Giải pháp nhiều sao giá bất động sản vẫn chưa "hạ nhiệt"

Giá vẫn tăng cao

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng , trong 9 tháng đầu năm 2025, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP HCM duy trì ở mức cao, với xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, giá nhà sơ cấp trung bình đạt 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý đầu năm và 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá rất cao khoảng 150 - 300 triệu đồng/m2. Trong khi đó tại TP HCM, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2, ổn định so với đầu năm nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án cao cấp có mức giá từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.

Không chỉ giá căn hộ, giá biệt thự, nhà liền kề tại hai thành phố cũng tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá bán nhà liền kề, biệt thự phổ biến trong khoảng 100 - 200 triệu đồng/m2. Một số dự án cao cấp, có vị trí đắc địa, mức giá vượt 300 triệu đồng/m2. Tại TP HCM, giá sơ cấp dao động trong khoảng 230 - 300 triệu đồng/m2, tùy theo vị trí và dự án. Một số sản phẩm cao cấp tại khu trung tâm hoặc khu đô thị mới có hạ tầng hoàn chỉnh, mức giá trên 300 triệu đồng/m2.

Tại một số thành phố lớn, đặc biệt là thành phố du lịch, giá nhà liền kề, biệt thự nhìn chung dao động khoảng 80 - 150 triệu đồng/m2, tùy vị trí và hạ tầng.

Nguyên nhân giá nhà tăng cao được Bộ Xây dựng liên tục chỉ ra từ pháp lý, đất đai, quy hoạch, tín dụng, chi phí đầu vào... và nhiều chỉ đạo, giải pháp gỡ khó nhưng đến nay giá vẫn không ngừng tăng.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, sở dĩ khó hạ nhiệt giá nhà bởi nguyên nhân trước hết đến từ việc Chính phủ phải đối mặt với nhiều mục tiêu song song. Một mặt cần bảo đảm an sinh xã hội, bình ổn giá nhà, nâng cao khả năng sở hữu nhà của người dân. Mặt khác lại phải tập trung tăng trưởng kinh tế, hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản trả nợ trái phiếu, xử lý nợ xấu ngân hàng, duy trì nguồn thu ngân sách và đầu tư công.

Việc đặt ra quá nhiều mục tiêu dẫn đến sự cầu toàn trong chính sách. Trong thực tế, ưu tiên thường dành cho tăng trưởng kinh tế và ổn định hệ thống tài chính, còn mục tiêu an sinh xã hội, nhà ở lại bị xếp sau. Chính vì vậy, các giải pháp liên quan trực tiếp đến nhu cầu nhà ở của người dân ít có tác động thực tế.

“Thị trường bất động sản Việt Nam với quy mô vốn nhỏ, dễ bị đầu cơ thao túng. Giá có thể tăng mạnh do đầu cơ, sau đó tất yếu sẽ giảm, nhưng không phải người dân nào cũng có điều kiện hoặc kiên nhẫn chờ đợi đến lúc giá giảm. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư lướt sóng tạo nên tâm lý mua theo đám đông, khiến tình trạng sốt giá lan rộng”, ông Quê nói.

Giải pháp mạnh nào?

Ông Quê cho biết thêm, thực tế cho thấy Nhà nước chưa sử dụng đủ mạnh các biện pháp hành chính để bình ổn. Theo ông Quê, Nhà nước nên khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư trong mức 40 - 60%, dựa trên chi phí đất, xây dựng , vận hành và lãi vay. Quy định thời gian tối thiểu trước khi được phép chuyển nhượng căn hộ (2–5 năm). Hạn chế đối tượng mua, ví dụ mỗi người chỉ được mua một căn hộ trong một giai đoạn nhất định.

"Những biện pháp này nếu được thực thi có thể “cắt sốt” thị trường gần như ngay lập tức, đồng thời buộc dòng tiền đầu tư chuyển hướng sang sản xuất, kinh doanh hoặc các phân khúc bất động sản đang trầm lắng ở các tỉnh", ông Quê nói.

Theo ông Quê, thực tế, thị trường chung cư chỉ là một phần nhỏ của toàn bộ thị trường bất động sản do quỹ đất hạn chế và giá trị không chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản của doanh nghiệp. Vì vậy, việc kiểm soát phân khúc này sẽ không ảnh hưởng nhiều đến sự vận hành chung, nhưng lại giúp người dân tiếp cận nhà ở với giá hợp lý hơn.

"Vấn đề cốt lõi hiện nay là chúng ta vừa thiếu quyết tâm, vừa chưa có giải pháp phù hợp. Chúng ta phải sắp xếp lại thứ tự ưu tiên mục tiêu, đặt nhu cầu nhà ở của người dân ở vị trí xứng đáng. Áp dụng giải pháp hành chính mạnh mẽ đối với các phân khúc nóng, đặc biệt là chung cư tại Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng. Tháo gỡ thủ tục pháp lý, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng để tăng nguồn cung nhà ở xã hội. Chỉ khi đó, thị trường bất động sản mới có thể được điều tiết theo hướng cân bằng, vừa đạt mục tiêu kinh tế, vừa đảm bảo an sinh xã hội - điều mà người dân mong mỏi bấy lâu", ông Quê cho hay.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, muốn kéo giảm giá nhà, trước hết phải giảm chi phí. Chi phí này đến từ tiền sử dụng đất, phí xây dựng, giá vật liệu (cát, sỏi, thép, xi măng, điện, xăng dầu) tăng...

“ Đặc biệt là chi phí cơ hội do thủ tục hành chính quá kéo dài” , ông Châu nói và đề cập đến một yếu tố quan trọng khác nếu muốn giảm giá nhà đó là kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp.