Thị trường mặt bằng nhà phố cho thuê: Giữ khách thay vì giữ giá

Những tín hiệu phục hồi của kinh tế vĩ mô chưa đủ để kéo mặt bằng bán lẻ quay lại thời kỳ “giá cao – dễ cho thuê” như trước. Thay vào đó, thị trường đang tái định hình theo hướng lấy hiệu quả kinh doanh làm trung tâm, buộc cả chủ nhà lẫn khách thuê phải thay đổi cách tiếp cận.

Thay đổi cách tiếp cận

Ghi nhận trên thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cho thấy, đến cuối năm 2025, dù sức mua đã có dấu hiệu cải thiện so với giai đoạn trầm lắng nhất, tình trạng mặt bằng nhà phố treo biển cho thuê vẫn xuất hiện ở nhiều tuyến phố vốn được xem là “đất vàng”. Giá chào thuê ở nhiều vị trí trung tâm nhìn chung không giảm sâu, nhưng giá thuê thực tế đã phải điều chỉnh đáng kể để phù hợp với khả năng chi trả của khách thuê.

Theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính, mặt bằng nhà phố cho thuê đang chịu áp lực lớn từ sự thay đổi mô hình tiêu dùng. “Không phải mặt bằng xấu đi, mà là doanh thu bán lẻ không còn đủ để "gánh" mức giá thuê như giai đoạn trước. Khi lợi nhuận bị bào mòn, khách thuê buộc phải trả mặt bằng hoặc đàm phán lại giá” - ông Nguyễn Văn Đính lý giải.

Tại Hà Nội, một số báo cáo thị trường bán lẻ cho thấy giá thuê tầng trệt tại khu vực trung tâm vẫn dao động quanh mức hơn 170 USD/m²/tháng, trong khi ngoài trung tâm chỉ khoảng 35–40 USD/m²/tháng. Khoảng chênh lệch lớn này khiến nhiều thương hiệu bán lẻ và F&B (thực phẩm và đồ uống) phải cân nhắc lại chiến lược hiện diện, đặc biệt khi hành vi tiêu dùng ngày càng chuyển sang online hoặc mô hình đa kênh.

Ở TP Hồ Chí Minh, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam Neil MacGregor từng phân tích trên báo chí rằng nhà phố cho thuê đang chịu cạnh tranh trực tiếp từ các trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ hiện đại. “Bán lẻ đường phố không còn lợi thế tuyệt đối. Khách thuê ngày càng quan tâm đến lưu lượng khách thực tế, khả năng vận hành, chỗ đậu xe và trải nghiệm tổng thể, những yếu tố mà trung tâm thương mại đang làm tốt hơn” - ông Neil MacGregor cho biết.

Trong bối cảnh đó, năm 2026 được dự báo tiếp tục là năm thị trường nghiêng về phía khách thuê, nhất là ở phân khúc phổ thông. Chủ nhà buộc phải linh hoạt hơn trong chính sách giá, thời hạn hợp đồng và các điều khoản hỗ trợ ban đầu nếu muốn nhanh chóng lấp đầy mặt bằng.

Phân hóa theo vị trí, hạ tầng và khả năng “bán trải nghiệm”

Một xu hướng rõ nét trong năm 2026 là sự phân hóa ngày càng mạnh của thị trường mặt bằng nhà phố cho thuê. Những vị trí thực sự có lưu lượng khách tự nhiên tốt, gắn với du lịch, dịch vụ hoặc các trục giao thông chính, vẫn có khả năng giữ giá tương đối ổn định. Tuy nhiên, ngay cả ở những tuyến phố này, việc tăng giá thuê gần như không còn dễ dàng nếu không chứng minh được hiệu quả kinh doanh thực tế cho khách thuê.

Ở chiều ngược lại, các tuyến phố thương mại truyền thống vốn phụ thuộc vào bán lẻ thuần túy như thời trang, phụ kiện, đồ gia dụng tiếp tục chịu sức ép. Việc mua sắm trực tuyến phát triển mạnh khiến những cửa hàng chỉ trông chờ vào khách vãng lai ngày càng khó tồn tại. Năm 2026, xu hướng chuyển đổi ngành hàng được dự báo sẽ tiếp diễn, từ bán lẻ đơn thuần sang các dịch vụ mang tính trải nghiệm cao hơn như làm đẹp, chăm sóc sức khỏe, giáo dục kỹ năng, ẩm thực đặc thù hoặc mô hình kết hợp online – offline.

Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam David Jackson cho rằng, nhà phố cho thuê đang buộc phải “đổi vai” trong kỷ nguyên bán lẻ mới. “Cửa hàng vật lý không còn chỉ là nơi bán hàng, mà là điểm chạm thương hiệu, nơi khách trải nghiệm và kết nối. Mặt bằng nào không tạo ra được trải nghiệm sẽ rất khó giữ khách lâu dài” - ông David Jackson nhận xét. Bên cạnh yếu tố ngành hàng, hạ tầng đô thị tiếp tục là biến số quan trọng.

Việc đầu tư metro, vành đai, các trục giao thông hướng tâm và sự hình thành các đô thị vệ tinh đang kéo dòng khách ra khỏi khu lõi. Các khu vực ngoài trung tâm, với giá thuê thấp hơn và mặt bằng rộng hơn, được đánh giá phù hợp với những mô hình mới như cà phê kết hợp workshop, showroom, studio sáng tạo hay không gian trải nghiệm. Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu hạ tầng được hoàn thiện đúng tiến độ, năm 2026 có thể chứng kiến tỷ lệ lấp đầy cải thiện rõ rệt ở những khu vực này.

Tái định giá mặt bằng theo hiệu quả kinh doanh

Điểm cốt lõi của thị trường mặt bằng nhà phố cho thuê trong năm 2026 không nằm ở việc tăng hay giảm giá, mà ở quá trình tái định giá theo hiệu quả. Giá thuê không còn được quyết định chủ yếu bởi danh tiếng con phố, mà bởi khả năng tạo doanh thu thực tế cho người thuê. Theo Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh, dữ liệu tìm kiếm và giao dịch cho thấy khách thuê ngày càng tính toán kỹ dòng tiền. “Họ không chọn mặt bằng vì "phố đẹp", mà vì phù hợp tệp khách và mô hình kinh doanh. Điều này khiến nhiều mặt bằng từng rất đắt nay phải chấp nhận điều chỉnh để tìm được khách phù hợp” - ông Quốc Anh phân tích.

Về phía chủ nhà, năm 2026 đòi hỏi tư duy vận hành mới. Thay vì chỉ cho thuê thụ động, nhiều chủ nhà bắt đầu đầu tư lại mặt bằng, cải thiện hạ tầng kỹ thuật, mặt tiền, chỗ để xe và tính linh hoạt trong cải tạo. Việc chấp nhận giảm giá thuê để đổi lấy dòng tiền ổn định được xem là chiến lược an toàn hơn so với để mặt bằng trống kéo dài.

Với khách thuê, đây là thời điểm có nhiều lựa chọn hơn nhưng cũng không dễ dàng. Mặt bằng rẻ hơn không đồng nghĩa với hiệu quả cao nếu chọn sai vị trí hoặc sai mô hình. Các chuyên gia bán lẻ khuyến nghị DN cần tính đầy đủ chi phí vận hành, cải tạo, nhân sự và marketing, đồng thời đàm phán kỹ các điều khoản bảo vệ rủi ro trong hợp đồng thuê.

Tổng thể, thị trường mặt bằng nhà phố cho thuê năm 2026 sẽ không chứng kiến một chu kỳ tăng trưởng đồng loạt. Thay vào đó là sự phân hóa sâu sắc và sàng lọc mạnh mẽ. Những mặt bằng phù hợp mô hình, giá thuê hợp lý và chủ nhà linh hoạt sẽ nhanh chóng tìm được khách. Ngược lại, những mặt bằng giữ tư duy cũ, kỳ vọng giá cao trong khi hiệu quả kinh doanh thấp, nhiều khả năng tiếp tục đối mặt với bài toán trống kéo dài.

Trong bối cảnh đó, năm 2026 không phải là năm “dễ ăn” cho thị trường nhà phố cho thuê, nhưng là năm bản lề để thiết lập lại mặt bằng giá và quan hệ lợi ích giữa chủ nhà và khách thuê theo hướng thực tế, bền vững và phù hợp hơn với bối cảnh tiêu dùng mới.