Cần “hãm phanh” đà tăng giá nhà hiện nay

Giấc mơ an cư ngày càng xa vời

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường nhà ở hiện nay đang tiềm ẩn nhiều dấu hiệu thiếu bền vững. Giá nhà tăng nhanh, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, đã vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân. Trong khi nhu cầu thực nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nguồn cung chủ yếu lại là bất động sản cao cấp phục vụ đầu tư và đầu cơ.

Ngay cả ở các khu vực vùng ven, nơi từng được kỳ vọng trở thành “cứu cánh” cho người mua nhà, giá bán cũng leo thang chóng mặt, chỉ thấp hơn trung tâm đôi chút. VARS nhận định: “Cần có giải pháp phanh lại đà tăng trưởng nóng của giá nhà để tránh rủi ro cho nền kinh tế”.

Số liệu cho thấy, chỉ trong 9 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung toàn thị trường đã vượt 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024. Trong đó, chung cư giá 80-200 triệu đồng/m2 chiếm tới 42% tại Hà Nội, còn phân khúc 50-80 triệu đồng/m2 chiếm 21%. Ngược lại, nhà bình dân chỉ chiếm 3%, chủ yếu là dự án nhà ở xã hội .

Theo phân tích của VARS, đà tăng giá nhà chủ yếu làm giàu cho nhóm đã có tài sản từ trước, trong khi người dân thu nhập trung bình ngày càng khó mua được nhà. Một gia đình có thu nhập 50 triệu đồng/tháng muốn sở hữu căn hộ 5 tỷ đồng sẽ phải mất tới 25 năm nếu chỉ dành 1/3 thu nhập cho chi phí nhà ở.

Ngay cả với nhà ở xã hội, giá trung bình khoảng 1,5 tỷ đồng/căn 60m2 cũng khiến các hộ gia đình có thu nhập 40 triệu đồng/tháng phải tiết kiệm tới 10 năm, chưa kể lãi vay. Điều này khiến nhiều người rơi vào vòng luẩn quẩn: “làm mãi vẫn không mua nổi nhà”.

Hệ quả là khoảng cách giàu – nghèo bị cố định. Người có tài chính mạnh tiếp tục gom đất, đầu tư bất động sản như kênh tích lũy và đầu cơ; trong khi người chưa có tài sản đối mặt nguy cơ phải thuê nhà lâu dài. VARS cảnh báo, nếu không có giải pháp kịp thời, bất bình đẳng tài sản có thể “di truyền” qua nhiều thế hệ, đe dọa mục tiêu an sinh và tăng trưởng bền vững quốc gia.

“Hãm phanh” thị trường bằng chính sách linh hoạt

Để thị trường phát triển lành mạnh, VARS đề xuất một loạt giải pháp mang tính căn cơ.

Thứ nhất, cần hoàn thiện khung pháp lý cho hệ thống luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản mới; đồng thời nâng cao năng lực thực thi tại địa phương để chính sách nhanh chóng đi vào cuộc sống. Các địa phương cần được phân cấp mạnh hơn, chủ động điều chỉnh quy hoạch, giá đất và cấp phép dự án phù hợp với thực tế phát triển.

Thứ hai, giải quyết điểm nghẽn giải phóng mặt bằng theo hướng minh bạch, rút ngắn thời gian cho doanh nghiệp mà vẫn đảm bảo quyền lợi người dân. Việc bãi bỏ quy định thu bổ sung 5,4%/năm trên tiền sử dụng đất chậm nộp và sớm ban hành phương pháp tính tiền sử dụng đất ổn định sẽ giúp giảm chi phí phát triển dự án, từ đó tạo dư địa hạ giá nhà.

Thứ ba, cần đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Việc tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp, phát triển quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs) và thành lập Quỹ nhà ở quốc gia sẽ tạo dòng vốn trung và dài hạn ổn định, hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà giá phù hợp.

Theo VARS, phát triển đô thị phải đi đôi với mở rộng hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến vành đai, metro và cao tốc để giảm áp lực dân cư và giá đất khu trung tâm. Các khu đô thị vệ tinh cần được quy hoạch đồng bộ, ưu tiên quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhà công nhân và khu thuê mua dài hạn.

Song song, cần xây dựng thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, nơi người dân có thể ổn định cuộc sống mà không nhất thiết phải sở hữu nhà. Mô hình này đã được áp dụng hiệu quả tại nhiều quốc gia phát triển, góp phần giảm áp lực sở hữu bất động sản và điều tiết giá nhà.

VARS cũng đề nghị sớm xây dựng bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm diễn biến thị trường bất động sản, giúp cơ quan quản lý kịp thời phát hiện dấu hiệu đầu cơ, mất cân đối cung – cầu, hay tăng giá bất thường. Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và nhà ở thống nhất, minh bạch trên toàn quốc sẽ là nền tảng quan trọng để dự báo và điều hành thị trường hiệu quả.

Các chuyên gia cho rằng, kiểm soát giá nhà không có nghĩa là kìm hãm thị trường, mà là tạo ra môi trường phát triển ổn định, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Khi chính sách pháp lý, nguồn vốn, quy hoạch và dữ liệu minh bạch được hoàn thiện, thị trường sẽ tự điều chỉnh theo hướng bền vững và công bằng hơn.

Giấc mơ an cư không thể chỉ dành cho người giàu. Một thị trường bất động sản khỏe mạnh phải là nơi mọi người dân đều có cơ hội sở hữu hoặc thuê nhà phù hợp, và giá trị đất đai được sinh ra từ phát triển chung chứ không chỉ từ đầu cơ.