Tín dụng bất động sản tăng phi mã: Động lực lợi nhuận hay "bom chậm" rủi ro cho các ngân hàng?

Dù thị trường địa ốc vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi những vùng nguy hiểm, sự dịch chuyển mạnh mẽ trong khẩu vị rủi ro của các tổ chức tín dụng đang đặt ra nhiều câu hỏi về năng lực quản trị giữa áp lực tăng trưởng đầy kịch tính.

Những con số tăng trưởng gây "sốc"

Số liệu thống kê tính đến cuối năm 2025 cho thấy một cuộc đua giải ngân khốc liệt giữa các nhà băng. Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) trở thành một trong những cái tên nổi bật nhất khi dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng vọt 88,9%, chạm mốc 121.189 tỷ đồng. Sự bứt tốc này đã đẩy tỷ trọng cho vay địa ốc trong tổng dư nợ của MB từ 8,3% lên đến 11,2%.

Tuy nhiên, xét về quy mô tuyệt đối, "ba chân kiềng" dẫn đầu hệ thống vẫn là VPBank, Techcombank và SHB với dư nợ mỗi ngân hàng đều vượt ngưỡng 200.000 tỷ đồng. Đặc biệt, SHB ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng tới 60,5% chỉ trong vòng một năm. Gây bất ngờ lớn nhất là VIB, khi ngân hàng này có mức tăng trưởng dư nợ bất động sản lên tới hơn 270%, từ quy mô khiêm tốn 5.696 tỷ đồng lên hơn 21.000 tỷ đồng.

Vì sao ngân hàng chấp nhận đặt cược vào địa ốc?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện tượng này xuất phát từ việc bất động sản luôn là "kênh hút vốn" khổng lồ trong khi ngân hàng chịu áp lực tăng trưởng tín dụng nặng nề. So với các lĩnh vực ưu tiên, biên lợi nhuận từ cho vay bất động sản hấp dẫn hơn hẳn, giúp các nhà băng cải thiện hiệu quả kinh doanh nhanh chóng. Bên cạnh đó, sự kỳ vọng vào một chu kỳ phục hồi mới tại các phân khúc như nhà ở vừa túi tiền và bất động sản công nghiệp đã thúc đẩy các ngân hàng mạnh tay mở hầu bao.

Dù vậy, ông Đính cũng cảnh báo rằng rủi ro vẫn hiện hữu khi sức mua thực của người dân chưa ổn định và vướng mắc pháp lý tại nhiều dự án vẫn chưa được giải quyết triệt để. Cho vay bất động sản trong giai đoạn này thực sự là một "con dao hai lưỡi", đòi hỏi năng lực quản trị rủi ro cực kỳ vững vàng.

Dự báo kịch bản năm 2026: Phép thử từ lãi suất

Nhìn nhận về tương lai, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nhận định rằng để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP 10% trong năm 2026, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là nguồn vốn chủ lực. Ông Nghĩa dự báo năm 2026, khi nhiều dự án được tháo gỡ khó khăn, dòng vốn vào bất động sản có thể còn tăng cao hơn nữa, kéo theo kỳ vọng về việc nới lỏng hạn mức tín dụng (room tín dụng) lên mức 17-18%.

Tuy nhiên, thị trường năm 2026 sẽ phải đối mặt với thách thức lớn từ xu hướng tăng lãi suất. Dữ liệu ghi nhận lãi suất huy động đã tăng khoảng 0,7% và lãi suất cho vay nhích lên khoảng 1%. Với bối cảnh này, TS Lê Xuân Nghĩa đưa ra kịch bản thị trường có thể sẽ tăng trưởng chậm lại trong nửa đầu năm 2026 do áp lực lãi suất, trước khi có cơ hội "bật tăng" mạnh mẽ trở lại vào những tháng cuối năm. Khả năng thích nghi của cả ngân hàng và doanh nghiệp địa ốc trước biến động chi phí vốn sẽ là yếu tố quyết định sự ổn định của hệ thống tài chính trong thời gian tới.