Bất động sản 2026: Phục hồi mong manh trước áp lực giá đất và lãi suất

aA

Thị trường bất động sản bước sang năm 2026 với tín hiệu hồi phục về nguồn cung và giao dịch, song giá đất tăng cao, lãi suất biến động và rủi ro đầu cơ vẫn là thách thức lớn.

Năm 2026 mở ra với gam màu sáng hơn cho thị trường bất động sản khi nguồn cung và thanh khoản cải thiện so với giai đoạn trầm lắng trước đó. Tuy nhiên, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đằng sau bức tranh phục hồi là hàng loạt rủi ro có thể kìm hãm đà tăng trưởng nếu không được tháo gỡ kịp thời.

Vấn đề lớn nhất hiện nay nằm ở giá đất và lãi suất. Hội cho rằng bảng giá đất mới đang đẩy chi phí đất đai lên mức cao, trong khi nhiều địa phương vẫn chậm ban hành hệ số điều chỉnh. Nếu hệ số áp dụng quá cao, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới, doanh nghiệp sẽ gặp khó trong triển khai dự án, làm giảm động lực mở rộng nguồn cung. Cơ quan này kiến nghị sớm ban hành hệ số điều chỉnh ở mức hợp lý để khuyến khích đầu tư.

Giá đất và lãi suất là "nút thắt" lớn với thị trường bất động sản năm 2026.

Lãi suất được xem là nút thắt tiếp theo. Chỉ trong thời gian ngắn, mặt bằng lãi suất đã có dấu hiệu tăng nhanh, tạo áp lực đồng thời lên chủ đầu tư và người mua nhà. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng việc kiểm soát tín dụng cần được thực hiện thận trọng và có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính nhưng tránh gây cú sốc cho thị trường. Lãi suất quá cao không chỉ ảnh hưởng đến bất động sản mà còn lan sang toàn bộ nền kinh tế.

Một rào cản khác là công tác giải phóng mặt bằng. Nhiều dự án vẫn bị ách tắc do sự thiếu quyết liệt và thiếu hướng dẫn thống nhất ở một số địa phương, khiến tiến độ kéo dài và chi phí đội lên. Bên cạnh đó, dù ba bộ luật mới đã được ban hành và điều chỉnh phù hợp thực tiễn, song việc tổ chức thực thi tại nhiều địa phương còn chậm do cán bộ không chuyên trách, thiếu kinh nghiệm, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, làm tăng chi phí.

Ở góc độ thị trường, dữ liệu nghiên cứu cho thấy năm 2025 nguồn cung đã cải thiện rõ rệt với khoảng 128.000 sản phẩm mới được mở bán, mức cao nhất trong nhiều năm. Tuy vậy, cơ cấu sản phẩm vẫn mất cân đối khi phân khúc nhà ở giá phù hợp tiếp tục thiếu hụt, trong khi khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng mỗi mét vuông. Điều này khiến mặt bằng giá duy trì ở mức cao và thanh khoản chỉ tập trung ở một số phân khúc nhất định.

Khi nguồn cung tăng trên diện rộng, thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất hơn. Giá bất động sản tại các đô thị lớn tăng nhanh so với thu nhập bình quân, cộng thêm áp lực lãi suất vay, khiến đối tượng tham gia thị trường bị thu hẹp. Người mua ở thực cần nền tảng tài chính vững và khả năng tích lũy dài hạn, trong khi cơ hội lướt sóng ngày càng rủi ro.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cảnh báo các chiến lược đầu tư ngắn hạn dựa trên tin đồn, tâm lý đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn không còn phù hợp, nhất là khi dữ liệu thị trường ngày càng minh bạch với việc gắn mã định danh cho từng bất động sản. Nhà đầu tư buộc phải ưu tiên sản phẩm có giá trị thực, khả năng khai thác và thanh khoản tốt. Những trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị đào thải.

Nhận định thêm về xu hướng này, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc sau thời kỳ dòng tiền đầu cơ đổ mạnh. Áp lực lãi suất gia tăng từ cuối năm 2025 cùng với giá chuyển nhượng chững lại đã tác động rõ rệt đến tâm lý nhà đầu tư. Khi các khoản vay mua nhà hết thời gian ân hạn, áp lực trả nợ tăng lên, buộc nhiều người phải xem xét lại kế hoạch tài chính, qua đó làm rõ hơn những rủi ro tiềm ẩn của chu kỳ phục hồi mới.