Bước sang năm mới 2026, thị trường bất động sản và người dân đón nhận những chuyển biến tích cực về mặt pháp lý khi Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1.

Văn bản mới mang đến nhiều thay đổi mang tính tháo gỡ, điều chỉnh các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ), giúp quá trình giao dịch và sở hữu tài sản trở nên minh bạch và thuận tiện hơn.

04-1767493548-nhung-thay-doi-quan-trong-ve-quy-dinh-cap-so-do-chinh-thuc-ap-dung-tu-nam-2026.jpg
Ảnh minh họa.

Một trong những điểm đáng chú ý nhất liên quan đến việc đăng ký biến động đất đai. Theo Nghị quyết mới, các trường hợp chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản hoặc chuyển đổi loại hình doanh nghiệp mà đã có giấy chứng nhận hợp lệ sẽ được thực hiện đăng ký biến động. 

Đặc biệt, đối với việc đăng ký thế chấp, thông tin sẽ được cập nhật trực tiếp vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không bắt buộc phải xác nhận thủ công trên giấy chứng nhận cũ, giúp đơn giản hóa đáng kể quy trình hành chính. Ngoài ra, cơ quan quản lý cũng thống nhất việc cấp chung một sổ đỏ cho các trường hợp quy định cụ thể tại Luật Đất đai nhằm giảm bớt số lượng văn bằng không cần thiết.

Về quyền lợi của hộ gia đình và cá nhân, Nghị quyết 254 mở ra cơ hội cấp sổ đỏ chính thức cho những ai đang sử dụng đất ổn định và sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp từ sau ngày 15/10/1993. Các trường hợp đất được giao quản lý nếu đáp ứng đủ điều kiện theo luật định cũng sẽ được xem xét cấp sổ đỏ, đảm bảo quyền lợi tối đa cho người sử dụng đất hợp pháp. Đáng chú ý, Nghị quyết cũng ưu tiên áp dụng thời hạn nộp hồ sơ theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nếu có sự khác biệt về thời gian so với Luật Đất đai.

Bên cạnh các thủ tục đăng ký, quy định về tách và hợp thửa đất cũng có những điều chỉnh mang tính thực tiễn cao. Giờ đây, việc tách thửa phải đảm bảo điều kiện bắt buộc là có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, hoặc phải có sự đồng ý của chủ đất liền kề về lối đi chung. Để hỗ trợ người dân, Nghị quyết quy định khi dành một phần đất ở để làm lối đi khi tách hoặc hợp thửa, chủ sở hữu không bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích này.

Nghị quyết mới cũng tạo ra cơ chế linh hoạt khi cho phép chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất mà không bắt buộc phải tách thửa riêng biệt. Việc hợp các thửa đất giờ đây cũng không còn bị bó buộc bởi yêu cầu phải cùng mục đích sử dụng hay cùng hình thức trả tiền thuê đất. 

Tuy nhiên, quy định cũng siết chặt việc tách thửa theo bản án của Tòa án; nếu việc phân chia không đảm bảo diện tích và kích thước tối thiểu theo luật định thì sẽ không được thực hiện, trừ các bản án có hiệu lực trước ngày 1/8/2024. Những hồ sơ hợp lệ đã nộp trước ngày 1/1/2026 nhưng chưa được giải quyết sẽ được áp dụng theo các quy định mới của Nghị quyết này để đảm bảo tính thống nhất.