Lãi suất tăng, người mua nhà chịu áp lực trả nợ lớn

Nhiều ngân hàng thương mại gần đây bắt đầu nâng lãi suất huy động ở các kỳ hạn dài. Đây được xem là bước chuyển sau thời gian mặt bằng lãi suất thấp. Chuyên gia nhận định, chi phí huy động tăng sẽ kéo theo lãi vay đi lên, dù có thể chậm một vài tháng. Dự báo, trong quý IV, lãi suất cho vay khó giữ ở mức thấp như đầu năm 2025.

Thị trường bất động sản là nhóm chịu tác động ngay lập tức. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khi lãi vay tăng, thanh khoản lập tức giảm. Người mua dựa vào vốn vay phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn, vì lợi nhuận kỳ vọng khó bù đắp chi phí vốn. Giao dịch chững lại làm giá nhà khó duy trì đà tăng như trước.

Doanh nghiệp phát triển dự án đối mặt “rủi ro kép”. Chi phí tài chính tăng trong khi cầu giảm khiến dòng tiền quay chậm. Nhiều chủ đầu tư có thể hoãn khởi công, giãn tiến độ hoặc thu hẹp diện tích giải phóng mặt bằng. Hiện tượng “án binh bất động” khiến nguồn cung nhà mới giảm, làm thị trường trung hạn khó phục hồi.

Bất động sản vốn sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính, nên nhạy cảm với biến động lãi suất. Nhiều nhà đầu tư vay ngắn hạn cho dự án dài hạn. Khi lãi suất tăng đột ngột, dòng tiền bị đứt gãy, họ buộc phải bán bớt tài sản hoặc cắt lỗ. Các gói vay ưu đãi trước đây — lãi suất 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn gốc vài năm — sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi. Nếu mặt bằng lãi suất chung tăng, áp lực trả nợ hàng tháng của người vay tăng mạnh, nguy cơ nợ xấu trở lại hệ thống tín dụng cao.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đánh giá, lãi suất là “van điều tiết” nhạy cảm nhất của bất động sản. Khi chi phí vay tăng, giá nhà khó tăng mạnh. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao phải cơ cấu danh mục hoặc bán bớt tài sản. Người mua nhà để ở cũng cần tính toán lại kế hoạch tài chính để tránh vượt khả năng trả nợ.

Giả sử căn nhà 3 tỉ đồng, vay 70% (2,1 tỉ). Lãi suất ưu đãi 5,5%/năm, tiền trả khoảng 12–13 triệu/tháng. Khi lãi suất thả nổi lên 9%, khoản trả nhảy lên 16–18 triệu/tháng. Với thu nhập 30 triệu/tháng, khoản trả từ 40% thu nhập tăng gần 60%, vượt ngưỡng an toàn.

VARS khuyến nghị không vay quá 50% giá trị tài sản, ưu tiên dự án pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín. TS. Nguyễn Trí Hiếu bổ sung: khoản trả nợ hàng tháng không vượt 50% thu nhập ròng và nên duy trì quỹ dự phòng 6–12 tháng chi phí. Ông Đỗ Quý Duy gợi ý: thu nhập 30–40 triệu/tháng chỉ nên dùng 12–17 triệu để trả ngân hàng; thu nhập 20 triệu nên cân nhắc tăng thu nhập trước khi vay.

Diễn biến lãi suất còn ảnh hưởng tới hệ thống ngân hàng. Khi nhiều khách hàng khó trả nợ, ngân hàng phải tăng trích lập dự phòng và thắt chặt tín dụng. Hiệu ứng này lan tỏa tới thị trường, tạo sức ép thanh khoản rộng hơn.

Chuyên gia khuyến nghị, thay vì chạy theo cơ hội tăng giá, người mua nên ưu tiên an toàn tài chính. Cần kiểm tra pháp lý dự án, tính toán kỹ phương án trả nợ theo kịch bản lãi suất cao hơn và duy trì quỹ dự phòng. Doanh nghiệp cũng nên thận trọng trong khởi công dự án mới để tránh rủi ro tài chính.