Lãi vay bất động sản leo thang, tín dụng chạm trần: Ai chịu tác động mạnh nhất?

Thời gian gần đây, mặt bằng lãi suất dành cho các khoản vay liên quan đến bất động sản được nhiều ngân hàng điều chỉnh lên mức cao, bỏ xa lãi suất cho vay phục vụ tiêu dùng hoặc sản xuất - kinh doanh.

BIDV đã cập nhật khung lãi suất mới áp dụng cho các khoản tín dụng bất động sản. Theo đó, khách hàng vay sẽ phải chịu mức lãi tối thiểu 9,7%/năm trong 6 tháng đầu, cao hơn rõ rệt so với khoảng 8,2%/năm của các khoản vay thông thường. Với kỳ hạn 12 tháng, lãi suất được điều chỉnh lên 10,1%/năm, trong khi gói 18 tháng có thể lên đến 13,5%/năm. Không chỉ tăng lãi suất, ngân hàng này còn gửi văn bản tới các chi nhánh, yêu cầu tạm thời chưa trình trụ sở chính phê duyệt các dự án hoặc phương án kinh doanh bất động sản mới của khách hàng doanh nghiệp cho đến khi có chỉ đạo thay thế.

Cùng xu hướng, Vietcombank cũng nâng lãi suất đối với các khoản vay mua nhà ở, căn hộ và nhà phố. Cụ thể, mức áp dụng trong 6 tháng đầu là 9,6%/năm; kỳ hạn 12 tháng ở mức 9,9%/năm; còn gói 18 tháng tăng lên 13,6%/năm. Đối với khoản vay cố định 24 tháng, lãi suất có thể lên tới 13,9%/năm.

Theo định hướng điều hành năm 2026 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tăng trưởng tín dụng dành cho bất động sản không được vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng ngân hàng so với cuối năm 2025. Cơ quan quản lý cho biết sẽ giám sát sát sao diễn biến tín dụng, đặc biệt với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như bất động sản; các tổ chức tín dụng không tuân thủ có thể bị cắt giảm hạn mức (room) tín dụng.

Điều này đồng nghĩa những ngân hàng có dư nợ bất động sản tăng nhanh nhiều khả năng phải chủ động điều tiết nhịp giải ngân, tái cơ cấu danh mục cho vay, đồng thời chuyển hướng sang các lĩnh vực khác ít rủi ro hơn.

Tại Hội nghị công bố kết quả kinh doanh quý IV/2025 của Vietcombank, ông Nguyễn Thắng - Kinh tế trưởng ngân hàng - cho biết năm 2025 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 19% nhờ chính sách tiền tệ nới lỏng. Tuy nhiên, sang năm 2026, trần tăng trưởng tín dụng được đặt ở mức 15%, phản ánh quan điểm điều hành thận trọng hơn khi tỷ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam đã tiến sát 150% - mức cao theo thông lệ quốc tế.

Ngoài ra, trong ba tháng đầu năm, các ngân hàng không được giải ngân vượt quá 25% hạn mức tín dụng cả năm nhằm tránh tình trạng sử dụng hết room quá sớm.

Đáng chú ý, dư nợ bất động sản của từng ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Theo ông Thắng, đây là thông điệp rõ ràng về việc kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực rủi ro.

Hiện Vietcombank vẫn chờ phân bổ hạn mức tín dụng chính thức từ Ngân hàng Nhà nước. Theo kịch bản cơ sở, tăng trưởng tín dụng năm nay dự kiến đạt tối thiểu khoảng 13%, song con số thực tế còn phụ thuộc nhiều vào diễn biến kinh tế và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn thẩm định của khách hàng.

Đại diện Vietcombank nhận định thị trường bất động sản đang trong quá trình phục hồi khi nguồn cung nhà ở tiếp tục được bổ sung. Nhu cầu vay mua nhà được dự báo gia tăng trong những tháng tới, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc điều chỉnh hệ số rủi ro cho vay có thể khiến tốc độ tăng trưởng tín dụng mua nhà thấp hơn mức bình quân của mảng bán lẻ.

Về chính sách lãi suất, ông Dương Đức Hiếu - Trưởng bộ phận Quan hệ Nhà đầu tư Vietcombank - cho biết ngân hàng triển khai cả lãi suất thả nổi (khoảng 9,9%-10,9%/năm) và lãi suất cố định (9,6%-13,9%/năm). Các nhóm khách hàng ưu tiên hoặc mua nhà tại dự án của chủ đầu tư chiến lược vẫn có thể được hưởng ưu đãi.

Theo ông Hiếu, mặt bằng lãi suất mới có thể ảnh hưởng đến nhóm khách hàng vay đầu tư, nhưng tác động không lớn đến nhóm vay để ở - vốn chiếm tỷ trọng chủ đạo.

Trong khi đó, BIDV khẳng định vẫn tuân thủ định hướng tăng trưởng tín dụng an toàn, ưu tiên dòng vốn cho sản xuất - kinh doanh và các lĩnh vực được khuyến khích theo chỉ đạo của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, đồng thời tiếp tục đồng hành cùng sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt - cho rằng việc lãi suất tăng mạnh đầu năm mang tính chất “phanh gấp” trong điều hành chu kỳ, nhằm ổn định vĩ mô và kiểm soát rủi ro hơn là thay đổi định hướng dài hạn. Ông kỳ vọng mặt bằng lãi suất có thể dần hạ nhiệt từ quý II khi các mục tiêu kiểm soát đạt được.

Doanh nghiệp này cho biết vẫn kiên định chiến lược phát triển dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và đáp ứng nhu cầu ở thực, đặc biệt tại các địa bàn trọng điểm như TP.HCM và Đồng Nai.

Trong khi đó, ban lãnh đạo Vinhomes nhận định chính sách của Ngân hàng Nhà nước thiên về phân bổ tín dụng có chọn lọc thay vì siết diện rộng. Dòng vốn được kỳ vọng sẽ ưu tiên cho các dự án pháp lý minh bạch, phục vụ nhu cầu thực, qua đó tạo lợi thế cho những chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững mạnh.

Về phía Nam Long Group, doanh nghiệp cho rằng lãi suất cao hơn có thể khiến người mua cân nhắc lâu hơn, nhưng khó làm suy giảm nhu cầu của nhóm khách hàng mua căn nhà đầu tiên hoặc để ở. Phân khúc này vốn ít nhạy cảm với biến động lãi suất so với nhóm đầu tư ngắn hạn.