Bất động sản mua từ 20 năm trước, áp thuế 20% lãi chuyển nhượng là bất hợp lý

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế). Theo tờ trình, bộ này đề xuất, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng, sẽ tính thuế theo thời gian nắm giữ. Thời gian nắm giữ tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (từ ngày Luật Thuế thu nhập cá nhân mới có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng.

Đánh thuế phải đúng đối tượng

Chia sẻ với PV VietNamNet, TS Nguyễn Ngọc Tú, Giảng viên Trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội, cho biết, đề xuất mức thuế 20% trên thu nhập chuyển nhượng bất động sản là việc trả lại đúng bản chất của thuế thu nhập cá nhân. Tức là đánh thuế trên phần thu nhập, không thể đánh trên doanh thu - tức lỗ vẫn phải nộp thuế.

Mức thuế suất 20% tạm thời chấp nhận được vì nó phải tương đồng với thuế thu nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên, ông Tú lưu ý, cần phải trừ chi phí hợp lý có hóa đơn, chứng từ cho người nộp thuế như phí môi giới, tiền lãi vay ngân hàng, chi phí sửa chữa cải tạo.

Bên cạnh đó, theo ông Tú, với những bất động sản đã mua từ rất lâu, cách đây 20 năm, dù có giấy tờ xác định giá mua thì mức giá cũng rất thấp, bây giờ bán giá tăng gấp 10 lần do trượt giá. Do vậy, nếu dựa vào chênh lệch giá mua - bán, áp thuế 20% thì không hợp lý, thiệt thòi cho người nộp thuế.

Với trường hợp này, vị chuyên gia đề xuất một cơ chế thuế linh hoạt, không nên áp đặt mà cần phải cho người nộp thuế được quyền lựa chọn.

Theo đó, đối với những trường hợp mua quá lâu, hoặc không thể xác định giá mua, cần cho phép người nộp thuế được lựa chọn giữa hai phương án: một là nộp 20% trên lãi, hai là nộp một mức thuế cố định 2% trên giá bán như hiện hành. 

Vị chuyên gia nhấn mạnh, phải xác định rõ, thuế thu nhập cá nhân là thu đối với những trường hợp kinh doanh. Không thể đánh thuế những người bán nhà vì nhu cầu đời sống, như bán nhà để lấy tiền cho con đi du học, trang trải chi phí chữa bệnh, hoặc do chuyển công tác từ Vũng Tàu lên TPHCM nên phải đổi chỗ ở. Tương tự, khi có điều kiện kinh tế, người dân bán nhà nhỏ để mua nhà lớn hơn; hoặc khi về già, muốn bán nhà để chia cho con cháu.

"Những trường hợp như vậy không thể xem là phát sinh thu nhập để đánh thuế, bởi không đúng với bản chất của thuế thu nhập cá nhân. Cần quy định rõ ràng trong luật”, ông Tú lập luận.

Đối với trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng, sẽ tính thuế theo thời gian nắm giữ, như bán nhà dưới 2 năm nắm giữ phải chịu thuế 10% trên giá bán nhằm chống đầu cơ, vị chuyên gia cho rằng đây là một giải pháp “lợi bất cập hại” và “khập khiễng” với chính nguyên tắc của luật.

“Nguyên tắc đã đưa ra là đánh thuế 20% trên lợi nhuận. Mọi cách tính đều phải tuân thủ nguyên tắc đó. Tại sao trường hợp không có hóa đơn lại quay sang áp một mức thuế suất hoàn toàn khác trên giá bán? Một người có hóa đơn được tính 20% trên phần lãi, trong khi người không có hóa đơn có thể phải nộp 10% trên toàn bộ giá bán. Như vậy là không công bằng và rất vô lý”, ông Tú phân tích.

Hơn thế nữa, ông cảnh báo biện pháp này không những không chống được đầu cơ mà còn có thể trở thành tác nhân gây tăng giá, càng khiến người trẻ, người làm công ăn lương khó tiếp cận được nhà ở.

"Luật Thuế thu nhập cá nhân chỉ đánh vào thu nhập phát sinh, muốn có công cụ hữu hiệu để chống tình trạng đầu cơ bất động sản thì cần ban hành luật về thuế tài sản", ông nói. 

Thuế 20% và ‘cuộc thanh lọc’ thị trường

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng, áp thuế suất 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản là xu hướng tất yếu trên thế giới và ở Việt Nam chỉ là vấn đề sớm hay muộn.

“Các nước đều đã áp dụng. Nhật Bản đánh thuế tới 39% lợi nhuận nếu bán nhà trước 5 năm. Đề xuất của Việt Nam không phải không có lý, thậm chí là hợp lý. Tuy nhiên, việc áp dụng cần sự cân nhắc cực kỳ cẩn trọng”, ông Quốc Anh nói.

Theo ông, thách thức lớn nhất là thời điểm và dữ liệu. “Để áp dụng được, chúng ta cần một cơ sở dữ liệu minh bạch về giá mua, giá bán, chi phí. Nếu không, chính sách sẽ mù mờ và rất nguy hiểm. Hơn nữa, trong một thị trường mà cung đang lệch pha với cầu, khoản thuế này rất có thể sẽ lại được đẩy sang cho người mua cuối cùng”, ông chỉ rõ nguy cơ.

Ông dự báo, nếu chính sách này được áp dụng, nó sẽ tạo ra một “cuộc thanh lọc” lớn trên thị trường. Đầu tư bất động sản sẽ trở thành đầu tư tài chính đúng nghĩa.

"Nhà đầu tư phải tính toán dòng tiền, lợi nhuận, phải cân đối với các kênh khác. Những nhà đầu tư ngắn hạn, ‘lướt sóng’, không có kiến thức sẽ bị loại bỏ. Những người ở lại sẽ là những nhà đầu tư thực thụ, hiểu giá trị bất động sản ở đâu, tiềm năng tăng giá như thế nào, dòng tiền ra sao”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.