Đề xuất giữ lại 5% tiền mua nhà đến khi có sổ hồng: Chuyên gia lưu ý điều gì?

Đề xuất “khóa” 5% tiền mua nhà tại ngân hàng

Trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới nhất, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại trong hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Theo phương án được đưa ra, người mua vẫn thanh toán tiền theo nhiều đợt, gắn với tiến độ xây dựng. Khoản thanh toán đầu tiên, bao gồm cả tiền đặt cọc, không vượt quá 30% giá trị hợp đồng. Các đợt tiếp theo phải phù hợp với tiến độ dự án và tổng số tiền chủ đầu tư được thu trước khi bàn giao nhà không quá 70% giá trị hợp đồng.

Sau khi bàn giao, nếu người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ đầu tư cũng chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng.

Điểm đáng chú ý là 5% còn lại sẽ được đưa vào một tài khoản bảo đảm thanh toán mở tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, thay vì tiếp tục nằm trong nghĩa vụ thanh toán trực tiếp giữa khách hàng và chủ đầu tư.

Việc mở tài khoản, phương thức quản lý cũng như các thỏa thuận liên quan sẽ được các bên thống nhất trong hợp đồng. Khoản tiền này chỉ được ngân hàng chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng.

Trong trường hợp việc cấp giấy chứng nhận không thể thực hiện do lỗi của chủ đầu tư, khách hàng có thể nhận lại khoản tiền đang được giữ trong tài khoản bảo đảm.

Cơ chế này được kỳ vọng tạo thêm một lớp bảo vệ cho người mua, nhất là trong bối cảnh có trường hợp khách hàng đã nhận nhà và thanh toán phần lớn giá trị nhưng vẫn phải chờ thời gian dài để hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho biết một số chủ đầu tư vẫn chậm hoàn thiện và nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Việc này khiến khách hàng dù đã nhận bàn giao nhà trong thời gian dài vẫn chưa có giấy chứng nhận, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp, đặc biệt là quá trình xác lập đầy đủ quyền sở hữu đối với tài sản.

Khi chưa có sổ hồng, người mua cũng có thể gặp khó khăn trong việc thế chấp bất động sản để vay vốn hoặc thực hiện chuyển nhượng.

Giữ lại 5% chưa đủ nếu thiếu trách nhiệm và thời hạn cụ thể

So với quy định hiện hành, phương án mới tạo ra thay đổi đáng kể trong cách thức bảo đảm khoản tiền 5% cuối cùng.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định, trong trường hợp người mua chưa được cấp sổ hồng, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần 5% còn lại được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.

Với dự thảo mới, khoản tiền này được đưa vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng. Theo đó, 5% giá trị hợp đồng được tách khỏi dòng tiền mà chủ đầu tư có thể sử dụng, đồng thời tạo thêm động lực để doanh nghiệp hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến dự án và người mua.

Tuy nhiên, theo bà Phạm Thị Miền, việc “khóa” 5% tại ngân hàng chỉ là một phần trong cơ chế bảo vệ khách hàng. Quan trọng không kém là phải xác định rõ trách nhiệm của từng bên trong quá trình cấp giấy chứng nhận.

Chuyên gia cho rằng cần quy định cụ thể thời hạn chủ đầu tư phải hoàn thiện và nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho người mua. Đồng thời, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch cũng như trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần được xác định rõ.

Bên cạnh đó, cần có chế tài cụ thể đối với các hành vi vi phạm, quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại và những trách nhiệm pháp lý liên quan. Các trường hợp được loại trừ trách nhiệm cũng cần được làm rõ nhằm hạn chế tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư.

Nếu chỉ giữ lại 5% giá trị hợp đồng nhưng không quy định rõ thời hạn, quy trình và trách nhiệm hoàn tất hồ sơ cấp sổ, người mua vẫn có thể rơi vào tình trạng tiền được bảo đảm tại ngân hàng nhưng quyền sở hữu tài sản chưa được xác lập đầy đủ trong thời gian dài.

Do đó, để cơ chế mới thực sự phát huy tác dụng, việc “khóa” 5% cần được đặt trong một hệ thống quy định đầy đủ hơn về trách nhiệm và tiến độ cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Bích Ngọc (SHTT)