm bảo bền vững.

Ngoài ra, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện chiếm 20-30% tổng thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhưng mới đáp ứng khoảng 7% nhu cầu vốn thực tế. Đáng chú ý, trái phiếu tập trung chủ yếu ở một số doanh nghiệp lớn; nếu thiếu minh bạch có thể gây rủi ro hệ thống.

PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng muốn thị trường phát triển ổn định cần nhìn thẳng vào cấu trúc.

“Hiện nay, tồn đọng dự án chủ yếu do ách tắc pháp lý. Đây chính là điểm nghẽn của điểm nghẽn", ông Thiên nhấn mạnh.

Từ phía cơ quan quản lý, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đánh giá thị trường hiện vẫn còn nhiều điểm nghẽn. Mấu chốt tháo gỡ phải bắt đầu từ thể chế, vướng ở đâu thì gỡ ở đó.

Về Quỹ nhà ở quốc gia, bà Hạnh cho hay, khi được thành lập sẽ chỉ phục vụ cho thuê với mục tiêu phi lợi nhuận. Cơ chế này giúp sử dụng luân phiên quỹ đất, tiết kiệm nguồn lực, hướng tới đúng người có nhu cầu thực. Sau thời gian thuê, người dân có thể cho thuê lại nếu đủ điều kiện mua nhà .

“Về dài hạn, nếu hình thành được quỹ nhà ở ổn định, chúng ta không còn phải đau đáu lo quỹ đất xây dựng nhà xã hội,” bà Hạnh nói.

Vị này cho biết thêm, Bộ Xây dựng đang phối hợp với Bộ Công an và Tập đoàn Viettel xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản để kiểm soát nguồn cung, giao dịch và khắc phục tình trạng lệch pha cơ cấu sản phẩm.

Theo bà, trung tâm này sẽ là đầu mối thực hiện các quy trình tìm kiếm thông tin, giao dịch, cấp giấy chứng nhận, thậm chí có thể định danh tới từng bất động sản.