Giá căn hộ cũ, mới đồng loạt tăng giá

Đồng loạt tăng giá

Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM, giá căn hộ 60 - 100 triệu đồng/m2 hiện chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Trong khi, giá 30 - 40 triệu đồng/m2 đã “tuyệt chủng” từ lâu, giá sơ cấp từ 50 - 55 triệu đồng/m2 cũng trở nên khó tìm ở giai đoạn này.

Dữ liệu của CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý II/2025 giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái, giá thứ cấp tăng 15%. Hiệu ứng tăng giá sơ cấp tại TPHCM cũng không kém khi tăng 29% trong vòng 1 năm, giá thứ cấp tăng 13%/năm.

Khảo sát của PV Tiền Phong cho thấy, giá bất động sản tại khu vực TPHCM (cũ) từ 100 triệu đồng/m2 trở lên chiếm tới 90% giỏ hàng mở bán. Một số dự án chào thị trường như Eaton Park của Gamudaland, The Privé của Đất Xanh Group, căn hộ Diamond Sky của Vạn Phúc Group, phân khu The Beverly và Lumiere Boulevard thuộc Khu đô thị Vinhomes Grand Park… đều có giá từ 120 - 150 triệu đồng/m2.

Giá bán thứ cấp các dự án căn hộ dọc tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên cũng tăng trung bình từ 70 - 150% trong vòng 4 năm qua. Cụ thể, căn hộ Masteri Thảo Điền và Masteri An Phú hiện có giá từ 90 - 120 triệu đồng/m2, tăng khoảng 30% so với đầu năm và 80% so với năm 2019. Dự án Thảo Điền Residence tăng từ 94 triệu đồng/m2 lên 142 triệu đồng/m2. Các dự án khác như The Nassim, Gateway Thảo Điền, The Vista An Phú, The Estella, Thảo Điền Pearl đều ghi nhận mức tăng từ 20 - 50% trong 3 năm qua.

Đáng chú ý, các căn hộ dọc tuyến quốc lộ 13 thuộc địa bàn Bình Dương cũ cũng tăng giá phi mã. Hiện nay, khu vực này hiện rất hiếm dự án căn hộ còn ở ngưỡng giá từ 50 triệu đồng/m2. Hiện nay, bất động sản khu vực này lập mặt bằng mới. Giá nhà đất dọc tuyến quốc lộ 13 đã chạm ngưỡng từ 100 - 180 triệu đồng/m2, trong khi giá căn hộ hầu hết đã đạt mức 60 - 80 triệu/m2. Điều này khiến cơ hội mua được căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng/căn ngày càng xa tầm với. Chẳng hạn, Phú Cường Group hiện đang rumor căn hộ Landmark Bình Dương với giá khoảng 70 triệu/m2. Với giá này, căn diện tích 50 m2 đã là 3,5 tỷ đồng/căn, chưa bao gồm thuế VAT.

Tương tự, dự án Hồ Gươm Xanh của TBS Group đang chạy rumor giá 70 triệu/m2, dự án The Emerald Boulevard Bình Dương - Lê Phong cũng đang được rao bán với giá từ 70 triệu/m2, dự án The Glory - Becamex Tokyu có giá rumor 60 triệu/m2, dự án Sycamore - Capitaland rao bán từ 58 triệu/m2, dự án The Ten - Becamex Tokyu đang bán giá 60 triệu/m2.

Theo dữ liệu mới nhất từ Savills Việt Nam, TPHCM (cũ) đã đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trong suốt 5 năm gần đây. TPHCM đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021 - 2025 nhưng chỉ thực hiện được 24% chỉ tiêu và còn thiếu hụt 179.000 căn. Chênh lệch cung cầu bị nới rộng vì quy trình phê duyệt chậm và siết chặt các quy định pháp lý. Khi nguồn cung ít mà lại nghiêng về các dự án cao cấp và hạng sang của chủ đầu tư có thương hiệu, mặt bằng giá bình quân tại TPHCM sẽ tăng lên.

Giấc mơ có nhà xa vời

Theo dữ liệu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong quý II/2025, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng gần 88%, Đà Nẵng tăng gần 70% và TPHCM tăng hơn 48% so với năm 2019. Hiện tại, giá bán trung bình đã lên tới 75,5 triệu đồng/m2 ở Hà Nội, 66,4 triệu đồng/m2 ở Đà Nẵng và 77,1 triệu đồng/m2 ở TPHCM.

Giá nhà vốn đã cao lại liên tục leo thang, trong khi tốc độ tăng thu nhập không theo kịp, khiến việc tích lũy để mua nhà ngày càng khó khăn, ngay cả với nhóm lao động có mức lương cao nhất.

Chẳng hạn, tại Hà Nội, trong giai đoạn 2014 đến giữa năm 2025, thu nhập bình quân đầu người tăng từ 4,11 triệu đồng/tháng lên 8,3 triệu đồng/tháng, tương ứng với mức tăng trung bình 6,4% mỗi năm. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư trung bình lại tăng nhanh gấp đôi, bình quân 11,7%/năm, từ mức 25 triệu đồng/m2 lên tới 75,5 triệu đồng/m2.

Trong điều kiện giá nhà và thu nhập không đổi, nếu tính toán theo năm 2014, một gia đình có thu nhập trung bình và dành toàn bộ thu nhập để mua nhà có thể tích lũy đủ để sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ (70 m2, trị giá khoảng 1,75 tỷ đồng) sau khoảng gần 18 năm.

Tuy nhiên, nếu áp dụng nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài gấp 3 lần. Đến giữa năm 2025, với mức thu nhập bình quân đầu người hiện tại và căn hộ 2 phòng ngủ 70 m2 đã lên tới 5,3 tỷ đồng, gia đình trên phải mất tới gần 27 năm nếu dành toàn bộ thu nhập và tới 80 năm nếu theo nguyên tắc 1/3 thu nhập để mua nhà.

“Việc mua nhà vốn chưa bao giờ dễ dàng, ngay cả với những người có thu nhập cao. Việc sở hữu nhà đang ngày càng khó khăn khi khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng xa”, báo cáo của VARS IRE nhận định.

VARS IRE cũng khẳng định, đa số người trẻ vẫn gặp nhiều rào cản khi thu nhập bình quân chậm hơn tốc độ tăng giá nhà, áp lực trả nợ vay kéo dài trong khi chi phí sinh hoạt ngày càng cao... Do đó, nếu không có giải pháp tổng thể từ chính sách như phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà ở giá vừa túi tiền đồng thời kiểm soát chặt chẽ mặt bằng giá để tránh tình trạng “tăng vô lý, vượt xa thu nhập thực tế” thì giấc mơ nhà ở vẫn còn xa với đại đa số người trẻ.

Theo TS.Cấn Văn Lực, giá nhà tăng cao nên một công chức tại Việt Nam hiện cần tới gần 26 năm làm việc mới có thể mua được một căn hộ chung cư. Điều này phản ánh thực trạng giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, tạo nên khoảng cách lớn so với mức bình quân thế giới.

Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam khẳng định, giá nhà TPHCM rất khó hạ nhiệt ngay cả khi mở rộng địa giới hành chính. Theo ông Kiệt, có nhiều nguyên nhân tác động đến mặt bằng giá bất động sản tại TPHCM. Nguyên nhân đầu tiên dễ nhận thấy nhất là quỹ đất sạch để phát triển dự án bất động sản ngày càng ít, chu kỳ pháp lý kéo dài, chi phí giải phóng mặt bằng cao và quỹ đất sạch nội đô hạn chế khiến số dự án đủ điều kiện bán ra thị trường ít hơn nhiều so với nhu cầu.