Sự gia tăng của lãi suất ngân hàng đang khiến bài toán tài chính của người vay mua nhà trở nên ngày càng áp lực.

Chị M. Hằng (34 tuổi, sống tại phường Đống Đa, Hà Nội) cho biết cách đây hơn một năm, chị mua một căn hộ studio nằm xa trung tâm với giá khoảng 2 tỷ đồng. Trong đó, chị có sẵn 600 triệu đồng, tương đương 30% giá trị căn hộ, và phải vay ngân hàng 1,4 tỷ đồng, chiếm 70% còn lại.

Ở thời điểm ký hợp đồng vay, thu nhập hàng tháng của chị vào khoảng 27 triệu đồng. Nhờ được hưởng mức lãi suất ưu đãi 7%/năm nên khoản vay khi đó vẫn nằm trong khả năng chi trả.

Tuy nhiên, sau khi giai đoạn ưu đãi kết thúc, lãi suất đã tăng lên khoảng 12%/năm. Với mức này, số tiền chị phải thanh toán cả gốc và lãi mỗi tháng dao động từ 17 đến 20 triệu đồng.

Khoản chi trả này tương đương gần 70% tổng thu nhập hàng tháng, chưa bao gồm các chi phí sinh hoạt khác như điện nước, phí quản lý tòa nhà hay chi tiêu cá nhân.

Áp lực tài chính quá lớn khiến kế hoạch ổn định cuộc sống trong căn hộ mới của chị buộc phải tạm hoãn. Hiện chị Hằng đã chuyển về sống cùng gia đình và cho thuê lại căn hộ để có thêm nguồn tiền trang trải.

Trường hợp của chị Hằng không phải là cá biệt. Khi lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng trở lại, nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính để sở hữu nhà ở cũng đang phải gánh áp lực trả nợ ngày càng nặng nề.

Tuy nhiên, khó khăn của người mua nhà hiện nay không chỉ xuất phát từ chi phí vay vốn. Thị trường bất động sản còn đang tồn tại sự mất cân đối đáng kể trong cơ cấu nguồn cung.

Phân khúc căn hộ diện tích khoảng 50 - 70 m², gồm 1 - 2 phòng ngủ với giá bán từ 2 đến 5 tỷ đồng - vốn phù hợp với nhu cầu của số đông - lại đang khan hiếm.

Trong một số giai đoạn, loại hình nhà ở này chỉ chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung, trong khi căn hộ trung và cao cấp lại chiếm hơn 70% thị trường.

Việc nguồn cung cao cấp áp đảo đã khiến giá nhà thương mại vượt xa khả năng tài chính của nhiều người. Trong khi đó, nhà ở xã hội - vốn có giá thấp hơn từ 15% đến 20% - lại có số lượng rất hạn chế.

400 (5)
Kế hoạch mua nhà trở nên khó khăn ngoài nguồn cung nhà ở tầm trung còn phải kể đến lãi suất ngân hàng

Theo số liệu thống kê, giai đoạn 2021 - 2025, cả nước mới hoàn thành khoảng 170.129 căn nhà ở xã hội, tương đương khoảng 17% mục tiêu xây dựng 1 triệu căn vào năm 2030.

Tại những đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, mức thu nhập khoảng 25 triệu đồng mỗi tháng thường được xem là tương đối ổn định đối với một cá nhân.

Tuy nhiên, khi tính toán đến việc mua nhà, mức thu nhập này vẫn khó giúp người lao động dễ dàng tiếp cận căn hộ tầm trung.

Thực tế cho thấy, việc sở hữu nhà ở hiện nay không còn chỉ phụ thuộc vào nỗ lực cá nhân mà còn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như cấu trúc nguồn cung trên thị trường, chính sách tín dụng và khả năng tiếp cận các chương trình hỗ trợ.

Sự lệch pha giữa nhu cầu và nguồn cung đã khiến nhiều người rơi vào tình thế “ở giữa” - không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà thương mại giá cao. Nhóm đối tượng này thường có thu nhập cá nhân từ 21 đến 30 triệu đồng mỗi tháng hoặc thu nhập hộ gia đình khoảng 41 đến 50 triệu đồng.

Nếu quyết định vay vốn mua nhà trong bối cảnh hiện tại, họ là những người chịu áp lực tài chính lớn nhất. Bên cạnh nguồn cung hạn chế, lãi suất ngân hàng cũng là yếu tố khiến kế hoạch mua nhà trở nên khó khăn hơn.

Một số ngân hàng lớn như Vietcombank, VietinBank và BIDV đã nâng lãi suất vay mua nhà cho gói cố định 24 tháng từ khoảng 9,6% lên trên 12%/năm.

Các ngân hàng khác như MBBank, ACB hay VIB cũng áp dụng mức lãi suất dao động trong khoảng 9 - 12% tùy gói vay và thời hạn.

Dù một số nhà băng như Agribank hay Techcombank đưa ra lãi suất ưu đãi thấp hơn trong 6 - 12 tháng đầu, nhưng sau giai đoạn này lãi suất thường chuyển sang thả nổi và có thể vượt mốc 12%/năm tùy diễn biến thị trường.

Với mặt bằng lãi suất như vậy, áp lực tài chính của người vay mua nhà trở nên đặc biệt lớn. Nếu áp dụng lãi suất khoảng 12% cho khoản vay kéo dài 20 năm, người có thu nhập khoảng 25 triệu đồng mỗi tháng sẽ đối mặt với rủi ro đáng kể. Trong giai đoạn đầu của khoản vay, số tiền phải trả cả gốc và lãi mỗi tháng có thể lên tới 17 - 20 triệu đồng.

Điều này đồng nghĩa phần lớn thu nhập hàng tháng, khoảng 70 - 80%, phải dành để thanh toán nợ ngân hàng, trong khi người vay vẫn phải chi trả thêm các khoản sinh hoạt, phí quản lý chung cư và khoản dự phòng tài chính.

Về lâu dài, tổng tiền lãi phải trả sau 20 năm có thể lên tới hàng tỷ đồng. Khi đó, một căn hộ ban đầu trị giá khoảng 2 tỷ đồng có thể khiến người mua phải chi tổng cộng từ 3 đến 3,5 tỷ đồng. Áp lực dòng tiền lớn khiến nhiều người phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định vay vốn mua nhà.

400 (4)
Với mặt bằng lãi suất như vậy, bài toán tài chính của người vay mua nhà trở nên đặc biệt căng thẳng.

Trước thực tế này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất cho phép người thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị được tiếp cận khoản vay thương mại với lãi suất ưu đãi khoảng 6 - 7%/năm trong thời hạn 10 - 12 năm để mua hoặc thuê mua nhà ở phù hợp.

Nếu chính sách này được triển khai, gánh nặng tài chính của người vay sẽ giảm đáng kể. Với khoản vay 1,4 tỷ đồng, khi lãi suất giảm xuống 7%/năm, số tiền trả hàng tháng cũng như tổng chi phí lãi trong suốt thời gian vay sẽ thấp hơn rất nhiều, có thể tiết kiệm hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng so với mức lãi suất 12%.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều câu hỏi đặt ra như nguồn ngân sách nào sẽ bù đắp phần chênh lệch lãi suất và liệu các ngân hàng có sẵn sàng cho vay dài hạn với mức lãi thấp như vậy hay không.

Một tín hiệu tích cực khác là tại phiên họp Chính phủ gần đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu nâng ngưỡng thu nhập của cá nhân được mua nhà ở xã hội lên khoảng 25 - 27 triệu đồng mỗi tháng, thay vì mức 20 triệu đồng như hiện nay.

Đối tượng được tiếp cận loại hình nhà ở này bao gồm người thu nhập thấp tại đô thị, cán bộ, công chức, viên chức và người độc thân.

Trong khi chờ đợi các chính sách mới, các chuyên gia khuyến nghị người mua nhà cần cân nhắc kỹ trước khi vay vốn.

Trước hết, sau khi trừ khoản trả góp hàng tháng, thu nhập còn lại cần đảm bảo ít nhất 40 - 50% để duy trì các chi phí sinh hoạt cơ bản. Thứ hai, người vay nên có quỹ dự phòng đủ chi tiêu trong tối thiểu 6 tháng nhằm phòng ngừa các rủi ro tài chính. Cuối cùng, thu nhập trong tương lai cần có khả năng tăng trưởng trong vòng 3 - 5 năm để bù đắp áp lực từ lạm phát và lãi suất thả nổi.

Nếu chưa đáp ứng được những điều kiện này, việc thận trọng khi vay vốn mua nhà là điều cần thiết để tránh rơi vào vòng xoáy nợ nần.

Câu chuyện sở hữu nhà tại các đô thị lớn hiện nay không còn là vấn đề riêng của từng cá nhân mà đã trở thành bài toán chung của thị trường. Để giấc mơ an cư không biến thành gánh nặng tài chính, cần có các giải pháp đồng bộ từ chính sách tín dụng đến việc điều chỉnh cơ cấu nguồn cung nhà ở.

Theo Việt Hà (SHTT)