Tại Nghị quyết số 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật vừa ban hành ngày 18/9, Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng tiếp thu, hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó yêu cầu tập trung làm rõ và minh bạch hóa hàng loạt quy định liên quan mật thiết đến vòng đời của các tòa nhà chung cư.
20-1789890418-thong-nhat-thoi-han-su-dung-nha-chung-cu-theo-nien-han-cong-trinh
Ảnh minh họa

Theo yêu cầu từ Chính phủ, thời hạn sử dụng nhà chung cư cần được quy định rõ ràng căn cứ theo niên hạn xây dựng công trình, đảm bảo tính đồng bộ và phù hợp tuyệt đối với quy định về thời hạn sử dụng công trình trong hệ thống pháp luật xây dựng.

Bên cạnh đó, các phương án xử lý cụ thể khi chung cư chạm mốc hết hạn sử dụng cũng phải được luật hóa chi tiết. Đặc biệt, quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu căn hộ được đặt ở vị trí trọng tâm, bao gồm quyền tiếp tục khai thác quyền sử dụng đất để tái thiết tòa nhà, cũng như nghĩa vụ và quyền được đóng góp nguồn lực tài chính để xây mới lại chung cư khi công trình cũ đã hết hạn.  

Định hướng này hoàn toàn bám sát tinh thần tại Nghị quyết số 21 ngày 28/7/2026 của Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV về sửa đổi Luật Đất đai cùng các luật liên quan, trong đó khẳng định chung cư xây mới có thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, quyền tài sản của cư dân phải luôn được bảo đảm và chủ căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại.

Trong bản dự thảo mới nhất, Bộ Xây dựng đã đề xuất xác định thời hạn sử dụng chung cư dựa trên hồ sơ thiết kế công trình, thay thế cho phương án kết hợp giữa hồ sơ thiết kế với kết quả kiểm định thực tế từng được đưa ra hồi tháng 8.

Cơ quan soạn thảo cũng nêu rõ, người dân có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất để tự xây dựng lại công trình theo hình thức dự án, đồng thời doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư có thể được tạo điều kiện với các chính sách ưu đãi như miễn trừ nghĩa vụ bố trí nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê.  

Không dừng lại ở câu chuyện sở hữu căn hộ, Nghị quyết của Chính phủ còn đưa ra các giải pháp căn cơ nhằm chấn chỉnh thị trường bất động sản và phát triển phân khúc nhà ở phục vụ đời sống nhân dân.

Đáng chú ý, Bộ Xây dựng được chỉ đạo ban hành khung tiêu chí cụ thể về loại đô thị, mật độ cư dân và tỷ lệ diện tích để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có cơ sở chuẩn xác siết chặt hoạt động phân lô, bán nền, qua đó ngăn ngừa triệt để các hành vi đầu cơ trục lợi chính sách.

Song song đó, phân khúc nhà ở cho thuê được định hướng hoàn thiện toàn diện thông qua việc phân loại rõ ràng các mô hình như nhà ở cho thuê thương mại, công vụ hay nhà ở chính sách theo từng phương thức sở hữu và vận hành.

Chính phủ yêu cầu nghiên cứu kỹ lưỡng các cơ chế đòn bẩy tài chính gồm thuế, phí, tiền sử dụng đất và tín dụng nhằm quản lý, kiểm soát hiệu quả giá thuê nhà, xác định rành mạch tiêu chí và đối tượng thụ hưởng chính sách ưu đãi.

Quy trình thủ tục phát triển cũng như tiếp cận nhà ở sẽ được tinh gọn tối đa để hiện thực hóa mục tiêu an cư lâu dài, ổn định cho người dân. Đối với các dự án nhà ở thương mại, nguyên tắc và hạn mức dành quỹ căn cho thuê sẽ được thiết lập chặt chẽ để địa phương chủ động quyết định trong khuôn khổ pháp luật.  

Nhằm bảo đảm tính nghiêm minh và hỗ trợ thị trường vận hành lành mạnh, các chế tài xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, trục lợi chính sách nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cũng sẽ được hoàn thiện.

Đồng thời, Chính phủ sẽ báo cáo Quốc hội xem xét đề xuất thí điểm cơ chế để Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại từ những chủ đầu tư gặp bế tắc, không còn năng lực triển khai hoặc không thể thực hiện chuyển nhượng.   

PV (SHTT)