Thương vụ mua bán thửa đất hơn 8 tỷ đồng phát sinh tranh chấp tiền cọc, với nút thắt là tin nhắn “bất kể giờ nào cũng đi công chứng” của bên mua gửi cho bên bán.

Bên mua yêu cầu chỉnh lý giấy chứng nhận, bên bán không đồng ý

Theo trình bày của bà H. (ngụ tỉnh Bắc Ninh), tháng 3/2025, bà ký hợp đồng đặt cọc với vợ chồng bà M. để nhận chuyển nhượng thửa đất diện tích 138m2 tại Bắc Ninh. Giá chuyển nhượng 8,68 tỷ đồng, tiền đặt cọc 300 triệu đồng, thời hạn đến hết ngày 11/4/2025.

Theo thỏa thuận, nếu bên mua từ chối giao dịch sẽ mất tiền cọc; nếu bên bán không chuyển nhượng thì phải trả lại tiền cọc và bồi thường gấp ba lần, tổng cộng 900 triệu đồng.

Vướng mắc phát sinh sau khi bà H. thuê người đo đạc hiện trạng. Diện tích thực tế được xác định khoảng 139,1m2, lớn hơn 1,1-1,2m2 so với giấy chứng nhận. Một phần ngôi nhà ba tầng có dấu hiệu lấn sang thửa đất liền kề, trong khi công trình của thửa đất bên cạnh cũng có phần lấn sang thửa đất của vợ chồng bà M.

W-NÚT GIAO (3).jpg
Bên mua cho rằng tin nhắn gửi ngày 11/4/2024 thể hiện đã đồng ý ký hợp đồng trước, nhận mốc giới sau, nhưng Tòa không chấp nhận lập luận này. Ảnh minh họa: Hoàng Hà

Bà H. yêu cầu bên bán chỉnh lý giấy chứng nhận và lập biên bản giáp ranh với các hộ liền kề. Tuy nhiên, vợ chồng bà M. không đồng ý, cho rằng sai lệch là do đo đạc, thửa đất không có tranh chấp và vẫn đủ điều kiện chuyển nhượng.

Ngày 11/4/2025, hai bên cùng đến UBND phường nhưng không thống nhất được việc giao dịch. Hết thời hạn đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng vẫn không được ký kết. Bà H. khởi kiện, yêu cầu trả 300 triệu đồng tiền cọc và 600 triệu đồng tiền phạt cọc.

Trong quá trình giải quyết vụ án, thửa đất được chồng bà M. chuyển nhượng cho người khác vào tháng 7/2025.

Tại phiên sơ thẩm, bà H. giảm yêu cầu từ 900 triệu đồng xuống còn 400 triệu đồng, gồm 300 triệu đồng tiền cọc và 100 triệu đồng tiền phạt cọc, nhưng không được Tòa chấp nhận. Bà H. sau đó kháng cáo. 

Tin nhắn sau 17h không chứng minh bên mua đã đổi ý

Tại phiên phúc thẩm, TAND tỉnh Bắc Ninh nhận định hợp đồng đặt cọc ngày 11/3/2025 là hợp pháp, được các bên tự nguyện giao kết và có hiệu lực. Theo thỏa thuận, bên bán phải bàn giao nhà, đất, mốc giới và bảo đảm tài sản không có tranh chấp.

HĐXX xác định việc không ký được hợp đồng chuyển nhượng xuất phát từ việc bên mua phát hiện sai lệch giữa hiện trạng và giấy chứng nhận, sau đó yêu cầu chỉnh lý giấy chứng nhận và xác nhận giáp ranh. 

Tuy nhiên, cơ quan chuyên môn xác định sai lệch diện tích là do đo đạc; chính quyền địa phương xác nhận thửa đất không phát sinh tranh chấp, khiếu nại và đủ điều kiện chuyển nhượng. 

Đối với lập luận của bà H. rằng sau 17h ngày 11/4/2025, bà đã đồng ý ký hợp đồng trước rồi nhận mốc giới sau, Tòa phúc thẩm không chấp nhận. Bà H. nhắn cho bên bán: “chị chờ đúng đến 24h hôm nay, bất kể giờ nào cũng đi công chứng và nhận mốc cũng được”.

Theo Tòa phúc thẩm, trong suốt quá trình từ khi phát hiện sai lệch đến ngày 11/4, bà H. vẫn không đồng ý ký hợp đồng do các vấn đề về diện tích và mốc giới. Tin nhắn trên không đủ căn cứ chứng minh các bên đã thống nhất thay đổi thỏa thuận; bà H. cũng không cung cấp được tài liệu khác chứng minh đã từ bỏ yêu cầu về mốc giới.

Từ đó, TAND tỉnh Bắc Ninh xác định lỗi khiến hợp đồng chuyển nhượng không được giao kết thuộc về bên đặt cọc, nên không có căn cứ buộc bên bán chịu phạt cọc. Kháng cáo của bà H. bị bác, bản án sơ thẩm được giữ nguyên.

(Tham khảo Bản án số 97/2026/DS-PT ngày 5/3/2026 của TAND tỉnh Bắc Ninh)

Theo Anh Phương (VietNamNet)