Thị trường chung cư Hà Nội "hạ nhiệt": Giao dịch giảm 60%, dòng tiền lướt sóng tháo chạy

Theo dữ liệu mới nhất từ One Mount Group, lượng giao dịch chuyển nhượng chung cư tại Hà Nội trong quý I chỉ ghi nhận khoảng 4.000 sản phẩm, đánh dấu mức sụt giảm kỷ lục lên tới 60% so với quý trước đó.

Dòng vốn đầu cơ rút mạnh khỏi thị trường

Báo cáo đánh giá thị trường nhà đất Hà Nội đang giảm tốc rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Tổng lượng giao dịch toàn thị trường (bao gồm cả thổ cư và chung cư) đạt khoảng 11.100 sản phẩm, giảm 50% theo quý. Riêng với phân khúc chung cư, mức giảm 26% so với cùng kỳ năm ngoái cho thấy dòng tiền đầu tư đang ngày càng dè dặt hơn trước các biến động về lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường tại One Mount Group, nhận định rằng thị trường không còn vận hành theo tâm lý "mua nhanh bán nhanh". Hiện tại, dòng tiền đầu tư lướt sóng đang suy yếu rõ rệt, nhường chỗ cho các quyết định mua gắn liền với nhu cầu ở thực hoặc mục tiêu tích sản dài hạn. Đồng quan điểm, số liệu từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy thanh khoản phân khúc chung cư và nhà riêng lẻ toàn quốc đã sụt giảm gần 19% so với cuối năm ngoái.

Áp lực từ "cơn lốc" nguồn cung mới

Một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản sụt giảm được giới chuyên gia chỉ ra là do áp lực từ nguồn cung mới và lượng sản phẩm chuẩn bị bàn giao đang tăng rất mạnh. Theo bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam, Hà Nội dự kiến đón nhận hơn 28.000 sản phẩm bàn giao trong giai đoạn 2026-2028. Đặc biệt, trong hai năm tới, con số này có thể lên tới 68.000 căn hộ mới với xu hướng dịch chuyển dần ra khu vực ven trung tâm.

Nguồn cung khổng lồ xuất hiện cùng lúc với đà thanh khoản chậm lại đang tạo ra thách thức lớn cho nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Nhóm này không chỉ đối mặt với chi phí vốn cao để duy trì tài sản mà còn phải cạnh tranh khốc liệt với các giỏ hàng mới từ chủ đầu tư vốn luôn đi kèm nhiều chính sách bán hàng và ưu đãi hấp dẫn. Áp lực này được dự báo sẽ gây tác động giảm giá rõ rệt đối với những sản phẩm mang tính đầu cơ, vốn phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá tại các khu vực đang phát triển.

Thị trường quay về với giá trị cốt lõi

Dự báo về diễn biến các quý còn lại của năm 2026, các chuyên gia tin rằng thị trường địa ốc Hà Nội sẽ tiếp tục được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh tâm lý người mua vẫn thận trọng và chi phí vốn chưa giảm đáng kể, những sản phẩm có pháp lý minh bạch, có thể dọn vào ở ngay và phù hợp với khả năng chi trả của số đông sẽ chiếm ưu thế tuyệt đối.

Việc các yếu tố đầu cơ dần thu hẹp được xem là tín hiệu tích cực để thị trường trở lại với giá trị cốt lõi là khả năng khai thác và sử dụng lâu dài. Tâm lý chờ đợi của người mua có thể sẽ tiếp tục duy trì khi họ kỳ vọng vào những đợt điều chỉnh giá hợp lý hơn cũng như quan sát biến động từ lãi suất ngân hàng. Sự thanh lọc này hứa hẹn sẽ mang lại một thị trường bất động sản bền vững hơn cho những người thực sự có nhu cầu về nhà ở.