Bất động sản phục hồi, nhà ở xã hội tạo trụ đỡ thị trường

Giá nhà ở vẫn là “bài toán khó”

Ngày 17/12, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì phiên họp lần thứ 4 của Ban Chỉ đạo T.Ư về chính sách nhà ở và thị trường BĐS. Phiên họp diễn ra trong bối cảnh thị trường đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất, song vẫn đứng trước yêu cầu tái cấu trúc mạnh mẽ để phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững hơn trong những năm tới.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước hiện có 3.297 dự án BĐS các loại, với quy mô khoảng 5,9 triệu căn và tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Con số này phản ánh quy mô rất lớn của thị trường, trải dài trên nhiều phân khúc từ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, đất nền đến BĐS du lịch, thương mại, dịch vụ, văn phòng và khu công nghiệp. Trong đó, lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng có 218 dự án với hơn 10.800 căn, tổng mức đầu tư khoảng 1,86 triệu tỷ đồng. Nhiều dự án đã hoàn thành và đi vào hoạt động, góp phần bổ sung nguồn cung dịch vụ, lưu trú, nhất là tại các địa phương có tiềm năng du lịch.

Bên cạnh đó, hệ thống khu công nghiệp tiếp tục mở rộng mạnh mẽ với 447 khu đã thành lập, tổng diện tích đất công nghiệp khoảng 93.000ha. Đây là phân khúc hưởng lợi trực tiếp từ dòng vốn FDI và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, tạo động lực lan tỏa cho thị trường BĐS nói chung. Từ năm 2022 đến nay, thị trường BĐS từng bước phục hồi với lượng giao dịch tăng trở lại ở nhiều loại hình. Trung bình mỗi năm ghi nhận từ khoảng 537.000 đến 785.000 giao dịch, cho thấy dòng tiền đã dần quay lại thị trường sau giai đoạn “đóng băng”. Theo đánh giá của các cơ quan quản lý, sự phục hồi này đến từ nhiều yếu tố: chính sách tiền tệ linh hoạt hơn, lãi suất giảm, các vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ và tâm lý thị trường ổn định hơn. Tuy nhiên, mức độ phục hồi vẫn chưa đồng đều giữa các phân khúc và địa phương.

Một thực tế nổi bật được nêu tại phiên họp là giá BĐS, đặc biệt là nhà ở và đất ở, vẫn neo ở mức cao. Trong những năm gần đây, giá chung cư, nhà liền kề, biệt thự và đất nền tăng bình quân 10 – 15%/năm, thậm chí có giai đoạn tăng tới 30%. Trong khi đó, các phân khúc như BĐS du lịch, thương mại, văn phòng hay khu công nghiệp có mức tăng thấp hơn, chỉ khoảng 5 – 10%/năm.

Điều này cho thấy sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm, khi nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân còn hạn chế. Nguyên nhân chủ yếu, theo các chuyên gia, là do chi phí đầu vào tăng mạnh, đặc biệt là giá đất. Việc điều chỉnh bảng giá đất tại nhiều địa phương với mức tăng 25 – 30% đã đẩy giá thành BĐS lên cao, khiến dư địa giảm giá trong ngắn hạn gần như không còn.

Dòng vốn dần ổn định nhưng tiềm ẩn rủi ro

Về nguồn vốn, tính đến ngày 31/8/2025, dư nợ tín dụng BĐS đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó dư nợ cho hoạt động kinh doanh BĐS hơn 1,82 triệu tỷ đồng. Đây là mức dư nợ lớn, phản ánh vai trò quan trọng của tín dụng ngân hàng đối với thị trường. Thị trường trái phiếu DN BĐS cũng có dấu hiệu ổn định hơn. Trong 9 tháng đầu năm 2025, tổng lượng trái phiếu phát hành đạt gần 398.000 tỷ đồng, tăng gần 44% so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực BĐS đạt 5,18 tỷ USD, tăng hơn 15%. Dù vậy, Thủ tướng nhấn mạnh yêu cầu đa dạng hóa nguồn vốn, tránh phụ thuộc quá mức vào tín dụng ngân hàng, đồng thời kiểm soát chặt chẽ dòng vốn để bảo đảm an toàn hệ thống và hướng vốn vào các phân khúc phù hợp với nhu cầu thực.

Một trong những nội dung trọng tâm của phiên họp là việc triển khai Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Đến nay, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, với quy mô hơn 657.000 căn. Riêng năm 2025, số căn hộ hoàn thành đạt hơn 102.000 căn, vượt mục tiêu đề ra. Đây được xem là bước tiến quan trọng, thể hiện sự chuyển biến rõ nét trong tư duy và hành động của các cấp, các ngành. Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh, phát triển nhà ở xã hội không chỉ nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp mà còn là giải pháp điều tiết thị trường, góp phần tăng nguồn cung, kéo giảm áp lực giá nhà ở thương mại. Bên cạnh kết quả tích cực, thị trường BĐS vẫn đối mặt với nhiều khó khăn. Nhiều dự án chậm triển khai do vướng mắc pháp lý, giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính kéo dài. Lượng tồn kho BĐS vẫn tập trung tại các đô thị lớn và những địa phương phát triển dự án khi hạ tầng chưa đồng bộ. Theo ý kiến các chuyên gia, tỷ lệ hấp thụ hiện nay tuy cao nhưng vẫn nghiêng nhiều về đầu tư, đầu cơ, trong khi nhu cầu ở thực, nhất là của người thu nhập thấp và trung bình, chưa được đáp ứng đầy đủ. Nếu không sớm điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, nguy cơ thị trường chững lại là khó tránh khỏi.

Kết luận phiên họp, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng và công khai cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường BĐS, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, hoàn thành trong quý I/2026. Đây được xem là nền tảng quan trọng để tăng tính minh bạch, hỗ trợ công tác quản lý và hoạch định chính sách. Cùng với đó là yêu cầu đẩy mạnh cải cách hành chính, thực hiện “luồng xanh” cho các thủ tục liên quan đến nhà ở xã hội, cắt giảm ít nhất 50% thủ tục không cần thiết. Các địa phương phải chủ động bố trí quỹ đất, bảo đảm hạ tầng thiết yếu cho các dự án nhà ở xã hội. Thủ tướng cũng kêu gọi các DN lớn phát huy trách nhiệm xã hội, tham gia tích cực vào phát triển nhà ở xã hội, đồng hành cùng Nhà nước xây dựng thị trường BĐS lành mạnh, ổn định, bền vững.

Phiên họp Ban Chỉ đạo T.Ư lần thứ 4 khép lại với thông điệp rõ ràng: thị trường BĐS đang trên đà phục hồi, song chặng đường phía trước đòi hỏi sự kiên định trong điều hành, nhất quán trong chính sách và quyết liệt trong hành động. Trong đó, nhà ở xã hội không chỉ là lời giải cho bài toán an sinh mà còn là “trụ đỡ” quan trọng để thị trường phát triển hài hòa, bền vững trong dài hạn.