Cập nhật tình hình giá chung cư ở Hà Nội: Thực hư việc nhiều căn hộ giảm sâu do ‘ế’ khách mua

Từ đầu tháng 11 đến nay, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận xu hướng đi ngang. Giá rao bán ít biến động, không còn “nhảy” theo ngày, tuần hay tháng như trước. Đây là kết luận từ khảo sát mới nhất của PropertyGuru Việt Nam, đồng thời phản ánh thực tế giao dịch đang giảm mạnh tại nhiều dự án và khu vực.

Những dự án trung tâm và cận trung tâm duy trì mức giá chào bán tương tự khoảng một tháng trước:

Dự án Central Field (phường Yên Hòa): Căn 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh được rao 7,7–8 tỷ đồng/căn.

Mỹ Đình Plaza 2: Dòng căn 2 ngủ 2 vệ sinh chào bán 6,5–7 tỷ đồng/căn, không thay đổi so với giữa tháng 10. Một vài chủ nhà rao gần 8 tỷ nhưng chưa có giao dịch.

A14 Nam Trung Yên: Căn 2 ngủ 1 vệ sinh ở mức 4,8–5,2 tỷ; căn 2 ngủ 2 vệ sinh 5,8–6 tỷ/căn.

Thống Nhất Complex: Căn 3 ngủ (~90 m²) duy trì khoảng 10 tỷ/căn.

Mỹ Đình Pearl: Căn 1 ngủ 1 vệ sinh vẫn được rao 5,2–5,4 tỷ/căn.

Home City: căn ~70 m² (2 ngủ, 2 vệ sinh) rao 7,8–8,2 tỷ/căn.

Khu Trung Hòa - Nhân Chính (đường Hoàng Đạo Thúy): căn 3 ngủ ghi nhận từ 10 tỷ; căn 2 ngủ 7-8 tỷ, mức giá không đổi so với một tháng trước.

Mặc dù giá chào bán đi ngang, thanh khoản trên thị trường chung cư Hà Nội đang suy yếu. Chị Nguyễn Thu Hòa, môi giới tại phường Cầu Giấy cho biết từ tháng 9-10 mỗi tháng chị bán được 4–5 căn, nhưng từ cuối tháng 10 đến nay chỉ bán được đúng 1 căn. Nhiều đồng nghiệp cũng phản ánh lượng giao dịch giảm hơn một nửa kể từ khi lãi suất và điều kiện vay ngân hàng biến động.

Theo chị Hòa, việc nhiều ngân hàng kết thúc các gói hỗ trợ vay cho người trẻ dưới 35 tuổi và lãi suất vay tăng đã khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua thực e dè khi quyết định xuống tiền.

Các môi giới và chuyên gia nhấn mạnh, thị trường đi ngang không có nghĩa là suy giảm sâu hay bán tháo hàng loạt. Giá chào vẫn neo ở mức cao, nhu cầu mua ở thực vẫn ổn định, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và cận trung tâm. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và tiện ích đầy đủ tiếp tục nhận được quan tâm đều đặn.

Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) cho biết một số đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận mặt bằng giá chung cư Hà Nội có dấu hiệu chững lại. Thanh khoản tại một số dự án giảm và có trường hợp chủ nhà trên thị trường thứ cấp chấp nhận giảm 100–200 triệu đồng để đẩy giao dịch. Tuy nhiên, ông lưu ý hiện tượng giảm giá này mang tính cục bộ, thường xuất hiện ở những căn vị trí kém, tầng xấu, thiết kế kém hoặc chủ nhà gặp áp lực tài chính. Đây là biến động theo từng căn chứ không phải suy giảm chung của toàn bộ thị trường.

“Thị trường đang ở mức đỉnh cục bộ theo dự án và theo phân khúc, đặc biệt với các dự án mới mở bán hoặc phân khúc cao cấp. Nhưng để khẳng định giá đã đạt đỉnh tuyệt đối thì chưa có cơ sở” , ông Huy nhận định.

Đồng thời, nêu ra các yếu tố hỗ trợ mặt bằng giá gồm thiếu hụt nguồn cung bền vững, nhu cầu ở thực lớn, xu hướng di cư vào Hà Nội và tốc độ đô thị hóa, mở rộng hạ tầng.

Chuyên gia dự báo thị trường sắp bước vào giai đoạn phân hoá mạnh:

Những dự án vị trí tốt, pháp lý minh bạch, thiết kế hiện đại và quản lý tốt sẽ giữ giá hoặc tăng nhẹ.

Ngược lại, dự án xa trung tâm, tiện ích hạn chế, mật độ cao hoặc thiết kế lạc hậu sẽ gặp áp lực thanh khoản, có thể phải giảm giá hoặc đưa chiết khấu để cạnh tranh.

Về nguồn cung, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc EZ Property cho rằng việc tăng nguồn cung là giải pháp then chốt để hạ nhiệt giá. 

Ông nhấn mạnh, sau khi Hà Nội gỡ vướng cho 298 dự án nhà ở thương mại, nhiều dự án sẽ khởi công. Cùng với nỗ lực đẩy mạnh nhà ở xã hội, nguồn cung giai đoạn 2026–2027 được dự báo tăng mạnh, tạo áp lực cạnh tranh giá.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Savills Hà Nội cũng dự báo trong quý IV/2025 thị trường sẽ đón nguồn cung mới khoảng 8.900 căn, chủ yếu thuộc hạng B. Từ 2026 nguồn cung dự kiến dồi dào hơn. Bà chỉ ra ba nhân tố khiến giá hạ nhiệt: Nguồn cung được bổ sung, tiến trình cải tạo chung cư cũ (với quy định nâng tầng) tạo nguồn cung mới, và đẩy mạnh nhà ở xã hội cùng chính sách thu hút nhà đầu tư.