Từ ngày 1/7/2026, nhiều quy định mới về quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ chính thức có hiệu lực theo Nghị định số 217/2026/NĐ-CP của Chính phủ. Trong đó, đáng chú ý là việc chủ sở hữu một số loại nhà ở sẽ được tự thiết kế, tự tổ chức xây dựng mà không cần xin giấy phép xây dựng nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Theo nghị định, chủ sở hữu chỉ được tự thiết kế công trình khi nhà ở đáp ứng đồng thời bốn tiêu chí gồm: công trình dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m² và chiều cao dưới 12m.

Quy định mới được đánh giá là chặt chẽ hơn so với trước đây. Nếu như trước kia chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ chỉ cần đáp ứng hai điều kiện để được tự thiết kế thì kể từ ngày 1/7/2026 sẽ phải đáp ứng đầy đủ cả bốn tiêu chí nêu trên mới được thực hiện.

Đối với các công trình nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng hoặc có một tầng hầm nhưng không thuộc trường hợp được tự thiết kế, việc lập thiết kế xây dựng phải do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật đảm nhiệm.

29-1782716492-tu-17-nha-o-duoi-3-tang-dien-tich-duoi-250m2-duoc-mien-giay-phep-xay-dung-nguoi-dan-can-nam-ro-cac-dieu-kien
Ảnh minh họa.

Trong khi đó, nhà ở từ 7 tầng trở lên hoặc có từ hai tầng hầm trở lên cũng phải do đơn vị, cá nhân đủ năng lực thực hiện thiết kế. Đồng thời, hồ sơ thiết kế của các công trình này phải tuân thủ đầy đủ các quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật liên quan đến phòng cháy, chữa cháy.

Bên cạnh yêu cầu về thiết kế, nghị định cũng quy định rõ trách nhiệm của chủ sở hữu trong quá trình thi công. Theo đó, chủ nhà phải lắp đặt biển báo công trình tại cổng ra vào khu vực xây dựng, bảo đảm dễ quan sát và thể hiện rõ tên, địa chỉ liên hệ, số điện thoại của chủ sở hữu cùng các nội dung theo quy định.

Ngoài ra, chủ sở hữu có trách nhiệm tổ chức thi công, giám sát quá trình xây dựng và chịu trách nhiệm về an toàn đối với công trình, các công trình lân cận cũng như môi trường trong suốt thời gian thi công. Nghị định cũng khuyến khích chủ nhà chủ động giám sát thi công, lập và lưu trữ hồ sơ công trình theo quy định.

Liên quan đến thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, nghị định quy định UBND cấp xã sẽ thực hiện việc cấp phép đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quản lý, ngoại trừ các công trình thuộc khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế.

Đối với các công trình nằm trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hoặc khu kinh tế, Ban quản lý các khu này sẽ là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. Trong khi đó, Sở Xây dựng chịu trách nhiệm cấp phép đối với các công trình còn lại trên địa bàn tỉnh.

Nghị định cũng hướng dẫn cụ thể cách xác định thẩm quyền cấp giấy phép trong nhiều trường hợp phát sinh như điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi giấy phép; trường hợp công trình thay đổi cấp sau khi điều chỉnh thiết kế hoặc sửa chữa; dự án có nhiều công trình với cấp khác nhau; cũng như các công trình được xây dựng gắn với công trình hiện hữu.

Theo quy định, nếu cơ quan có thẩm quyền không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp sai quy định thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ trực tiếp quyết định việc thu hồi giấy phép đó.

Toàn bộ các quy định nêu trên sẽ chính thức được áp dụng từ ngày 1/7/2026.