Nghiên cứu mới gây sốc: Hộ gia đình Việt mất 80 năm mới mua được nhà

Công ty cổ phần chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS) vừa công bố báo cáo về ngành bất động sản, thêm một lần nữa nhận định giá nhà tại Việt Nam đang vượt xa tầm với của phần đông người dân.

Dành dụm 80 năm mới mua được nhà

Tổng hợp từ cơ sở dữ liệu của Numbeo, bộ phận nghiên cứu của SHS cho biết hệ số giá nhà so với thu nhập của Việt Nam đang ở mức "nghẹt thở" nhất thế giới. Đến giữa năm 2025, chỉ số này đã chạm ngưỡng 27,3, tức giá 1 căn hộ trung bình cao gấp hơn 27 lần thu nhập bình quân của 1 hộ gia đình.

Tuy nhiên, trong thực tế, nếu tuân theo nguyên tắc an toàn tài chính là dành tối đa 1/3 thu nhập cho nhu cầu nhà ở, SHS ước tính hộ gia đình tại Việt Nam phải dành dụm đến 80 năm mới mua nổi căn nhà bình thường.

“Từ tuổi xanh cho đến khi mái đầu bạc trắng, cũng chưa chắc chạm được vào cánh cửa nhà mình”, các nhà phân tích đánh giá.

Bản đồ nhiệt về giá nhà so với thu nhập hộ gia đình mỗi quốc gia: Việt Nam nằm trong nhóm nước có giá nhà cao nhất so với thu nhập

Theo SHS, thu nhập người dân tăng lên chỉ 1 bước thì giá nhà đã đi 3 bước. Đơn cử tại Thủ đô Hà Nội, trong giai đoạn 2014-2025, thu nhập bình quân đầu người tăng 6,4%/năm nhưng giá căn hộ trung bình lại tăng gần 12%/năm, qua đó nâng từ mức giá 25 triệu đồng/m2 lên đến 75 triệu đồng/m2.

Các nhà phân tích đánh giá áp lực giá nhà đã trở thành vấn đề mang tính cấu trúc của nền kinh tế. Trong khi đó, chi phí sinh hoạt cũng tăng và bào mòn khoản tiền có thể tiết kiệm để mua nhà.

Giải pháp bền vững là tăng thu nhập của người dân

Theo SHS, vấn đề là cần nhìn bất động sản rộng hơn trong bức tranh về tài sản tài chính. Mục tiêu chính sách từ cơ quan quản lý không nên là “đè bẹp” giá tài sản, do điều này vừa trái quy luật thị trường, vừa gieo bất ổn cho hệ thống.

Bài toán đặt ra là làm sao để giá nhà vẫn tăng, nhưng đi cùng nhịp với mức tăng thu nhập người dân. Sự cân bằng đó mới thực sự bảo đảm cho an sinh khi người dân dần cải thiện khả năng chi trả, đồng thời, đảm bảo hệ thống ngân hàng an toàn, thị trường không sốc và toàn nền kinh tế tránh khỏi những vòng xoáy cực đoan.

“Một chính sách khéo léo sẽ không làm mất đi giá trị tích lũy của người sở hữu, mà vẫn mở ra cánh cửa cho thế hệ trẻ bước vào thị trường để nhà ở là chốn an cư, chứ không chỉ là công cụ đầu cơ”, các nhà phân tích cho biết.

Về chính sách dài hạn, SHS cho rằng quyết định đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội gắn với đầu tư hạ tầng giao thông đồng bộ là lựa chọn mang tính chiến lược quốc gia. Điều này có thể giúp kìm hãm đà tăng của giá nhà để thu nhập của hộ gia đình có thời gian bắt kịp.

Thành công không đo bằng việc giá nhà sụt giảm, mà bằng việc giá tăng chậm lại, bền vững hơn để người đi thuê, người mua lần đầu vẫn có hy vọng; trong khi chủ sở hữu nhà đất không lo mất mát và thị trường không rơi vào bất ổn.

Hà Nội và TPHCM đang quá tải cả về dân số lẫn trường học

Ngoài ra, báo cáo của SHS cũng nêu một số chính sách nhằm ổn định thị trường nhà đất, như sử dụng công cụ thuế, thực hiện chiến lược giãn dân theo tháp tuổi dân số, cũng như cải thiện khả năng thống kê - đo lường đối với những dịch chuyển của thị trường nhằm tạo nên dữ liệu đầu vào tốt hơn cho việc ra quyết định chính sách.

Riêng về chiến lược giãn dân, hiện Hà Nội và TPHCM đang quá tải cả về dân số lẫn trường lớp. Riêng Hà Nội có gần 60 trường đại học, nhiều trường diện tích chỉ vài ha nằm trong nội thành, gây áp lực khổng lồ lên hạ tầng giao thông và không gian sống.

Quy hoạch đến 2045 đã nêu rõ: di dời phần lớn trường đại học ra các đô thị vệ tinh, giảm số sinh viên trong khu vực nội đô xuống còn khoảng 200.000 vào năm 2030.

Tuy nhiên, tiến độ triển khai còn chậm do vướng vốn và quỹ đất. Muốn biến mục tiêu thành hiện thực, chuyên gia SHS cho rằng cần nhanh chóng hoàn thiện các khu “đại học tập trung” như Hòa Lạc (cho Đại học Quốc gia), Thạch Thất (khối kỹ thuật), Sơn Tây (khối văn hóa nghệ thuật...), đồng thời đầu tư ký túc xá, xe buýt kết nối để sinh viên không bị thiệt thòi khi học ở vùng ven.

Tương tự, việc phát triển các khu công nghiệp gắn liền với đô thị nhà ở xã hội cho công nhân là bước then chốt để giãn lao động trẻ khỏi trung tâm. Chính phủ đã yêu cầu mỗi khu công nghiệp mới phải dành quỹ đất cho nhà lưu trú, trường học, tiện ích thiết yếu ngay trong khu. Đây là cách giúp công nhân an cư gần nơi làm việc, thay vì đổ dồn vào nội đô, từ đó giảm áp lực hạ tầng và chi phí xã hội.