Thanh khoản thị trường BĐS sẽ phân hóa

Niềm tin dần trở lại

Theo dự báo của DKRA Consulting, bước sang quý IV/2025, tình hình tăng trưởng của thị trường bất động sản sẽ rõ nét hơn ở một số phân khúc dưới tác động của loạt nghị định, quyết định đã được ban hành.

Trong đó, nguồn cung mới phân khúc đất nền vẫn duy trì tình trạng khan hiếm, dự kiến có khoảng 450 - 550 sản phẩm mở bán mới. Các địa phương thuộc nhóm đô thị vệ tinh như Cần Giuộc (cũ), Bến Lức (cũ), Đức Hòa (cũ), Bình Dương (cũ)... tiếp tục đóng vai trò chủ lực về nguồn cung.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho biết, sức cầu chung của thị trường được dự báo duy trì đà tăng trưởng ổn định, trong đó khu vực Tây Ninh và TPHCM giữ vị thế chủ lực lượng tiêu thụ của thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào. Mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà tăng khi niềm tin của nhà đầu tư dần cải thiện trong khi nguồn cung mới khan hiếm.

Đặc biệt, phân khúc căn hộ, trong quý IV/2025 được kỳ vọng có những khởi sắc nhất định nhờ vào việc nhiều dự án đang trong giai đoạn truyền thông chuẩn bị mở bán, số lượng dao động trong khoảng 10.000 - 13.000 căn, gần một nửa trong số đó được dự báo đến từ Bình Dương (cũ).

Trong đó, phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại khu vực trung tâm TPHCM trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường khu vực vùng ven. Việc các dự án tăng cường cạnh tranh nhau về chính sách bán hàng, chiết khấu, quà tặng mở bán, hỗ trợ lãi suất, kéo giãn phương thức thanh toán… giúp khách hàng gia tăng tiếp cận nhà ở, mang đến nhiều sự lựa chọn cho người mua.

Còn đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, dự báo nguồn cung condotel tăng nhẹ so với quý III/2025, dao động trong khoảng 700 - 800 căn đưa ra thị trường, tập trung chủ yếu ở TPHCM. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng dự kiến tăng nhẹ so với quý trước. Sức cầu chung của thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2025. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong thời gian ngắn.

Dự báo của One Mount Group cũng cho thấy năm 2025, nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 31.000 căn, cao nhất trong vòng 3 năm qua, trong khi TPHCM dự kiến đạt 28.000 căn. Sang năm 2026, nguồn cung lần lượt duy trì ở mức 32.000 căn tại Hà Nội và 23.000 căn tại TPHCM.

Đáng chú ý, Bình Dương chiếm khoảng 65% nguồn cung khu vực phía Nam trong năm 2025 và vẫn duy trì tỷ lệ khoảng 50% trong năm sau, khẳng định xu hướng mở rộng về vùng ven của thị trường TPHCM sau sáp nhập.

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group chia sẻ: “Trong 9 tháng đầu năm 2025, cả Hà Nội và TPHCM đều chứng kiến sự gia tăng đáng kể về giá bán. Một số dự án trung tâm vượt mốc 100 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trung bình vẫn trên 80%. Nhiều dự án bán hết chỉ trong vài ngày. Điều này phản ánh sức hút bền vững của bất động sản tại các đô thị lớn, nơi nhu cầu ở thật và đầu tư vẫn duy trì ở mức cao. Dự báo năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục phục hồi mạnh mẽ, nguồn cung dồi dào hơn giúp giá bán ổn định hơn trong trung hạn”.

Báo cáo của One Mount Group cũng khẳng định, với sự phục hồi của nguồn cung, tốc độ hấp thụ cao và niềm tin dần trở lại, thị trường bất động sản Hà Nội và TPHCM đang chuyển mình sang chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy giá bán vẫn neo cao so với thu nhập bình quân, song xu hướng đầu tư dài hạn, phát triển hạ tầng và cải thiện pháp lý sẽ tiếp tục là động lực giúp hai thị trường này duy trì vị thế đầu tàu của bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2026 - 2027.

Thanh khoản sẽ phân hóa

Trong khi đó, ông Trần Quốc Thịnh, Tổng giám đốc Dat Xanh Services cho biết, có 3 xu hướng đang định hình trên thị trường bất động sản. Đầu tiên, giá bán tăng - nhu cầu tăng - giá thuê tăng, phản ánh tín hiệu hồi phục rõ nét của cầu thực và sự dịch chuyển tâm lý từ quan sát sang tham gia thị trường.

Tiếp đó, dòng vốn đầu tư tiếp tục dịch chuyển mạnh từ Bắc vào Nam, tập trung tại các trung tâm đô thị lớn và dịch chuyển đến khu vực hưởng lợi hạ tầng, trong đó phân khúc chung cư và nhà ở gắn sóng hạ tầng giữ vai trò dẫn dắt.

Cuối cùng là mô hình O2O (Online to Offline) kết hợp nền tảng công nghệ bất động sản đang tái định hình trải nghiệm giao dịch như tối ưu tiện lợi, minh bạch, rút ngắn thời gian xử lý, giúp chủ đầu tư gia tăng doanh số và mang đến trải nghiệm vượt trội cho cả khách hàng lẫn môi giới.

“Quý IV/2025, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà phục hồi tích cực, bước vào giai đoạn chuyển nhịp - chuyển chu kỳ, với các làn sóng chính tạo nên mạch chảy chủ đạo của toàn thị trường”, ông Thịnh nói.

Cụ thể, cuối năm 2025, hạ tầng tiếp tục giữ vai trò đầu tàu của toàn thị trường. Hàng loạt công trình chiến lược như cao tốc Bắc - Nam giai đoạn 2, sân bay Long Thành, Vành đai 3 TPHCM, Vành đai 4 Hà Nội… đồng loạt tăng tốc tiến độ, tạo nên làn sóng lan tỏa mạnh mẽ đến các khu vực vùng ven và vệ tinh đô thị.

Những khu vực bám hạ tầng - đón công nghiệp như TPHCM (mở rộng), Đồng Nai, Tây Ninh, Bắc Ninh, Thái Nguyên… đang nổi lên rõ nét, trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn trung và dài hạn. Đáng chú ý, chính sách thúc đẩy giải ngân đầu tư công đạt tiến độ cao nhất trong nhiều năm trở lại đây đã góp phần tạo “cú hích kép” cho thị trường, khi vừa hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, vừa nâng sức bật cho bất động sản khu vực hưởng lợi từ hạ tầng.

Do đó, thanh khoản sẽ phân hóa mạnh. Những dự án chứng minh được pháp lý minh bạch, mốc tiến độ rõ ràng và hạ tầng đầu tư kết nối sẽ thu hút khách hàng tốt, phần còn lại phải cạnh tranh bằng ưu đãi và minh bạch được các rủi ro. Bên cạnh đó, thị trường dự kiến chào đón các dự án hợp tác liên doanh, phát triển dự án kết hợp giữa chủ đầu tư trong nước và quốc tế, đặc biệt với các doanh nghiệp muốn đảm bảo tiêu chuẩn quốc tế.

“Giá nhà ở dự kiến tiếp tục tăng ở các khu trung tâm và vùng phát triển hạ tầng tốt. Vùng ven nếu pháp lý và hạ tầng chưa đồng bộ có thể bị chững lại, thậm chí giảm thanh khoản nếu không đáp ứng được tiêu chí của khách hàng”, ông Thịnh khẳng định.