Bộ Xây dựng đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn, hết hạn sẽ chấm dứt quyền sở hữu

Quyền sở hữu căn hộ chung cư có thể không còn được xác lập lâu dài như hiện nay nếu đề xuất mới của Bộ Xây dựng được thông qua. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định quyền sở hữu căn hộ sẽ gắn với thời hạn sử dụng của công trình và chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng mà không được gia hạn hoặc thuộc diện phải phá dỡ theo quy định.

Đây là một trong những nội dung đáng chú ý trong hồ sơ dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ Xây dựng soạn thảo vừa được Bộ Tư pháp công bố để thẩm định. Dự thảo gồm 13 chương, 150 điều, giảm 48 điều, tương đương khoảng 25% so với Luật Nhà ở hiện hành, đồng thời bổ sung nhiều quy định mới về phát triển nhà ở và quản lý chung cư.

Quyền sở hữu căn hộ gắn với thời hạn sử dụng

Theo dự thảo, quyền sở hữu nhà chung cư được xác lập khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và sẽ chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng mà không được gia hạn hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định của pháp luật.

Khi một chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc có dấu hiệu xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh sẽ chỉ đạo kiểm định chất lượng công trình. Trên cơ sở kết quả kiểm định, cơ quan có thẩm quyền quyết định việc gia hạn thời hạn sử dụng và thời hạn sở hữu. Nếu công trình không đủ điều kiện tiếp tục khai thác, việc phá dỡ sẽ được thực hiện theo quy định.

Theo Bộ Xây dựng, quy định mới nhằm từng bước thay đổi nhận thức về căn hộ chung cư. Thay vì được xem là tài sản sở hữu lâu dài hoặc vĩnh viễn, căn hộ sẽ được nhìn nhận là một công trình có tuổi thọ nhất định và có thể xuống cấp theo thời gian.

Việc chấm dứt quyền sở hữu không đồng nghĩa người dân mất toàn bộ quyền lợi đối với khu đất nơi chung cư được xây dựng. Dự thảo đồng thời quy định cơ chế xử lý quyền lợi của các chủ sở hữu khi công trình phải phá dỡ.

Nếu các chủ sở hữu thống nhất cải tạo hoặc xây dựng lại chung cư, họ tiếp tục được sử dụng diện tích đất hiện có và góp kinh phí theo tỷ lệ diện tích sở hữu của từng căn hộ.

Trường hợp không có nhu cầu xây dựng lại, khu đất sẽ được bàn giao cho Nhà nước để lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án mới. Khi đó, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung, căn cứ quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm bồi thường. Nếu khu đất không tiếp tục xây dựng chung cư theo quy hoạch, các chủ sở hữu cũng được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo quy định.

Ngoài các quyền lợi nêu trên, người sở hữu căn hộ thuộc diện phá dỡ vẫn phải thực hiện việc di dời, chấp hành phương án phá dỡ, giải phóng mặt bằng, tái định cư và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Mở rộng chính sách phát triển nhà ở cho thuê

Ngoài quy định về sở hữu chung cư, dự thảo còn mở rộng nhóm đối tượng được thuê nhà ở. Các nhóm được tiếp cận chính sách gồm người có công, hộ nghèo, hộ cận nghèo, người thu nhập thấp, công nhân, người lao động, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, học sinh, sinh viên, hộ gia đình bị thu hồi đất và doanh nghiệp.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung nhóm người có từ hai con đẻ trở lên mà có con sinh từ ngày 1/7/2026 vào diện được thuê nhà ở. Điều kiện áp dụng là chưa có nhà ở thuộc sở hữu tại tỉnh, thành phố nơi có nhà cho thuê hoặc có nhà nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn mức tối thiểu theo quy định. Trường hợp đã có nhà nhưng nơi ở cách xa nơi làm việc, UBND cấp tỉnh sẽ quy định cụ thể điều kiện được thuê.

Để thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê, dự thảo cho phép huy động nhiều nguồn vốn như đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, Quỹ nhà ở quốc gia, mô hình đối tác công tư (PPP) và nguồn tài chính công đoàn. Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam tiếp tục là cơ quan chủ quản các dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân, người lao động được đầu tư từ nguồn tài chính công đoàn.

Quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê có thể được bố trí trong các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hoặc dự án độc lập, trên cơ sở phù hợp quy hoạch, đáp ứng nhu cầu thực tế và bảo đảm kết nối hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Dự thảo cũng đề xuất thời gian thu hồi vốn tối thiểu của các dự án này là 20 năm; nhà ở cho thuê chủ yếu là chung cư và phải đáp ứng tiêu chuẩn của nhà ở xã hội.

Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư, dự thảo đưa ra nhiều ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ưu đãi thuế, vay vốn ưu đãi và hỗ trợ đầu tư hạ tầng. Chủ đầu tư còn được bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ hoặc phát triển nhà ở thương mại theo quy định nhằm bù đắp chi phí.

Đối với doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho chuyên gia và người lao động của mình thuê, dự thảo đề xuất miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cho phép tính chi phí đầu tư xây dựng vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế.

Giá thuê được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư, quản lý, vận hành, bảo trì và thời gian thu hồi vốn tối thiểu 20 năm. Các khoản ưu đãi của Nhà nước sẽ không được tính vào giá thuê để người thuê được hưởng trực tiếp lợi ích từ chính sách hỗ trợ.