Sau khi Hà Nội thông qua bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026, dư luận không khỏi choáng váng trước mức giá kỷ lục hơn 700 triệu đồng/m² tại các tuyến phố ‘vàng’ như Bà Triệu và Đinh Tiên Hoàng.

Theo báo Dân trí đưa tin, UBND TP Hà Nội vừa ban hành Nghị quyết quan trọng về bảng giá đất mới trên địa bàn thành phố, dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Điểm gây chú ý nhất trong bảng giá này là việc xác lập mức giá cao chưa từng có: hơn 700 triệu đồng/m² tại loạt tuyến phố trung tâm.

Cụ thể, các đoạn đường như Bà Triệu (từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng và Hai Bà Trưng (từ Lê Thánh Tông đến Quán Sứ) đã trở thành những tuyến đường có giá đất cao nhất Thủ đô.

2-hn-rs
Khu vực xung quanh hồ Hoàn Kiếm, trung tâm Thủ đô Hà Nội (Ảnh: Mạnh Quân).

Nhiều độc giả đặt câu hỏi: Cơ sở nào để cơ quan quản lý đưa ra con số vượt ngưỡng 700 triệu đồng/m² này? Và liệu mức giá này có phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường hay không?

Theo giải thích từ UBND TP Hà Nội, bảng giá đất mới được xây dựng dựa trên sự khảo sát và đánh giá kỹ lưỡng, đặc biệt chú trọng đến sự chênh lệch về các yếu tố ảnh hưởng và điều kiện thuận lợi của từng thửa đất. Mức giá cuối cùng được tổng hợp từ ba chỉ số cốt lõi: Phân loại Khu vực, Phân loại Vị trí và Hệ số điều chỉnh K.

Theo Nghị quyết mới, bảng giá đất Hà Nội được phân chia thành 17 khu vực, thay vì dựa trên ranh giới quận, huyện như trước đây. Các tuyến phố như Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng đều nằm trong Khu vực 1 – là các phường thuộc vành đai 1 của thành phố. Đây là khu vực có hạ tầng hoàn thiện, kinh doanh sầm uất và giá trị thương mại cao nhất.

UBND Thành phố đã dựa trên mức độ tiếp cận giao thông và hạ tầng để đưa ra 4 vị trí đất khác nhau:

Vị trí 1: Áp dụng cho các thửa đất có ít nhất một mặt tiền tiếp giáp trực tiếp với tuyến đường (phố) có tên trong bảng giá.

Vị trí 2: Áp dụng cho thửa đất nằm trong ngõ, ngách, hẻm, lối đi có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ chỉ giới hè đường tới thửa đất) từ 3,5m trở lên.

Vị trí 3: Áp dụng cho thửa đất nằm trong ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất từ 2m đến dưới 3,5m.

Vị trí 4: Áp dụng cho thửa đất nằm trong ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất dưới 2m.

2-hn2-rs
Một góc trong phố cổ Hà Nội (Ảnh: Thành Đông).

Rõ ràng, các tuyến phố "tâm điểm" như Bà Triệu hay Đinh Tiên Hoàng đồng thời là những thửa đất nằm ở Vị trí 1 (giáp mặt đường), góp phần đẩy giá lên cao.

Việc mô tả khoảng cách và mức độ tiếp cận hạ tầng (4 vị trí) chưa đủ để phản ánh toàn diện sự khác biệt về giá trị giữa các thửa đất trên cùng một tuyến đường. Do đó, Nghị quyết áp dụng thêm Hệ số K (hệ số điều chỉnh) và tỷ lệ phần trăm cho các vị trí.

Theo UBND TP Hà Nội lý giải, giá trị đất đai không chỉ phụ thuộc vào loại đất mà còn chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi vị trí cụ thể của thửa đất, yếu tố diện tích và hình thể. Hệ số K được đưa vào nhằm điều chỉnh mức giá cơ bản của từng loại đất, đảm bảo phản ánh sát nhất mặt bằng giá giao dịch phổ biến trên thị trường tại từng khu vực.

Đáng chú ý, tại những khu vực đắc địa, trung tâm Hà Nội, các thửa đất có nhiều mặt tiền (nhiều cạnh tiếp giáp với đường có tên trong bảng giá đất) sẽ chịu sự điều chỉnh của Hệ số K như sau:

Thửa đất có 4 cạnh (mặt) tiếp giáp với đường được nhân Hệ số K = 1,3 (của đường có giá đất cao nhất). Thửa đất có 3 cạnh (mặt) tiếp giáp với đường được nhân Hệ số K = 1,25.

Thửa đất có 2 cạnh (mặt) giao cắt tiếp giáp được nhân Hệ số K = 1,2. Thửa đất có 2 cạnh (mặt) không giao cắt tiếp giáp được nhân Hệ số K = 1,18.

Chính sự hội tụ của Khu vực 1, Vị trí 1 và việc áp dụng Hệ số K cao đã đẩy giá đất tại các tuyến phố sầm uất như Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng lên mức kỷ lục, vượt ngưỡng 700 triệu đồng/m².

Theo Bạch Dương (SHTT)