Thị trường chung cư liên tục leo thang vẫn chưa có dấu hiệu chững lại. Tại cuộc họp về nhà ở mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đánh giá, phân khúc nhà ở còn bất cập khi sản phẩm chủ yếu là cao cấp, có lúc tăng đột biến. Thủ tướng đặt câu hỏi: "Với giá 70-100 triệu đồng/m² thì người dân làm sao với tới nhà?"

Chung cư “ồ ạt” mở bán giá trên 100 triệu đồng/m2

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, từ đầu năm đến nay, Hà Nội có 33 dự án bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp cho thị trường 30.364 sản phẩm. Trong đó, hơn 80% là căn hộ chung cư với 24.556 căn.

Dù nguồn cung phục hồi, mặt bằng giá căn hộ ở Hà Nội vẫn leo thang khi chủ đầu tư chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Chung cư Hà Nội tiếp tục bước vào cuộc đua về giá, dự án sau cao giá hơn dự án trước, nở rộ căn hộ chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2, thậm chí gấp đôi, gấp ba mức giá này.

thi truong chung cu se nhu the nao sau cau hoi cua thu tuong hinh anh 1
Biểu đồ: Hồng Khanh (Nguồn: Viện Kinh tế Xây dựng).

Đầu tháng 7, dự án Long Biên Central tại quận Long Biên cũ (nay thuộc phường Việt Hưng) được khởi động với giá thăm dò thị trường (rumor) trung bình 118 triệu đồng/m2, chưa tính 10% thuế giá trị gia tăng (VAT) và 2% phí bảo trì.

Cũng trong tháng 7, dự án Sun Feliza Cầu Giấy (phường Cầu Giấy) đưa ra mức giá dự kiến 140-200 triệu đồng/m2, ghi nhận mức kỷ lục của chung cư sơ cấp tại quận Cầu Giấy cũ.

Tháng 6, dự án The Matrix Premium (phường Từ Liêm) gia nhập thị trường với giá trung bình 130 triệu đồng/m2, chưa gồm VAT và phí bảo trì, gấp đôi giai đoạn đầu mở bán cách đây 4 năm.

Đáng chú ý, dự án Noble Crystal Tây Hồ nằm trong khu đô thị Nam Thăng Long - Ciputra, ghi nhận mức giá sơ cấp 188-330 triệu đồng/m2, đắt ngang nhiều biệt thự liền kề.

Cũng gia nhập “câu lạc bộ” chung cư 100 triệu đồng/m2, Hausman Premium Residence (Khu đô thị FLC Premier Parc, phường Đại Mỗ) có mức giá dao động 100-120 triệu đồng/m2.

Tại huyện Đông Anh, một dự án chung cư trong đại đô thị vừa bán với giá 120 – 130 triệu đồng/m2, cạnh tranh với khu vực trung tâm.

Trong 3 tháng cuối năm 2025, thị trường Hà Nội dự kiến có thêm ít nhất 9 dự án chung cư mới. Trong đó, đa số nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp, mức giá dao động từ 70 - 120 triệu đồng/m2.

Điểm nóng 'giá chung cư tăng mãi'

Tại cuộc họp về thị trường bất động sản mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đánh giá phân khúc nhà ở còn bất cập khi sản phẩm chủ yếu là cao cấp, có lúc tăng đột biến, nhất là tại các thành phố lớn.

"Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá cao quá không thể mua được. Nhà mà cứ trên 70 triệu, 100 triệu đồng một m2, ai có tiền mà mua", Thủ tướng nói và đề nghị làm rõ thị trường có bị thao túng hay không để chấn chỉnh tình trạng găm hàng, thổi giá.

thi truong chung cu se nhu the nao sau cau hoi cua thu tuong hinh anh 2
Giá chung cư tăng chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Ảnh: PV.

Báo cáo tại phiên họp, Bộ Xây dựng cho biết tổng lượng giao dịch bất động sản ước đạt 430.769 giao dịch, tương đương cùng kỳ năm trước. Trong đó, lượng giao dịch chung cư tăng nhẹ tại các đô thị lớn, giao dịch tập trung vào phân khúc căn hộ trung cấp.

Trong khi loại hình nhà ở riêng lẻ giao dịch tập trung tại những khu vực đã phát triển hạ tầng đồng bộ, những khu vực mới, thiếu hạ tầng, lượng giao dịch thấp, còn đất nền giao dịch trong 9 tháng có dấu hiệu chững lại.

Về giá bán bất động sản trong 9 tháng năm nay, Bộ Xây dựng cho hay giá bán sơ cấp trung bình (giá chủ đầu tư rao bán) của căn hộ chung cư tại Hà Nội quý 3 từ 70-80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý 1, và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án chung cư hạng sang tại Hà Nội ghi nhận giá bán từ 150 - 300 triệu đồng/m2.

Trong khi tại TP.HCM giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư đạt khoảng 75 triệu đồng/m2, không tăng so với quý 1 năm nay, nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án cao cấp trên địa bàn có giá rao bán từ 150 triệu đồng trở lên.

Nhận định về thị trường bất động sản 9 tháng vừa qua, Bộ Xây dựng đánh giá: nguồn cung nhà ở chủ yếu là chung cư trung, cao cấp, thiếu sản phẩm chung cư giá phù hợp với khả năng chi trả số đông người dân.

Giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng dần theo năm và cơ bản chưa phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản. Giá bất động sản đang vượt quá khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình tại đô thị.

Bộ Xây dựng cũng chỉ ra việc thị trường vẫn còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm tăng giá bất động sản, gây mất cân đối cung cầu. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản còn gặp nhiều khó khăn về vốn và thanh toán trái phiếu đến hạn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2025 được dự báo sẽ sôi động với khoảng 25.000 sản phẩm mới ra mắt từ các dự án chuẩn bị mở bán. Cơ cấu nguồn cung tiếp tục cho thấy ưu thế tuyệt đối của căn hộ chung cư. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang giữ vai trò chủ lực, chiếm tỷ trọng lớn nhất, phân khúc thương mại giá rẻ, nhà ở bình dân gần như “tuyệt chủng”. Điều này cho thấy mặt bằng giá ngày càng “trượt” xa tầm với của nhóm khách hàng có nhu cầu ở

Trong bối cảnh giá nhà tăng vượt ngưỡng chi trả phần đông người dân, nhà ở bình dân là "tia hy vọng" giúp cân bằng giá nhà ở, đảm bảo thị trường phát triển bền vững và lành mạnh. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam kiến nghị cơ quan quản lý nghiên cứu chính sách "nắn" dòng tiền vào phân khúc giá phù hợp với nhu cầu phần đông người dân để ngăn rủi ro tài chính. Các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm cũng cần đẩy nhanh tiến độ, gồm vành đai, metro, cao tốc để mở rộng không gian đô thị, giúp người dân có nhiều lựa chọn nhà ở với giá phù hợp.