Bỏ 6 tỷ mua nhà trong ngõ nhỏ, cả năm rao bán không ai mua

Cuối năm 2024, anh Lâm mua căn nhà nằm sâu trong ngõ nhỏ phố Khâm Thiên với hy vọng có được không gian yên tĩnh, tránh khói bụi. Ngôi nhà xây kiên cố, nội thất hiện đại, nhưng con ngõ chỉ đủ cho một xe máy di chuyển, khiến việc đi lại và sinh hoạt trở nên bất tiện.

Không chỉ vậy, do nhà xây sát vách, hầu hết cửa sổ đều là loại kính cố định, không thể mở để đón sáng hay thông gió. “Ban đầu tôi nghĩ có thể thích nghi, nhưng sau nửa năm sống trong không gian bí bách, gia đình tôi bắt đầu thấy ngột ngạt,” anh Lâm chia sẻ với VietNamNet.

Từ cuối năm ngoái, anh bắt đầu rao bán căn nhà với giá 6,2 tỷ đồng – gần như ngang với giá mua. Dù đã đăng tin khắp nơi và nhờ môi giới hỗ trợ, suốt hơn một năm vẫn chưa có người mua. “Khách xem nhiều nhưng ai cũng lắc đầu vì ngõ hẹp và nhà thiếu sáng. Có người trả thấp hơn nhưng tôi không muốn lỗ nặng,” anh nói.

Tình cảnh tương tự cũng xảy ra với anh Nguyễn Đức Minh ở quận Hoàng Mai. Căn nhà 4 tầng, diện tích 25 m² của anh được rao bán suốt nửa năm với giá 5,5 tỷ đồng mà vẫn không có giao dịch. Nguyên nhân chính – con ngách chỉ vừa một xe máy. “Tưởng giá đất tăng sẽ dễ bán, ai ngờ cả tháng chẳng ai hỏi,” anh Minh chia sẻ.

Theo khảo sát, nhà nằm sâu trong ngõ hoặc ngõ quá hẹp luôn thuộc nhóm “khó bán” nhất thị trường. Trong khi đó, giá nhà nội đô vẫn cao ngất, phổ biến từ 5–10 tỷ đồng, khiến người mua dè dặt. Nhiều căn từng bị giới đầu cơ đẩy giá 30–40%, nay lại càng khó thanh khoản.

Tại Đống Đa, giá nhà trong ngõ dao động khoảng 250–400 triệu đồng/m², tùy vị trí và độ rộng. Những căn có thể ô tô vào được hoặc gần các trục lớn như Xã Đàn, Hoàng Cầu, Thái Hà có giá gần bằng nhà mặt phố. Còn ở Hoàng Mai, mức giá phổ biến 100–150 triệu đồng/m², song các căn trong ngõ hẹp vẫn bị “neo” giá cao, khiến người mua ngần ngại.

Giải mã "điểm mù" của thị trường: Khi giá trị sử dụng bằng không

Khảo sát cho thấy, nhà cuối ngõ hoặc ngõ quá hẹp luôn nằm trong nhóm "thanh khoản thấp" nhất. Vấn đề không chỉ nằm ở lối đi.

Theo các nhà môi giới, những căn nhà này thường xuyên đối mặt với 3 vấn đề cố hữu về chất lượng sống:

Bí bách: Xây sát vách, cửa sổ "chết", khiến chủ nhà phải bật đèn cả ngày.

Thiếu an toàn: Xe cứu hỏa, xe cứu thương không thể tiếp cận, làm giảm đáng kể giá trị sử dụng thực tế.

Hạ tầng kém: Nhiều tuyến ngõ chưa có hệ thống thoát nước đồng bộ, dễ ngập úng khi mưa lớn.

Cú "quay lưng" của người mua và ngân hàng

Thị trường đang chứng kiến một sự phân hóa rõ rệt, bắt nguồn từ chính sự thay đổi trong nhu cầu của người mua.

Người mua thay đổi: Theo ông Nguyễn Anh Dũng (môi giới), khi thu nhập tăng lên và "chỉ cần khoảng 200 triệu đồng đã có thể mua ô tô", người dân không còn muốn "gò bó" trong các ngõ hẹp. Họ sẵn sàng chấp nhận đi xa hơn để đổi lấy hạ tầng đồng bộ, tiện ích đầy đủ và không gian sống thoáng đãng.

Ngân hàng "lắc đầu": Rào cản tài chính là "đòn chí mạng" cuối cùng. Các ngân hàng thường định giá tài sản ngõ hẹp thấp hơn giá rao bán 10-30%, thậm chí thẳng thừng "từ chối cho vay" nếu vị trí quá khó tiếp cận.

Lối thoát duy nhất: Chấp nhận "cắt lỗ"

Sự im ắng của những căn nhà 6 tỷ như của anh Lâm cho thấy giá trị sử dụng thực tế đang thắng thế so với vị trí trung tâm.

Giờ đây, nhà trong ngõ sâu gần như chỉ còn hấp dẫn với nhà đầu tư dài hạn (mua để cho thuê, làm căn hộ dịch vụ), còn người mua để ở đã "quay lưng".

Như ông Dũng nhận định, với những căn nhà có ngõ dưới 2m và chỉ có một mặt thoáng, chủ nhà thường phải chấp nhận giảm giá ít nhất 15-25% so với khu vực lân cận mới mong có khách quan tâm.