Tình hình "ôm đất chờ lên phố" để đổi đời: Nhà đầu tư bán cắt lỗ thoát hàng khi thị trường nguội lạnh

Vào năm 2023, khi thông tin huyện Mỹ Lộc (Nam Định cũ) có thể sáp nhập vào TP Nam Định lan truyền, vợ chồng anh Thanh - một nhà đầu tư nhỏ lẻ ở Hà Nội quyết định bỏ ra 3 tỷ đồng mua một mảnh đất quê với hy vọng “đất lên phố, giá tăng chóng mặt”.

Anh Thanh tin rằng, khi Mỹ Lộc trở thành phường, giá đất khu vực này sẽ tăng mạnh, mở ra cơ hội sinh lời trong thời gian ngắn. Đến cuối năm 2024, việc sáp nhập chính thức được công bố. Thị trường bất động sản ven đô Nam Định sôi động trở lại, nhiều nhà đầu tư đổ về săn đất quanh các tuyến đường kết nối thành phố. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng, giá đất chỉ tăng nhẹ rồi nhanh chóng chững lại. Dù có nhiều người hỏi thăm, rất ít giao dịch thực sự được chốt.

Bước sang năm 2025, khi thông tin Nam Định hợp nhất cùng Ninh Bình và Hà Nam thành một đơn vị hành chính mới, trung tâm đặt tại Hoa Lư được xác nhận, sức hút bất động sản chuyển hướng. Các khu vực ven, trong đó có Mỹ Lộc trở nên trầm lắng, giá đất giảm dần.

“Lúc đầu tôi nghĩ chắc chắn đất sẽ lên giá khi Mỹ Lộc thành phường. Ai ngờ giờ rao bán mấy tháng rồi vẫn không ai hỏi mua”, anh Thanh chia sẻ.

Theo ghi nhận từ một số sàn giao dịch địa phương, từ đầu năm 2025, lượng nhà đầu tư rút khỏi thị trường Nam Định tăng rõ rệt. Các lô đất từng được săn lùng nay “ngóng khách”, giá chào bán giảm 10-20% so với thời điểm sáp nhập.

Không riêng Nam Định, chị Lưu Thu Hải - nhân viên kinh doanh tại Hà Nội cũng từng ôm đất ở Lương Sơn (Hòa Bình cũ) với hy vọng “làm giàu từ đất nền ven đô”.

Vào năm 2023, sau khi nghe bạn bè và môi giới giới thiệu về “cơ hội vàng” ở khu vực giáp ranh Hà Nội, chị Hải chi 3 tỷ đồng mua một lô đất. Đến năm 2024, thông tin Lương Sơn chuẩn bị lên thị xã khiến giao dịch bùng nổ, giá đất tăng mạnh. Một số lô từ 12-13 triệu đồng/m² vọt lên 17-18 triệu đồng/m². Nhà đầu tư kỳ vọng giá còn tăng tiếp khi Lương Sơn chính thức lên thị xã.

Thế nhưng, cuối năm 2024, thị trường nhanh chóng hạ nhiệt. Lượng giao dịch giảm mạnh, nhiều nơi giá đất đi ngang hoặc giảm 10-15%. Nhiều lô được rao bán suốt nhiều tháng không có người mua, nhà đầu tư rơi vào cảnh “chôn vốn”, trong khi chi phí vay ngân hàng và thuế phí vẫn phát sinh đều

Theo chị Nguyễn Hằng - môi giới bất động sản tại Ninh Bình, nguyên nhân chính là do nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ chạy theo phong trào, thiếu hiểu biết thực tế. “Nhiều người mua đất với giá cao chỉ vì tin vào thông tin quy hoạch hoặc ‘sắp lên phố’, nhưng lại bỏ qua yếu tố hạ tầng, giao thông và nhu cầu ở thực. Ở những nơi dân cư thưa thớt, hạ tầng chưa hoàn thiện, thì khả năng tăng giá rất thấp”, chị Hằng phân tích.

Chị cho biết thêm, tại các tỉnh lẻ, nhu cầu ở thực không cao, người dân địa phương không có xu hướng mua để đầu tư. Khi không có người mua thực, thanh khoản kém, thị trường dễ rơi vào cảnh ế ẩm.

Với nhu cầu giảm sút, bất động sản ở nhiều địa phương đang rơi vào tình trạng thanh khoản thấp. Lượng giao dịch thực giảm mạnh, trong khi giá chào bán vẫn neo cao, khiến thị trường gần như “ đóng băng”.

Nhà đầu tư nhỏ lẻ, đặc biệt là những người sử dụng vốn vay hoặc đầu tư ngắn hạn, đối mặt nguy cơ chôn vốn lâu dài. Để thoát hàng, không ít người buộc phải hạ giá hoặc chấp nhận bán cắt lỗ so với thời điểm mua vào.