Chung cư 40-50 năm tuổi, không thang máy tại TPHCM rao 100 triệu đồng/m2: Liệu có "ngáo giá"?

Những căn hộ chung cư đã sử dụng 40-50 năm, không có thang máy và hạn chế về tiện ích nhưng được rao bán với mức giá lên tới 100 triệu đồng/m2 đang khiến nhiều người mua đặt câu hỏi về tính hợp lý của giá bán.

Thực tế, chất lượng giữa các chung cư cũ trên thị trường không giống nhau. Một số tòa nhà đã được sửa chữa, sơn lại, trong khi không ít nơi vẫn mang diện mạo cũ kỹ, mặt tiền xuống màu theo thời gian, thậm chí phủ rêu.

Tại một số khu chung cư, hoạt động buôn bán tự phát diễn ra ngay xung quanh các lô nhà, ảnh hưởng đến không gian chung và có nơi phát sinh mùi. Bên trong một số tòa nhà, khu vực sinh hoạt chung thiếu ánh sáng, nền gạch bám bẩn, trầy xước hoặc đổi màu do lâu ngày không được vệ sinh.

Diện tích căn hộ cũng khá khiêm tốn, có nơi chỉ nhỉnh hơn 30m2. Không gian chật khiến sinh hoạt của các gia đình gặp nhiều bất tiện, trong khi hành lang phía trước thường được tận dụng để phơi quần áo.

Việc đi lại cũng là một vấn đề. Một số chung cư không có bãi giữ xe riêng, cư dân phải đưa xe lên các tầng bằng một đoạn dốc nhỏ nằm giữa khu vực cầu thang. Đường dốc hẹp khiến việc điều khiển xe từ tầng 1 lên tầng 2 không dễ dàng.

Trong khi đó, với mức tài chính tương đương, người mua có thể cân nhắc các chung cư mới hạng A, B tại TPHCM, có thang máy cùng nhiều tiện ích như hồ bơi, không gian xanh và an ninh tốt, với giá khoảng 120 triệu đồng/m2.

Sự chênh lệch về chất lượng và tiện ích khiến một số người cho rằng mức giá 70-100 triệu đồng/m2 đối với những căn hộ đã qua sử dụng hàng chục năm là khó phù hợp.

“Với 100 triệu đồng/m2, chung cư mới tôi còn cân nhắc chứ huống gì chung cư đã cũ, xuống cấp mà còn không có thang máy. Sống ở nơi thoải mái mới đáng sống”, ông Huỳnh Sơn nói.

Tương tự, ông Phạm Hoàng, ngụ TPHCM, cho biết với ngân sách 3,5-4 tỷ đồng, người mua có thêm nhiều lựa chọn tại các khu vực như quận 7 cũ. Những nơi này có thể đáp ứng các tiện ích cơ bản như thang máy, bãi giữ xe rộng rãi và không gian xanh, thay vì phải đánh đổi nhiều tiện nghi để sở hữu căn hộ cũ gần trung tâm.

“100 triệu đồng/m2 đối với chung cư cũ, xuống cấp, không có thang máy, đó không phải là lựa chọn của tôi, bởi số tiền đó đang chênh quá nhiều so với các chung cư có nhiều tiện ích khác tại TPHCM”, ông Hoàng nói.

Giá rao cao chưa chắc là “ngáo giá”

Theo ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee, đơn vị chuyên phân tích các dự án bất động sản, không thể chỉ dựa vào mức giá rao 70-100 triệu đồng/m2 để kết luận một căn hộ cũ là “ngáo giá”.

Trên thị trường thứ cấp, nếu một căn hộ được rao 100 triệu đồng/m2 nhưng không có người mua ở mức giá đó thì đây mới chỉ là kỳ vọng của người bán. Ngược lại, nếu giao dịch thực tế được thực hiện ở mức 100 triệu đồng/m2, điều này cho thấy người mua chấp nhận mức giá tương ứng.

Ngoài ra, một số căn hộ cũ sau khi cải tạo có thể đạt mức cho thuê khoảng 30-40 triệu đồng/tháng, đặc biệt tại những khu vực có nhu cầu thuê cao như quận 1 và quận 2 cũ. Vì vậy, tuổi đời của tòa nhà hay việc không có thang máy không phải yếu tố duy nhất quyết định giá trị căn hộ.

“Người mua những chung cư cũ này là họ đang mua vị trí. Có những chung cư cũ nằm ở những khu vực như Thảo Điền, quận 1, quận 3, nơi giá đất nền đang giao dịch từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/m2. Khi giá đất khu vực tăng cao, giá căn hộ cũng được nâng đỡ bởi giá trị khu đất và lợi thế tiếp cận các tiện ích xung quanh”, ông Phúc nói.

Ông Nguyễn Tất Thịnh, nhà sáng lập nền tảng bất động sản công nghệ HouseZy.vn, cho rằng người mua cần đối chiếu giá rao với những giao dịch gần nhất của các căn hộ có vị trí, diện tích và đặc điểm tương đồng để đánh giá mức giá có phù hợp hay không.

Chẳng hạn, nếu những căn có cùng khu vực, diện tích và tình trạng thường được giao dịch khoảng 4-4,2 tỷ đồng nhưng một căn khác được rao 5 tỷ đồng, phần chênh lệch cần được xem xét. Nếu giá rao ở mức 4,3 tỷ đồng, người mua có thể cân nhắc và đàm phán dựa trên tình trạng thực tế của căn hộ.

Nguồn cung chung cư chỉ có thang bộ trên thị trường thứ cấp không nhiều, trong khi số lượng giao dịch tại từng khu vực cũng hạn chế. Dù vậy, một số khu chung cư cũ không có thang máy vẫn duy trì giao dịch tương đối ổn định nhờ lợi thế vị trí, chẳng hạn tại khu vực Phú Nhuận cũ.

“Những căn chung cư cũ, lâu đời hầu như là sát trung tâm TPHCM. Người mua những căn chung cư này chỉ mua vị trí để thuận tiện là chính. Việc giá ở thứ cấp lên đến 100 triệu đồng/m2 không phải chuyện lạ, người mua có thể cân nhắc, đàm phán để có mức giá phù hợp với nhu cầu của mình”, ông Thịnh chia sẻ.

Không chỉ nhìn vào giá bán

Theo các chuyên gia, vị trí gần trung tâm là yếu tố giúp một số chung cư cũ duy trì mức giá cao dù hạn chế về tiện ích và chất lượng công trình.

Tuy nhiên, trước khi xuống tiền, người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý, chất lượng tòa nhà và những khoản chi phí có thể phát sinh, đặc biệt với các công trình đã được sử dụng trong thời gian dài.

Bên cạnh sổ hồng, diện tích thực tế và thời hạn sử dụng, các hạng mục như cầu thang, hệ thống điện, nước, chống thấm, chỗ để xe cũng cần được xem xét. Người mua cũng nên tìm hiểu kế hoạch bảo trì, sửa chữa hoặc cải tạo, xây dựng lại của tòa nhà.

Việc khảo sát căn hộ vào nhiều thời điểm khác nhau cũng giúp người mua đánh giá rõ hơn về tiếng ồn, ánh sáng, thông gió, an ninh và điều kiện sinh hoạt. Từ đó, mức giá có thể được cân nhắc dựa trên sự tương xứng giữa vị trí, chất lượng công trình và những tiện ích thực tế mà căn hộ mang lại.

Hải Yến (SHTT)