Đất vài trăm ngàn/m2, tính giá 30 triệu/m2: Chôn vùi ngàn tỷ

Giới ngân hàng đi qua một năm tương đối suôn sẻ khi không còn vụ vỡ kho hàng nào gây náo loạn như cafe, sắt thép. Song, thực tế cho thấy, khi bắt tay vào xử lý các tài sản đảm bảo mới lộ ra vấn đề rất lớn: giá trị thực của tài sản đảm bảo.

Làm gì với tài sản đảm bảo?

Một trong những “hoang mang” của giới ngân hàng, đặc biệt là giới xử lý nợ là việc Bộ luật Dân sự 2015 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2017, trong đó, các ngân hàng, đơn vị nhận thế chấp sẽ không còn quyền thu giữ tài sản đảm bảo.

Cụ thể, người đang giữ tài sản đảm bảo phải bàn giao tài sản cho bên nhận đảm bảo, nếu không bàn giao thì sẽ phải giải quyết qua con đường toà án. Với cách này, các ngân hàng sẽ không được tự ý thu giữ, mà chờ “con nợ” tự nguyện bàn giao, còn không phải tiến hành qua con đường tố tụng. 

Cuối năm, ngân hàng lo xử lý nợ (ảnh minh họa)

Thực tế cho thấy, việc đòi hỏi sự hợp tác của khách hàng không phải lúc nào cũng suôn sẻ. Đa phần, những người đã rơi vào cảnh nợ xấu thì đều ở dạng khó cùng đường. Tuy nhiên, cũng có người hợp tác, cũng có người thiếu hợp tác, nghĩ ra đủ chiêu trò để chống đối quá trình bàn giao tài sản cho phía ngân hàng để xử lý.

Theo giám đốc một công ty quản lý nợ (AMC) của một ngân hàng thương mại, việc thu giữ tài sản của ngân hàng cũng thường là tự nguyện bàn giao tài sản. Tuy nhiên, cũng có những trường hợp ngân hàng phải áp dụng các biện pháp mạnh như niêm phong tài sản đảm bảo, thậm chí là đưa cán bộ xử lý nợ tiếp quản tài sản, đăng ký tạm chú cho cán bộ xử lý nợ tại nhà khách hàng bị xử lý nợ,... Các biện pháp này góp phần rất lớn hỗ trợ các ngân hàng có thể thu hồi tài sản, bán đấu giá, xử lý nợ.

Tuy nhiên, với quy định mới của bộ luật dân sự, chắc chắn quyền này sẽ chấm dứt, kéo theo đó là các luật chuyên ngành, các văn bản dưới luật đang quy định những điều kiện “có lợi” cho phía ngân hàng sẽ phải xem xét thay đổi theo. Đây có lẽ là những thách thức lớn cho các ngân hàng.

Rất tiếc, hiện tại, chúng ta chưa có một con số thống kê chính thức nào xác định tỷ lệ vụ việc các khách hàng tự nguyện bàn giao tài sản, số trường hợp pháp cưỡng chế thu hồi,... nên để đánh giá chính xác mức độ tác động của văn bản pháp luật mới có lẽ chưa lượng hoá được cụ thể.

Trong khi đó, con đường tố tụng thì lại thường phải tốn công tốn sức. Các bước cơ bản của một trình tự tố tụng cơ bản phải qua con đường: khởi kiện, hoà giải, xét xử nếu hoà giải không thành, rồi kháng cáo phúc thẩm, thậm chí giám đốc thẩm, sau phải sang thi hành án nên làm cho quá trình xử lý tài sản thu hồi nợ thường lâu la.

Theo một cán bộ xử lý nợ, trung bình thời gian xử lý một tài sản theo con đường tố tụng là khoảng 1 năm, thậm chí lâu hơn với các tài sản phức tạp, và chi phí xử lý cũng sẽ lớn theo thời gian. Ngân hàng Nhà nước đã có động thái phối hợp cùng Bộ Tư pháp đẩy nhanh tiến độ thi hành án, nhưng tác dụng thì chưa có được tổng kết.

Ngoài ra, các ngân hàng cũng đang đối mặt với tình trạng, giai đoạn 2011-2012, nhiều đơn vị nhận tài sản đảm bảo là các quyền sử dụng đất nhưng chủ sở hữu tài sản không trực tiếp ký hợp đồng thế chấp, mà chỉ uỷ quyền cho người thứ ba. Người thứ ba này lại đứng ra ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng. Các trường hợp này cũng đang tiềm ẩn phát sinh những tranh chấp pháp luật cho các ngân hàng.

Bất an về giá trị tài sản đảm bảo

Qua cơn hoang mang về pháp lý, các ngân hàng lại còn thời gian để suy ngẫm về chất lượng tài sản đảm bảo. Giới ngân hàng đi qua một năm tương đối suôn sẻ khi không còn vụ vỡ kho hàng nào gây náo loạn như trong quá khứ đối với cafe, sắt thép. 

Để có được điều này, một phần là do các ngân hàng sau những “bài học” nhớ đời đã bắt đầu cảnh giác hơn rất nhiều với tài sản đảm bảo là hàng tồn kho. Một phần nữa, các ngân hàng đang chuyển đổi rất mạnh sang lĩnh vực tín dụng bán lẻ. Đây là những khoản vay thường dưới 1 tỷ, có tài sản đảm bảo là nhà, hoặc xe ô tô.

Tuy nhiên, chất lượng của những tài sản đảm bảo vẫn là vấn đề cần phải giải quyết. Thực tế cho thấy, khi bắt tay vào xử lý các tài sản đảm bảo mới lộ ra vấn đề rất lớn: giá trị thực của tài sản đảm bảo.

Điển hình, trong vụ đại án tại Ngân hàng Xây dựng, số quyền sử dụng đất của nhóm bà Hứa Thị Phấn đem thế chấp tại TrustBank có giá trị từ 8-32 triệu đồng/m2, song, thực tế chỉ rơi vào khoảng vài trăm nghìn đồng.

Đấy là đại án, còn tiểu án còn lại là những khu đất tại những địa điểm sốt một thời như Thạch Thất, Quốc Oai,... (Hà Nội), Tân Thành (Bà Rịa - Vũng Tàu) vẫn đang chôn không ít tiền của các ngân hàng. Nhưng việc xử lý, bán tài sản này để thu hồi gần như là không thể vì đa phần bây giờ vẫn còn là ruộng đồng hoang vu, thậm chí còn là đồi núi, không thể xác định mốc giới.

Những khoản nợ này được bán sang VAMC, nhưng rồi có còn xử lý được? Các ngân hàng khoẻ thì cần một vài năm tới để xử lý, còn ngân hàng yếu thì chắc cũng cần một cơ chế để xử lý đặc thù với những tài sản này.

Nhìn chung, có thể thấy, các ngân hàng đã tạm thời bước qua giai đoạn bất ổn. Các loại sóng vàng, sóng đất đã không còn cuồn cuộn chảy kéo theo dòng tiền của các ngân hàng đi vào xa vắng. Khi những vấn đề to, nổi cộm tạm qua đi, thì những vụ việc lẻ tẻ sẽ được quan tâm nhiều hơn, nhưng pháp luật cần có những nhiên cứu cụ thể, để cả người đi vay lẫn người cho vay đều có cơ hội ngang nhau.

Theo Nguyễn Thanh Ngọc (VietNamNet)