Nghịch lý giá nhà ở TP.HCM: Thuê rẻ, mua đắt, "giá trị" lệch pha

Lỡ nhịp mua nhà, kẹt trong vòng xoáy thuê

Cách đây 2 năm, anh H (quận 12, TP.HCM nay phường Đông Hưng Thuận, TP HCM) từng tin rằng chỉ vài tháng nữa thôi, gia đình mình sẽ chính thức có một mái ấm tại chung cư STown Tham Lương. Căn hộ 3 phòng ngủ khi ấy được chào bán từ 1,2 - 1,8 tỷ đồng, thậm chí nhiều suất sang nhượng chỉ 17 - 18 triệu đồng/m².

Đến năm ngoái, chỉ thiếu khoảng 300 triệu đồng là có thể chạm tay tới giấc mơ nhưng vì ngân hàng không duyệt vay khi pháp lý dự án còn “mập mờ”, anh H đành tạm thời chuyển sang thuê nhà. Anh tự an ủi: “Ở tạm, chờ thêm ít năm, gom đủ thì mua sau cũng chưa muộn.”

Nhưng chỉ 18 tháng sau, khi dự án hoàn thiện, giá căn hộ anh từng nhắm tới đã vọt lên 4,5 tỷ đồng, tức hơn 50 triệu đồng/m². Giấc mơ tưởng gần trong tầm tay bỗng hóa thành “bóng mây xa xôi”.

Anh H buồn bã nói: “Chủ đầu tư họ đã vất vả suốt 6 năm để hoàn thành dự án nhưng họ bán chỉ 20 triệu đồng/m², lãi 10% đã là giỏi. Nhưng bằng cách nào đó, cò đất và môi giới có thể thổi giá gấp đôi, gấp ba. Thật vô lý khi giá trị sử dụng của căn nhà chẳng thay đổi, mà giá bán lại tăng chóng mặt. Tôi chỉ còn cách thuê để sống qua ngày. Thực tế nhu cầu thật ở chung cư này không hề tăng bởi giá thuê căn hộ được cho là 4,5 tỷ ở vẫn dừng ở mức 7 triệu đồng/tháng. 

Câu chuyện của anh P (30 tuổi, công chức quận 12) lại cho thấy một lát cắt khác của nghịch lý nhà ở TP.HCM. Dù lương cơ bản chưa đến 10 triệu, mỗi tối anh vẫn tranh thủ chạy xe công nghệ để tăng thêm thu nhập. Thế nhưng sau bao năm chắt chiu, khoản tích lũy vẫn chỉ đủ… trả tiền thuê trọ. Anh P nhiều lần làm hồ sơ mua nhà ở xã hội nhưng đều bị loại vì “thu nhập vượt chuẩn” trên 10 triệu đồng/tháng. “Ở TP.HCM, nếu không có thu nhập trên 10 triệu thì khó mà tồn tại. Vậy mà mức sống tối thiểu lại trở thành rào cản để tôi tiếp cận nhà ở xã hội. Thật trớ trêu” anh P chia sẻ. Trong khi đó, hàng trăm căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội tại nhiều dự án lại đang bị rao bán, cho thuê công khai. Với những người lao động trẻ như anh P, giấc mơ an cư ngày càng trở nên xa xỉ, dù chính sách tưởng chừng sinh ra để dành cho họ.

Theo thông tin mới nhất, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM hiện đã đạt mức 82 triệu đồng/m², tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường thứ cấp thậm chí còn nóng hơn, với mức chào bán trung bình gần 100 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, giá thuê lại không tăng tương xứng. Nhiều căn hộ trung cấp vùng ven vẫn chỉ 6 - 10 triệu đồng/tháng. Một căn hộ 110 m² được rao bán tới 5 tỷ đồng, nhưng chỉ cho thuê 10 triệu đồng/tháng. Lợi suất cho thuê xuống mức thấp kỷ lục, phơi bày sự lệch pha giữa giá trị sở hữu và giá trị sử dụng.

“Bong bóng” nhu cầu sở hữu - Hay đòn thổi của các công ty nghiên cứu thị trường

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhìn nhận: “Giá bán tăng không phải vì nhu cầu ở, mà vì nhu cầu sở hữu, đầu cơ. Nếu giá trị thực nằm ở nhu cầu ở, thì giá thuê đã phải tăng tương ứng. Một căn hộ trị giá 4,5 tỷ đồng cho thuê chỉ 7 triệu đồng/tháng rõ ràng là đòn đau với nhà đầu cơ.” 

Ông T., một chuyên gia bất động sản, cho rằng nguyên nhân khiến giá nhà liên tục bị đẩy lên cao không chỉ đến từ khan hiếm quỹ đất hay chi phí xây dựng, mà còn do sự thao túng của một số công ty nghiên cứu thị trường. Theo ông, nhiều năm qua, một “mánh lới” phổ biến của các chủ đầu tư là bắt tay với các công ty tư nhân vừa đóng vai trò đơn vị bán hàng, vừa tự phong cho quản lý của mình danh xưng “chuyên gia hàng đầu”. Sau đó, những công ty này đều đặn tung ra các báo cáo thị trường hàng tháng, hàng quý, rồi mời báo chí đến đưa tin. Tuy nhiên, các số liệu và đánh giá lại thiếu kiểm chứng, thậm chí có phần phi lý, như việc rao bán biệt thự 700 tỷ đồng hay đặt tít “bất động sản hàng hiệu” với giá ngất ngưởng nhưng vẫn được công bố là có người mua. Chính những bản khảo sát và lời nhận định mang tính “tự phong” này đã góp phần tạo ra thông tin nhiễu loạn, phục vụ lợi ích cho một nhóm nhỏ thay vì phản ánh đúng bản chất của thị trường. Trong khi việc nghiên cứu thị trường và phổ biến thông tin về thị trường là trách nhiệm của cơ quan nhà nước. 

Câu chuyện của anh H và anh P chỉ là hai trong hàng ngàn mảnh đời ở TP.HCM đang loay hoay trong nghịch lý “thuê rẻ, mua đắt”. Họ chỉ muốn một mái ấm để an cư, nhưng giấc mơ ấy ngày càng xa, bị cuốn đi bởi vòng xoáy giá cả, đầu cơ và chính sách bất cập.