Thị trường căn hộ TPHCM: Giá bán không ngừng leo thang, người mua "thắt chặt" tiêu chí giữa áp lực tài chính

Cung không đủ cầu, mặt bằng giá mới liên tục thiết lập

Các báo cáo nghiên cứu thị trường từ những đơn vị uy tín đều chỉ ra rằng, nguồn cung căn hộ đang có sự cải thiện đáng kể nhưng lại có sự phân hóa rất mạnh mẽ về phân khúc và địa bàn. Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, riêng trong quý II/2026, toàn thị trường TPHCM mở rộng (sau sáp nhập) đã đón nhận thêm 6.573 căn hộ mới mở bán, đạt mức tăng trưởng 20% so với cùng kỳ năm trước. 

Trong đó, khu vực Bình Dương (cũ) tiếp tục đóng vai trò là nguồn cung chủ lực khi chiếm tới gần 80% lượng sản phẩm mới này. Mặc dù lượng hàng đổ vào thị trường khá dồi dào, có đến 95% nguồn cung mới tại Bình Dương trong quý II thuộc về phân khúc cao cấp, phản ánh rõ nét xu hướng sang trọng hóa các dự án mới.

Ở góc nhìn tập trung vào phạm vi TPHCM trước sáp nhập, số liệu của JLL cho thấy trong 6 tháng đầu năm có khoảng 3.000 căn hộ mới được tung ra, nâng tổng nguồn cung căn hộ lũy kế tại đây lên gần 342.300 căn. Khu Đông tiếp tục khẳng định vị thế là tâm điểm phát triển khi đóng góp đến 70% nguồn cung mới, với 43,2% trong số đó thuộc phân khúc cao cấp. 

Điểm chung đáng chú ý từ các nghiên cứu là sự cạn kiệt của phân khúc bình dân, khi lượng hàng tồn kho căn hộ tại TPHCM (trước sáp nhập) hiện chỉ còn vỏn vẹn khoảng 2,3% tổng nguồn cung lũy kế. Thực trạng này cho thấy các sản phẩm sơ cấp tại khu vực trung tâm và cận trung tâm đang trở nên vô cùng khan hiếm.

Chính sự lệch pha cung - cầu này đã đẩy giá căn hộ tiếp tục leo thang lên những ngưỡng cao mới. Theo CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp bình quân trên thị trường nhà ở TPHCM sau sáp nhập đã chạm mốc khoảng 76 triệu đồng/m2, tăng 8% so với quý trước và tăng mạnh 16% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Dù giá cao, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường vẫn đạt mức ấn tượng khoảng 90%, riêng nguồn cung mới đạt 73%. Thị trường thứ cấp cũng ghi nhận mức tăng đáng kể với giá bình quân khoảng 62 triệu đồng/m2, cao hơn 26% so với cùng kỳ năm trước, dù tốc độ tăng trưởng đã có phần chậm lại.

Trong khi đó, thống kê của JLL đối với khu vực TPHCM trước sáp nhập cho thấy giá bán sơ cấp bình quân trong quý II/2026 thậm chí đã lên tới khoảng 98,1 triệu đồng/m2, tăng gần 10,5% so với cùng kỳ năm trước. Dù vậy, sức cầu vẫn duy trì ở mức cao khi thị trường ghi nhận khoảng 3.600 giao dịch thành công trong nửa đầu năm, với tỷ lệ hấp thụ lũy kế đạt mức lý tưởng trên 99,3% đối với các dự án có vị trí đắc địa và mức giá phù hợp.

Người mua chuyển hướng sang "ăn chắc mặc bền"

Trước áp lực từ lạm phát, mặt bằng lãi suất cao cùng những biến động khó lường của kinh tế toàn cầu, bức tranh tiêu dùng trên thị trường bất động sản đã thay đổi căn bản về mặt bản chất. Tâm lý đầu cơ, lướt sóng của các chu kỳ trước gần như biến mất, nhường chỗ cho một giai đoạn tăng trưởng có chọn lọc và thực tế hơn từ phía khách hàng.

Trao đổi với VietNamNet, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, nhận định rằng người mua nhà hiện tại đang trở nên vô cùng thận trọng. Khách hàng giờ đây đặt ưu tiên hàng đầu vào các dự án có giá trị sử dụng thực tế, hồ sơ pháp lý minh bạch và hướng đến những sản phẩm có tiềm năng tăng trưởng bền vững trong dài hạn. 

Đặc biệt, để quản trị rủi ro tài chính, người mua có xu hướng hạn chế tối đa việc sử dụng đòn bẩy tài chính thay vì chạy theo những kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước. Trong bối cảnh đó, các dự án sở hữu vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và được hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống hạ tầng đồng bộ sẽ tiếp tục là đích đến thu hút dòng tiền.

Đồng quan điểm về sự chuyển dịch của thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, đánh giá thị trường bất động sản TPHCM đang bước vào một giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ dưới tác động của ba động lực cốt lõi: hạ tầng, thể chế và dòng vốn. Việc đẩy mạnh hàng loạt dự án giao thông chiến lược thời gian qua không chỉ mở rộng không gian phát triển cho toàn thành phố mà còn hình thành nên các cực tăng trưởng mới, làm giảm bớt sự phụ thuộc vào khu vực trung tâm cũ.

Bên cạnh đó, năm 2026 cũng đánh dấu giai đoạn đầu tiên thị trường vận hành theo hệ thống pháp luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Cùng với việc TPHCM ban hành bảng giá đất mới và các nghị định hướng dẫn đang dần được hoàn thiện, những thay đổi mang tính nền tảng này được kỳ vọng sẽ giúp chuẩn hóa nghĩa vụ tài chính của các bên, rút ngắn đáng kể thời gian triển khai dự án, từ đó cải thiện nguồn cung và giúp thị trường phát triển bền vững, lành mạnh hơn trong các năm tới.