Từ việc “rút ruột” quỹ bảo trì, khóa phòng kỹ thuật, đến tranh chấp sở hữu tầng hầm tại chung cư, hàng loạt vụ việc cho thấy những bất cập trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư hiện nay.

Khi chung cư trở thành điểm nóng tranh chấp

Trong những năm gần đây, những mâu thuẫn phát sinh tại các khu chung cư, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, ngày càng trở nên gay gắt, phức tạp và đa dạng về hình thức. Điển hình là vụ việc tại chung cư Miếu Nổi (quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh), nơi Ban quản trị bị cáo buộc chiếm đoạt hơn 3,3 tỷ đồng từ quỹ cư dân. Theo kết luận điều tra của Công an TP Hồ Chí Minh, các thành viên Ban quản trị đã không thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp, mà tự vận hành chung cư suốt nhiều năm, từ đó tạo điều kiện cho hành vi nâng khống hợp đồng, nghiệm thu khống và chiếm đoạt tiền quỹ.

Cụ thể, trong các năm 2018–2019, Ban quản trị đã ký hợp đồng lắp đặt thang máy với Công ty Đại Tiến, nhưng chỉ lắp linh kiện cũ với giá trị thấp hơn thực tế. Các khoản chênh lệch hàng trăm triệu đồng bị chia chác giữa giám đốc công ty và các thành viên Ban quản trị. Ngoài ra, tiền phạt hành chính do vi phạm quy hoạch, chi phí bồi thường hợp đồng cho thuê mặt bằng trái phép... cũng được rút thẳng từ tiền đóng góp của cư dân, bất chấp việc sử dụng quỹ sai mục đích.

Tại Hà Nội, cư dân Tòa nhà C2 Xuân Đỉnh nhiều lần gửi đơn khiếu nại về việc chủ đầu tư là Công ty Phát triển nhà Dai-Chi không bàn giao hệ thống kỹ thuật – bao gồm cả phòng PCCC cho Ban quản trị, thậm chí còn khóa niêm phong các khu vực này. Nỗi lo về an toàn cháy nổ, đặc biệt trong một tòa nhà 26 tầng, khiến người dân không khỏi bất an. Tình trạng không rõ quyền sở hữu khu vực kỹ thuật, sân vườn, tầng hầm... tiếp tục là nguyên nhân chính của mâu thuẫn gay gắt giữa cư dân và chủ đầu tư.

Người dân chung cư N10 Hà Đô Park View bức xúc vì chủ đầu tư chặn xe, ngăn xe của cư dân sống tầng hầm. Ảnh: người dân cung cấp

Một ví dụ khác là tranh chấp tầng hầm tại chung cư N10 Hà Đô Park View (quận Cầu Giấy, Hà Nội). Mặc dù trong hợp đồng mua bán căn hộ ghi rõ chỗ để xe tầng hầm là sở hữu chung, nhưng chủ đầu tư vẫn đơn phương khai thác kinh doanh, thu lợi trong nhiều năm và không chia sẻ thông tin doanh thu với cư dân. Dù Ban quản trị và cư dân đã nhiều lần gửi đơn, yêu cầu làm rõ, song việc thương lượng vẫn rơi vào bế tắc.

Tình trạng tranh chấp tại các chung cư không còn là hiện tượng cá biệt, mà đã trở thành một vấn đề phổ biến. Từ tranh chấp quỹ bảo trì, quyền quản lý, vận hành, đến quyền sở hữu chung – riêng và thủ tục cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ, hàng loạt vụ việc chưa thể xử lý dứt điểm, khiến cư dân rơi vào tình trạng sống trong bất an và bức xúc kéo dài.

Kẽ hở pháp lý hiện hành

Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD đã quy định khá rõ ràng về trách nhiệm của chủ đầu tư, Ban quản trị, Ban quản lý tòa nhà và cư dân. Các quy định này phân định rõ phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư.

Phần sở hữu riêng bao gồm diện tích trong căn hộ (kể cả ban công, lô gia gắn liền), diện tích khác được công nhận là sở hữu riêng, và hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng. Phần sở hữu chung bao gồm phần diện tích còn lại của nhà chung cư, hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư được kết nối với tòa nhà, và các công trình công cộng trong khu vực chung cư.

Về chỗ để xe, pháp luật quy định chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh và xe cho người khuyết tật thuộc quyền sở hữu chung, quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Đối với chỗ để xe ô tô, người mua hoặc thuê mua căn hộ có quyền quyết định mua hoặc thuê. Nếu không mua hoặc không thuê, chỗ để xe này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư.

Về quỹ bảo trì, chủ đầu tư phải mở tài khoản tại tổ chức tín dụng để người mua và chủ đầu tư nộp kinh phí bảo trì. Sau khi có quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư, Ban quản trị sẽ mở tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì và yêu cầu chủ đầu tư bàn giao khoản kinh phí này.

Mặc dù khung pháp lý đã được thiết lập, song thực tiễn vẫn tồn tại nhiều lỗ hổng và bất cập. Một trong những vấn đề điển hình là việc "gài" các điều khoản mập mờ trong hợp đồng mua bán, khiến quyền lợi của cư dân dễ bị xâm phạm. Trường hợp tranh chấp tầng hầm tại N10 Hà Đô là ví dụ điển hình, khi chủ đầu tư viện dẫn các chi phí không phân bổ vào giá bán căn hộ để khẳng định quyền sở hữu riêng, bất chấp nội dung rõ ràng trong hợp đồng.

Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định các mức phạt tiền đối với vi phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cư. Mức phạt cao nhất lên đến 300 triệu đồng đối với hành vi như tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung, áp dụng cách tính diện tích sai quy định, không đóng hoặc đóng không đầy đủ kinh phí bảo trì, không bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ hồ sơ nhà chung cư, và sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định.

Cơ chế khởi kiện cũng là một điểm nghẽn đáng kể. Mặc dù cư dân có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa, nhưng việc tạm ứng án phí - vốn tính theo giá trị tranh chấp - là rào cản lớn. Quỹ bảo trì không thể dùng để chi trả chi phí kiện tụng, trong khi việc huy động tài chính từ cư dân gặp nhiều khó khăn, đặc biệt khi tranh chấp đã kéo dài và lòng tin bị xói mòn.

Về ứng xử, các chuyên gia khuyến nghị, Ban quản trị cần minh bạch hóa mọi khoản thu – chi, công khai kế hoạch tài chính và thường xuyên báo cáo trước cư dân. Chủ đầu tư cần tuân thủ đúng cam kết trong hợp đồng, nghiêm túc bàn giao các hạng mục chung và tôn trọng quyền của cư dân. Cư dân, về phần mình, nên chủ động giám sát, yêu cầu minh bạch thông tin, nhưng cũng cần tránh các hành vi cực đoan hay gây rối trật tự công cộng, ảnh hưởng đến sinh hoạt chung.

Theo Minh Nhật (Pháp luật & Xã hội)