Từ ngày 1/7/2026, các quy định mới về thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản sẽ chính thức có hiệu lực. Với những điều chỉnh về ngưỡng doanh thu chịu thuế và quy định về đăng ký kinh doanh, người dân cần nắm vững lộ trình này để thực hiện đúng nghĩa vụ và đảm bảo quyền lợi pháp lý.

Ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng và công thức tính thuế mới

Điểm mới đáng chú ý nhất là việc xác định ngưỡng doanh thu chịu thuế. Theo cơ quan thuế, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống sẽ được miễn thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và thuế Thu nhập cá nhân (TNCN). Nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh khi nguồn thu vượt qua con số này.

Cách tính thuế cũng có sự phân hóa rõ rệt giữa hai loại thuế. Cụ thể, thuế GTGT sẽ được tính 5% trên toàn bộ tổng doanh thu. Trong khi đó, thuế TNCN 5% chỉ áp dụng đối với phần doanh thu vượt mức 500 triệu đồng.

Chẳng hạn, với một hợp đồng cho thuê trị giá 900 triệu đồng/năm, chủ nhà sẽ phải nộp 45 triệu đồng thuế GTGT (5% của 900 triệu). Tuy nhiên, mức thuế TNCN chỉ là 20 triệu đồng, do chỉ tính trên phần dôi dư là 400 triệu đồng. Tổng cộng, số tiền thuế phải đóng trong trường hợp này là 65 triệu đồng. Cơ quan thuế cũng đặc biệt lưu ý, ngay cả khi doanh thu dưới ngưỡng 500 triệu đồng, các chủ nhà vẫn có trách nhiệm kê khai hồ sơ thuế đầy đủ và trung thực theo định kỳ để đảm bảo tính chính xác trước pháp luật.

Ảnh minh họa.

Gỡ bỏ lo ngại về việc bắt buộc mở hộ kinh doanh

Một trong những câu hỏi được nhiều người quan tâm là liệu có phải thành lập hộ kinh doanh khi cho thuê nhà hay không. Theo Nghị định 168/2025/NĐ-CP, việc đăng ký hộ kinh doanh là quyền lợi, không phải nghĩa vụ bắt buộc đối với các hoạt động quy mô nhỏ hoặc mang tính thời vụ như cho thuê căn hộ.

Người dân có quyền lựa chọn một trong hai phương án: Nếu muốn hoạt động chuyên nghiệp, cá nhân có thể thành lập hộ kinh doanh và đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông. Nếu không có nhu cầu mở hộ kinh doanh, chủ nhà chỉ cần thực hiện đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan chức năng theo hướng dẫn của Bộ Tài chính. Sự linh hoạt này giúp giảm bớt thủ tục hành chính đáng kể cho người dân.

Lưu ý "sống còn" dành cho doanh nghiệp đi thuê

Đối với các tổ chức, doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân, việc kiểm soát hồ sơ và phương thức thanh toán là yếu tố then chốt để khoản chi phí này được công nhận hợp lệ khi quyết toán thuế. Cơ quan thuế yêu cầu hồ sơ phải đầy đủ hợp đồng, giấy tờ sở hữu và căn cước công dân của chủ nhà.

Đặc biệt, mọi khoản thanh toán có giá trị từ 5 triệu đồng trở lên bắt buộc phải thực hiện qua hình thức không dùng tiền mặt. Về nghĩa vụ nộp thuế, doanh nghiệp và chủ nhà cần thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng: nếu doanh nghiệp nộp thuế thay thì phải ghi rõ điều khoản này, còn nếu cá nhân tự nộp thì doanh nghiệp phải lưu giữ chứng từ và lập bảng kê theo quy định.

Các chuyên gia thuế cảnh báo rằng, bất kỳ sai sót nào trong việc xác định nghĩa vụ thuế hoặc phương thức thanh toán đều có thể dẫn đến rủi ro bị loại chi phí, truy thu và xử phạt. Do đó, cả bên thuê và bên cho thuê cần phối hợp rà soát kỹ các điều khoản ngay từ khi đặt bút ký hợp đồng để tránh những rắc rối pháp lý phát sinh sau này.