Giá nhà gấp 30 lần thu nhập, người trẻ làm cật lực 30 năm không mua nổi một căn nhà

Thực tế trên được đại biểu Lê Hoàng Anh (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Gia Lai) đặt vấn đề tại phiên thảo luận về tình hình thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và ngân sách nhà nước những tháng đầu năm 2026, diễn ra sáng 21/4.

Giá nhà quá cao so với thu nhập

Đại biểu Lê Hoàng Anh cho rằng nền kinh tế Việt Nam hiện phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng, với khoảng 80% vốn đầu tư tư nhân đến từ nguồn vay này. Trong bối cảnh lãi suất cho vay vẫn ở mức cao, chỉ những lĩnh vực có lợi nhuận lớn hoặc mang tính đầu cơ tài sản mới có khả năng chịu đựng được áp lực chi phí vốn. Hệ quả là dòng tiền tín dụng đang dồn mạnh vào lĩnh vực bất động sản.

Theo phân tích của ông, giá nhà tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TPHCM đã tăng lên mức 25 đến 30 lần thu nhập bình quân hàng năm của người dân. Trong khi đó, theo thông lệ quốc tế, tỷ lệ này ở mức lành mạnh chỉ khoảng 4 đến 6 lần.

“Với mặt bằng giá như vậy, người trẻ phải làm việc cật lực suốt 30 năm cũng khó mua nổi một căn nhà”, ông Lê Hoàng Anh nhận định. Theo vị đại biểu, tình trạng này không chỉ là vấn đề kinh tế mà còn có thể ảnh hưởng lâu dài đến niềm tin xã hội nếu không được giải quyết kịp thời.

Tín dụng bất động sản tăng mạnh

Từ dữ liệu dư nợ tín dụng của 35 ngân hàng thương mại do Thư viện Quốc hội cung cấp, đại biểu Lê Hoàng Anh bày tỏ sự lo ngại trước tốc độ tăng trưởng của tín dụng bất động sản.

Cụ thể, trong vòng bốn năm, dư nợ lĩnh vực này đã tăng từ 1.955.000 tỷ đồng vào năm 2021 lên 4.541.000 tỷ đồng vào năm 2025, tương đương mức tăng 132%, cao gấp 2,4 lần tốc độ tăng của ngành công nghiệp.

Theo ông, quy mô tín dụng dành cho bất động sản trong năm 2025 lớn gấp 1,81 lần tín dụng công nghiệp và cao gấp 5,3 lần so với tín dụng dành cho lĩnh vực nông, lâm nghiệp và thủy sản. Trong khi đó, bất động sản lại không trực tiếp tạo ra giá trị xuất khẩu và cũng không mang lại nhiều việc làm bền vững.

Đáng chú ý, riêng lĩnh vực bất động sản và xây dựng hiện chiếm tới 27,4% tổng tín dụng của toàn hệ thống ngân hàng. Chỉ trong giai đoạn 2024-2025, tín dụng bất động sản đã tăng vọt 37,6%, trong khi tín dụng dành cho ngành công nghiệp chỉ tăng 9,4%.

Theo đại biểu Lê Hoàng Anh, tình trạng này giống như việc “chạy marathon với đôi chân bị trói”, khi nguồn vốn của nền kinh tế bị dồn vào tài sản mang tính đầu cơ thay vì các lĩnh vực tạo ra giá trị thực.

Từ thực tế đó, ông đề nghị Chính phủ kiểm soát tín dụng đối với bất động sản đầu cơ thông qua các công cụ thị trường thay vì áp dụng biện pháp hành chính. Đồng thời, cần áp dụng cơ chế dự trữ bắt buộc khác nhau theo từng lĩnh vực để hướng dòng vốn sang sản xuất và công nghệ.

Bên cạnh đó, ông cũng đề xuất áp dụng cơ chế thu phí sử dụng đất dựa trên hiệu quả kinh tế và thời gian đưa đất vào khai thác. Theo gợi ý của đại biểu, các dự án đất chậm triển khai quá 24 tháng nên phải chịu mức phí tăng dần theo thời gian, còn nhà đất thứ hai trở lên nếu không đưa vào sử dụng hoặc cho thuê cũng cần áp dụng mức phí lũy tiến phù hợp.

Nguồn thu từ các khoản phí này, theo ông, nên được đưa vào quỹ phát triển nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ và đầu tư hạ tầng đô thị thiết yếu. Cách làm này sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, đưa đất đai trở về đúng giá trị sử dụng thực tế và tạo thêm động lực cho tăng trưởng kinh tế.

ICOR cao do dàn trải đầu tư, thiếu kỷ luật vốn

Bên cạnh vấn đề bất động sản, đại biểu Lê Hoàng Anh cũng chỉ ra tình trạng hiệu quả đầu tư chưa cao khi nguồn ngân sách vẫn còn dàn trải. Nhiều dự án đã hoàn thành về mặt kỹ thuật nhưng chưa được đưa vào khai thác hoặc chưa phát huy hiệu quả như kỳ vọng.

Ông cho rằng một trong những nguyên nhân là công tác chuẩn bị đầu tư còn yếu, việc đánh giá hiệu quả trước và sau khi triển khai dự án chưa được chú trọng đúng mức. Ngoài ra, chi phí phi chính thức và việc phân bổ vốn nợ đọng chậm cũng khiến tiến độ nhiều dự án bị ảnh hưởng.

Đại biểu dẫn ví dụ về dự án cao tốc Pleiku - Quy Nhơn, dù đã thi công gần 5 tháng và chủ đầu tư nhiều lần đề nghị bố trí 9.100 tỷ đồng vốn cho năm 2026 nhưng đến nay vẫn chưa được giao vốn.

Theo ông, chỉ số ICOR cao không phải do thiếu vốn mà vì có quá nhiều dự án kém hiệu quả, trong khi kỷ luật tài chính và trách nhiệm giải trình chưa được thực hiện nghiêm túc. Việc tiếp tục rót thêm tiền vào một hệ thống quản trị chưa hiệu quả chỉ khiến hiệu suất đầu tư giảm thêm.

Từ đó, ông đề xuất Chính phủ mạnh dạn cắt giảm ít nhất 30% số dự án hiện có, tập trung loại bỏ những dự án hiệu quả thấp và giữ lại các dự án có khả năng lan tỏa lớn đối với nền kinh tế.

Ngoài ra, việc đánh giá và hạch toán cần phù hợp với đặc thù của từng loại dự án, thay vì áp dụng chung một bộ tiêu chí cho mọi trường hợp.

Đại biểu cũng đề nghị ứng dụng chuyển đổi số trong quản lý đầu tư công theo thời gian thực, xây dựng hệ thống bảng điều khiển số để theo dõi tiến độ, giải ngân và cảnh báo vượt dự toán. Hệ thống này cần liên thông với chủ đầu tư, Kho bạc và Kiểm toán Nhà nước nhằm nâng cao tính minh bạch và trách nhiệm trong từng khâu.

Kết thúc phần phát biểu, đại biểu Lê Hoàng Anh nhấn mạnh mục tiêu tăng trưởng hai con số của nền kinh tế là hoàn toàn có thể đạt được, nhưng chỉ khi Việt Nam dám thực hiện những cải cách mạnh mẽ. Theo ông, điều quan trọng không phải là bơm thêm tiền vào hệ thống hay ban hành thêm nhiều văn bản, mà là thay đổi cách phân bổ vốn để mỗi đồng đầu tư thực sự tạo ra giá trị.