Sổ đỏ tích hợp trên VNeID: Bất động sản có hết “đất” để thổi giá?

Thông tin minh bạch hơn, khó đẩy giá quá xa giá trị thực

Sổ đỏ, sổ hồng hiện có thể được tích hợp trên VNeID, mở thêm một kênh để người dân chủ động tiếp cận và kiểm tra thông tin liên quan đến bất động sản.

Trao đổi với Tri Thức - Znews, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam Batdongsan.com.vn, cho rằng một trong những lợi ích đáng chú ý nhất của việc số hóa giấy tờ nhà đất là giúp người mua có thêm cơ sở đối chiếu thông tin tài sản.

Theo ông Tuấn, trước đây người mua có thể cầm một cuốn sổ giấy nhưng không dễ xác định giấy tờ đó có thật hay không, cũng như thông tin trên giấy có khớp với tài sản đang được rao bán hay không.

Khi dữ liệu được số hóa và có thể kiểm tra, người mua sẽ bớt phụ thuộc vào môi giới hoặc các bên trung gian trong việc xác minh những thông tin cơ bản. Đây cũng được xem là bước tiến giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn.

Chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cũng đánh giá việc đưa thông tin sổ đỏ, sổ hồng lên VNeID là bước tiến tích cực trong quá trình số hóa thị trường.

Theo ông Kiên, người dân có thể tiếp cận thông tin tài sản thuận tiện hơn, giảm phụ thuộc vào hồ sơ giấy và từng bước hạn chế việc phải đi lại, nộp lại những giấy tờ mà cơ quan Nhà nước đã có dữ liệu.

Trong quá trình mua bán, người mua cũng có thể đề nghị người bán trực tiếp cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên VNeID để đối chiếu. Cách làm này có thể góp phần hạn chế nguy cơ sử dụng sổ giả hoặc giả mạo chủ sở hữu.

Về lâu dài, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng nếu dữ liệu bất động sản tiếp tục được số hóa và kết nối giữa các hệ thống, thị trường có thể hình thành cơ sở dữ liệu chi tiết hơn cho từng tài sản. Khi đó, giá trị của số hóa không chỉ dừng ở việc thay sổ giấy bằng dữ liệu điện tử mà còn hỗ trợ đánh giá và định giá rủi ro chính xác hơn.

Khi người mua có thêm thông tin về pháp lý, lịch sử và giao dịch của bất động sản, việc đẩy giá tài sản lên quá xa giá trị thực cũng sẽ khó khăn hơn.

Ông Tuấn lấy ví dụ một căn nhà có giá trị thị trường khoảng 5 tỷ đồng. Trong thời kỳ “sốt” đất, khi thông tin thiếu minh bạch, căn nhà có thể bị đẩy giá lên 8-9 tỷ đồng. Ngược lại, nếu dữ liệu về pháp lý, lịch sử tài sản và giao dịch ngày càng rõ ràng, việc đẩy giá quá xa giá trị thực sẽ trở nên khó hơn.

Ông nhận định đây là lợi ích đáng kể đối với người mua, bởi thông tin rõ ràng hơn có thể giúp giảm rủi ro pháp lý và hạn chế những tranh chấp liên quan đến tài sản.

Có thể giảm chi phí trung gian

Theo ông Tuấn, số hóa dữ liệu bất động sản còn có khả năng cắt giảm những khoản chi phí trung gian không trực tiếp tạo thêm giá trị cho tài sản.

Ông đưa ra trường hợp một căn nhà có giá 50 tỷ đồng nhưng người mua phải chi thêm 1 tỷ đồng cho việc kiểm tra pháp lý, xác minh thông tin và các khoản trung gian. Khi chủ nhà bán lại, khoản chi phí này có thể được tính vào giá bán. Người mua tiếp theo lại phát sinh chi phí tương tự và tiếp tục đưa chúng vào giá tài sản.

Qua nhiều vòng giao dịch, các khoản chi phí này có thể tích lũy vào giá bất động sản dù không làm tăng giá trị thực của căn nhà. Nếu tình trạng này diễn ra trên quy mô hàng trăm nghìn giao dịch mỗi năm, tổng chi phí phát sinh đối với thị trường và xã hội sẽ rất lớn.

Tại một hội thảo mới đây, ông Đinh Hồng Phong, Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cho biết cơ quan quản lý đang xây dựng mã định danh cho từng thửa đất.

Mã này được xác định dựa trên vị trí và tọa độ địa lý, qua đó giúp xác định thửa đất trên bản đồ và làm cơ sở truy xuất các thông tin liên quan.

Đến nay, khoảng 69,7 triệu thửa đất đã được đưa vào cơ sở dữ liệu và mỗi thửa phải có mã định danh. Theo ông Phong, đây là nền tảng để từng bước chuyển hoạt động quản lý đất đai từ hồ sơ giấy sang dữ liệu số, đồng thời hạn chế các rủi ro như sổ giả hoặc một giấy chứng nhận bị sử dụng để thế chấp nhiều lần.

Mục tiêu được đặt ra là hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên phạm vi toàn quốc vào cuối năm 2027. Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng phối hợp với Bộ Công an để đồng bộ dữ liệu đất đai với VNeID, hướng tới việc người dân có thể tra cứu thông tin thửa đất trên nền tảng số thay vì phải trực tiếp đến cơ quan địa chính.

Môi giới sẽ phải bán bằng năng lực thay vì thông tin

Khi dữ liệu bất động sản trở nên dễ tiếp cận hơn, vai trò của môi giới cũng được dự báo sẽ thay đổi.

Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng môi giới sẽ không còn đơn thuần tạo giá trị bằng việc nắm giữ những thông tin mà người mua không có. Thay vào đó, họ cần chuyển mạnh sang vai trò tư vấn và sử dụng chuyên môn để tạo giá trị.

Với người mua nhà để ở, môi giới cần giúp khách hàng lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính. Trong khi đó, với khách hàng đầu tư, họ phải có khả năng phân tích dòng tiền, vị trí, pháp lý, khả năng khai thác và tiềm năng của tài sản.

Theo ông Tuấn, khi thông tin thị trường ngày càng minh bạch, kinh nghiệm và năng lực tư vấn sẽ trở nên quan trọng hơn. Đây cũng là xu hướng tất yếu của nghề môi giới bất động sản, đồng thời có thể góp phần thu hẹp tình trạng bất cân xứng thông tin giữa người mua và người bán, qua đó hạn chế tranh chấp, kiện tụng.

Có sổ đỏ trên VNeID vẫn chưa đủ để xuống tiền

Dù đánh giá cao lợi ích của số hóa, ông Lê Quốc Kiên cho rằng thách thức trong giai đoạn đầu vẫn nằm ở mức độ đầy đủ và chính xác của dữ liệu.

Không phải toàn bộ hồ sơ giấy của người dân đã được số hóa, cập nhật và đồng bộ hoàn toàn. Nếu dữ liệu trên hệ thống chưa được cập nhật hoặc khác với thông tin trên giấy chứng nhận, giao dịch vẫn có thể phải thực hiện thêm các bước xác minh, chỉnh lý.

Vì vậy, theo ông Kiên, số hóa sổ đỏ là cần thiết nhưng quan trọng hơn là dữ liệu phải được làm sạch và liên thông.

Ông cũng lưu ý việc sổ đỏ hiển thị trên VNeID không có nghĩa người mua có thể bỏ qua quá trình thẩm định trước khi giao dịch. Các nội dung như tình trạng pháp lý, quy hoạch, thế chấp, tranh chấp, nghĩa vụ tài chính và những thông tin liên quan vẫn cần được kiểm tra.

Bên cạnh đó, vấn đề bảo mật cũng cần được chú trọng bởi bất động sản thường có giá trị lớn và dữ liệu về quyền sử dụng đất là thông tin quan trọng.

Theo ông Kiên, lo ngại về bảo mật không nên là lý do để quay lại phương thức quản lý hoàn toàn bằng giấy. Điều quan trọng là phải xác định rõ ai có quyền truy cập, được xem những thông tin nào và hệ thống có cơ chế ghi nhận, kiểm soát lịch sử truy cập ra sao.

Về phía người dùng, việc bảo vệ tài khoản cũng rất quan trọng. Người dân cần tránh cung cấp mã OTP, mật khẩu, cài đặt ứng dụng giả mạo hoặc truy cập các đường link có dấu hiệu lừa đảo.

Như vậy, sổ đỏ trên VNeID có thể mở rộng khả năng tiếp cận thông tin và góp phần giảm chi phí trung gian, nhưng để tác động rõ rệt đến giá bất động sản, yếu tố quyết định vẫn nằm ở mức độ đầy đủ, chính xác và liên thông của toàn bộ dữ liệu.