Lãi suất vay mua nhà leo thang, người vay ở thực chịu sức ép lớn

Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đang bước vào giai đoạn tăng mạnh khi lãi suất huy động liên tục đi lên. Tại nhiều ngân hàng, lãi suất vay bất động sản đã tiệm cận, thậm chí vượt ngưỡng 13 đến 14% mỗi năm ở các kỳ hạn cố định dài, khiến người mua nhà để ở phải đối mặt với áp lực tài chính ngày càng lớn.

Những ngày gần đây, mạng xã hội lan truyền hình ảnh thông báo của một ngân hàng lớn cho thấy lãi suất cho vay bất động sản không thấp hơn 14% mỗi năm. Thông tin này nhanh chóng thu hút sự quan tâm của người vay mua nhà, trong bối cảnh chi phí vay vốn ngày càng trở thành gánh nặng.

Theo các chuyên gia, việc kiểm soát tín dụng bất động sản nhằm hạn chế đầu cơ là cần thiết. Tuy nhiên, nếu không phân định rõ giữa cho vay mua nhà để ở và mua để đầu tư lướt sóng, nhóm người có nhu cầu ở thực sẽ chịu tác động trực tiếp từ chính sách siết vốn.

Thực tế, biểu lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng thương mại đang cho thấy xu hướng tăng rõ rệt. Tại một chi nhánh Vietcombank ở TP.HCM, lãi suất vay mua bất động sản được áp dụng ở mức 9,6% mỗi năm cố định trong 6 tháng đầu, 9,9% mỗi năm cố định 12 tháng, 13,6% mỗi năm cố định 18 tháng và lên tới 13,9% mỗi năm với kỳ hạn cố định 24 tháng. Ngân hàng này thu phí trả nợ trước hạn 2% trên số tiền trả trước trong ba năm đầu và 1% trong hai năm tiếp theo.

BIDV cũng điều chỉnh lãi suất cho vay các nhu cầu nhà ở theo hướng tăng dần. Cụ thể, lãi suất tối thiểu 9,7% mỗi năm trong 6 tháng đầu, 10,1% mỗi năm trong 12 tháng đầu và khoảng 13,5% mỗi năm trong 18 tháng đầu.

Tại VietinBank, lãi suất cho vay mua nhà được áp dụng ở mức 10% mỗi năm trong 36 tháng đầu tiên. Sau thời gian ưu đãi, khoản vay được chuyển sang lãi suất thả nổi cộng thêm biên độ 3,5% mỗi năm.

Một số ngân hàng cổ phần vẫn công bố mức lãi suất khởi điểm thấp hơn, song đi kèm nhiều điều kiện ràng buộc. Ngân hàng ACB áp dụng lãi suất cho vay mua nhà ở mức 8,3% mỗi năm ưu đãi trong 12 tháng đầu và 8,8% mỗi năm ưu đãi trong 24 tháng đầu.

Tại Shinhan Bank, lãi suất cho vay thế chấp bằng bất động sản được chào ở mức 7,95% mỗi năm cố định 12 tháng, 8% mỗi năm cố định 24 tháng và 8,1% mỗi năm cố định 36 tháng. Phí trả nợ trước hạn được áp dụng 2% trong hai năm đầu, 1% ở năm thứ ba và 0,5% ở năm thứ tư.

Trong khi đó, một chi nhánh Ngân hàng MB tại TP.HCM thông báo lãi suất cho vay bất động sản ở mức 8,5% mỗi năm với kỳ hạn 12 tháng, 9% mỗi năm với kỳ hạn 18 tháng và 9,5% mỗi năm với kỳ hạn 24 tháng. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất được tính bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 3,5% mỗi năm. Phí trả nợ trước hạn trong năm năm đầu là 1% trên dư nợ còn lại.

Ngoài phí trả nợ trước hạn, MB còn áp dụng cơ chế hoàn trả lãi suất ưu đãi nếu khách hàng vi phạm cam kết. Mức hoàn trả lãi suất ưu đãi là 1,5% đối với kỳ hạn 12 tháng, 2% mỗi năm với kỳ hạn 18 tháng và 2,5% với kỳ hạn 24 tháng. Khoản phí này được tính bằng mức hoàn trả lãi suất nhân với số năm và số tiền vay, khiến chi phí vay thực tế tăng mạnh nếu khách hàng tất toán sớm.

Theo biểu lãi suất khách hàng cá nhân do MB công bố, lãi suất tham chiếu cao nhất là 8,3% mỗi năm. Khi cộng thêm biên độ 1,5%, lãi suất thực tế đã lên tới khoảng 9,8% mỗi năm, chưa tính các chi phí phát sinh khác.

Chia sẻ từ một nhân viên tín dụng cho thấy, mức lãi suất được xem là thấp trong giai đoạn này thường đi kèm việc ngân hàng định giá tài sản bảo đảm thấp hơn giá thị trường. Với bất động sản trị giá khoảng 10 tỷ đồng, ngân hàng có thể chỉ định giá 8 tỷ đồng. Với tỷ lệ cho vay 70% giá trị tài sản bảo đảm, người vay chỉ có thể vay tối đa khoảng 5,6 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, nhiều khoản vay lãi suất thấp còn gắn với điều kiện khách hàng phải tham gia các gói bảo hiểm nhân thọ, làm tăng chi phí thực tế trong suốt thời gian vay vốn.

Ở góc độ ngân hàng, đại diện MB cho biết tín dụng bán lẻ hiện chiếm khoảng 45% tổng dư nợ, tương đương 1,1 triệu tỷ đồng, trong đó cho vay nhà đất chiếm 40% dư nợ bán lẻ. Lãi suất cho vay mua nhà hiện phổ biến trong khoảng 9 đến 11% mỗi năm, một số chương trình ưu đãi được áp dụng ở mức 8 đến 8,5% mỗi năm trong thời gian nhất định.

Theo lãnh đạo MB, từ năm 2026, tín dụng bất động sản toàn ngành sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn, ưu tiên các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, có mức giá phù hợp với thu nhập người dân. Nguồn vốn cho bất động sản có thể giảm, trong khi tín dụng cho sản xuất và kinh doanh sẽ được ưu tiên nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế bền vững.

Về mặt bằng lãi suất, MB khẳng định không có chủ trương tăng lãi suất cho vay trong năm 2026. Với tốc độ tăng trưởng tín dụng hợp lý, lãi suất huy động và cho vay được kỳ vọng sẽ duy trì ổn định, song trong ngắn hạn, người vay mua nhà vẫn khó trông chờ vào một mặt bằng lãi suất thực sự “dễ thở”.