Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối diện với những lo ngại lớn khi các địa phương gấp rút hoàn thiện bảng giá đất mới dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026, với mức giá đề xuất tăng cao không có biên độ kiểm soát.

Đề xuất tăng giá "sốc": Ngoại thành Hà Nội tăng 26%, Đồng Nai tăng gấp 9 lần

Mặc dù việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là xu hướng tất yếu, các nhà nghiên cứu khẳng định nguyên tắc này không đồng nghĩa với việc để giá đất tự do tăng giảm vô hạn, mà cần phải có sự điều tiết từ Nhà nước trong quá trình xây dựng bảng giá.

Thực tế cho thấy, mức tăng giá đề xuất tại nhiều địa phương đang gây áp lực lớn.

Tại Hà Nội, bảng giá đất mới phân chia thành 17 khu vực. Trong đó, khu vực trung tâm có giá tối đa hơn 702 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 2%), nhưng mức tăng mạnh nhất lại được đề xuất tại các khu vực ngoại thành, dao động từ 16% đến 26%.

Đáng chú ý, tại Đồng Nai, bảng giá đất mới thậm chí còn dự kiến tăng cao lên đến gấp 9 lần.

Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM, cảnh báo: khi giá đất tăng quá nhanh và vượt xa mức sống của người dân, tất cả chi phí xã hội sẽ đồng loạt tăng theo. Điều này kéo theo chi phí đầu tư sản xuất, kinh phí xây dựng nhà ở và hạ tầng tăng, gây cản trở sự phát triển chung.

Ông nhấn mạnh rằng, việc Nhà nước can thiệp và điều tiết trong quá trình xây dựng bảng giá đất là hết sức quan trọng, bởi bảng giá đất càng cao, tiền "chôn" vào đất càng nhiều.

Giải pháp kỹ thuật: Áp dụng hệ số K, giới hạn tăng không quá 3 lần

Để kiểm soát rủi ro thị trường và đưa giá đất về "giá thực", TS. Phạm Viết Thuận kiến nghị bảng giá đất áp dụng từ năm 2026 cần có sự điều tiết của Nhà nước. Ông đề xuất áp dụng giá đất cơ sở nhân với hệ số K (hệ số điều chỉnh).

Cụ thể, đối với TPHCM, ông gợi ý nên căn cứ bảng giá theo Quyết định 02/2020 để làm bảng giá đất cơ sở, sau đó nhân với hệ số K để xác định bảng giá đất mới, đảm bảo biên độ tăng không quá 3 lần so với bảng giá cũ. Đồng thời, hệ số K điều chỉnh cho từng trường hợp cụ thể nên được Hội đồng nhân dân thông qua, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào chứng thư thẩm định giá.

Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng lưu ý rằng, bảng giá đất là công cụ quản lý và thu thuế của Nhà nước, không phải là công cụ điều tiết cung, cầu thị trường. VARS IRE kiến nghị cần phân định rõ trách nhiệm giữa Trung ương và địa phương:

Trung ương: Ban hành khung chuẩn kỹ thuật và phương pháp định giá thống nhất.

Địa phương: Là nơi vận hành và hiệu chỉnh thực tế, được phép ban hành hệ số điều chỉnh linh hoạt theo từng khu vực, thời điểm, loại hình sử dụng đất và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Đưa giá đất về giá thực, tránh "sốc" thị trường

Các chuyên gia cùng chung nhận định: nếu giá đất được kiểm soát ở mức phù hợp, dòng vốn đầu tư vào sản xuất dịch vụ sẽ tăng cao, công nghiệp, hạ tầng và nhà ở xã hội sẽ được khuyến khích, từ đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế vĩ mô.

Vì lẽ đó, việc xây dựng bảng giá đất phải được thực hiện một cách thận trọng, khoa học và có lộ trình hợp lý, nhằm phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường, đồng thời tránh gây xáo trộn và tạo áp lực đột ngột về tài chính cho người dân, doanh nghiệp.

TS. Thuận khẳng định mục tiêu cuối cùng là phải đưa giá đất về giá thực, không đầu cơ thổi giá, không trục lợi từ chính sách tự do hóa theo nguyên tắc thị trường, và phải xác định đất đai là nguồn lực then chốt cho phát triển kinh tế - xã hội.

Theo PV (SHTT)