Bán chung cư giá trên 100 triệu/m2, chủ đầu tư lãi bao nhiêu?

"Để triển khai một dự án bất động sản, chủ đầu tư phải gánh hàng loạt chi phí, từ tiền đất, xây dựng đến quảng cáo, bán hàng, quản lý vận hành... Chỉ cần biến động ở một khâu, lợi nhuận sau cùng đã thay đổi đáng kể", CEO một doanh nghiệp chuyên phát triển các dự án chung cư và nhà thấp tầng tại miền Bắc nói với Tri Thức - Znews.

Khoản lãi không cố định, phụ thuộc nhiều vào tiến độ

Theo ông, khi phát triển một dự án, doanh nghiệp sẽ đặt mục tiêu lợi nhuận trước, rồi mới cân đối đầu vào. Trong cơ cấu giá thành hiện nay, chi phí chiếm tỷ trọng cao nhất là giá đất. Khoản này thường chiếm 50-60%, thậm chí tới 70% nếu phát triển dự án mua lại từ thị trường thứ cấp. Điều đáng nói nhất là khoản tiền đất sẽ phải trả đủ ngay từ đầu, doanh nghiệp phải dùng tiền "thịt" cộng với tiền vay ngân hàng, đồng thời chấp nhận trả lãi từ khi dự án chưa khởi động.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng, làm hạ tầng hiện chiếm khoảng 25% giá thành, phần còn lại là các chi phí khác.

“Trước năm 2020, một số dự án còn có thể đặt mục tiêu lợi nhuận 100-150%. Nhưng nay, biên lợi nhuận gộp phổ biến chỉ 30-50%, số ít đạt 50% do chi phí đầu vào, nhất là giá đất tăng mạnh. Chi phí xây dựng khó giảm, quỹ đất rẻ gần như không còn, nên cách duy nhất để tăng lợi nhuận là đàm phán lãi vay thấp, tiết giảm chi phí bán hàng và đẩy nhanh tiến độ. Giả sử tiến độ triển khai chậm, lãi vay và chi phí bán hàng có thể bào mòn, thậm chí rút kiệt lợi nhuận của doanh nghiệp", vị CEO nói.

Đại diện một chủ đầu tư khác cũng nhấn mạnh tiến độ triển khai đóng vai trò quyết định hiệu quả của dự án. Nếu dự án hoàn thành đúng hạn, các loại chi phí sẽ được giữ trong tầm kiểm soát. Ngược lại, chỉ cần chậm một vài năm, lãi vay, chi phí marketing, tiền thuê quản lý xây dựng... có thể phát sinh hàng chục tỷ đồng, tạo áp lực rất lớn.

Theo vị này, hiện nay giá nhà tăng cao, ngoài chi phí đất tăng, chi phí nguyên vật liệu leo thang, còn đến từ các khoản đầu tư vào hạ tầng. Chủ đầu tư ngày càng chi mạnh vào dịch vụ, tiện ích của một dự án để tăng lợi thế cạnh tranh.

Nếu ngày xưa, một dự án chung cư chỉ là mấy trăm căn hộ và một khoảng không gian bố trí cảnh quan đơn giản, thì chủ đầu tư hiện tại phải chi rất nhiều tiền làm tầng hầm đỗ xe, bể bơi, sân tập thể dục thể thao... Những khoản chi phí này sau đó đều phải tính vào giá bán.

Lãi mỏng nhưng đủ hấp dẫn

Ở góc nhìn chi tiết hơn, ông H.T - người từng tham gia lên kế hoạch phát triển dự án bất động sản cho biết cách đây khoảng vài năm, một dự án rộng hơn 1 ha với quy mô khoảng 500 căn hộ có giá đất chiếm khoảng 24% tổng doanh thu, chi phí xây dựng công trình và hạ tầng chiếm 30%, chi phí marketing và bán hàng khoảng 7%, còn các khoản liên quan đến nghiên cứu, pháp lý, thiết kế, quản lý dự án, chăm sóc khách hàng và quản lý chung chiếm 7%. Nếu toàn bộ sản phẩm được tiêu thụ, lợi nhuận gộp dự kiến đạt 32%.

Giả định dự án được hoàn tất trong 3 năm, sau khi khấu trừ thuế thu nhập doanh nghiệp ở mức 22% lợi nhuận và thêm chi phí lãi vay khoảng 10-15% trong thời gian triển khai, thì tỷ suất lợi nhuận ròng chỉ còn chưa đến 5%/năm.

Cùng lô đất đó nếu được phát triển vào thời điểm hiện nay, ông H.T cho rằng cơ cấu chi phí đã có sự thay đổi đáng kể.

Trong đó, giá đất sẽ chiếm khoảng 30% doanh thu, chi phí xây dựng công trình và hạ tầng ở mức 26%, chi phí marketing và bán hàng khoảng 7%, còn chi phí nghiên cứu, pháp lý, chăm sóc khách hàng, quản lý chung và dự phòng khoảng 5%.

Nếu bán hết hàng, lợi nhuận gộp dự kiến vẫn đạt 32% như trước đây, tương đương 10% mỗi năm khi triển khai trong vòng 3 năm. Tuy nhiên, nếu tính thêm lãi vay, lợi nhuận thực tế chỉ còn khoảng 15-20% cho toàn bộ dự án, và tiếp tục bị giảm còn 5%/năm sau khi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp.

Ông nhấn mạnh rằng khoản lợi nhuận này chỉ đạt được khi toàn bộ sản phẩm được tiêu thụ, nếu tồn kho nhiều thì gần như không có lời.

Còn trong trường hợp dự án bị đình trệ vì pháp lý, toàn bộ lợi nhuận có thể bị xóa sạch. Đây cũng là lý do những dự án sau nhiều năm “đắp chiếu”, khi được gỡ vướng thường phải tăng giá bán, bởi nếu giữ giá cũ, chủ đầu tư sẽ lỗ nặng.

“Trên lý thuyết, tỷ suất lợi nhuận ròng 32% nghe có vẻ lớn, nhưng chia đều cho 3 năm thì còn khoảng 10% mỗi năm. Sau khi trừ lãi vay, lợi nhuận ròng thực tế chỉ còn 5-6%/năm. Trong trường hợp dự án vướng pháp lý và kéo dài đến 5-6 năm, chủ đầu tư coi như làm không công”, vị này phân tích.

Cũng theo ông, so với trước đây, giá bán căn hộ đã cao hơn nhưng lợi nhuận của các doanh nghiệp phát triển dự án hầu như không thay đổi.

“Mọi chi phí phát sinh đều được cộng dồn vào giá bán, khiến nhiều người lầm tưởng chủ đầu tư thu về lợi nhuận lớn, nhưng thực tế tỷ suất lợi nhuận vẫn rất mỏng. Nếu tính theo năm, mức lợi nhuận chỉ vài phần trăm, song nhờ quy mô dự án lên tới hàng nghìn tỷ đồng, số tiền tuyệt đối vẫn đáng kể”, ông nói thêm.

Phó chủ tịch một công ty bất động sản cũng chia sẻ góc nhìn tương tự và cho rằng biên lợi nhuận mỗi năm có thể chỉ vài phần trăm, nhưng với quy mô dự án hàng nghìn tỷ đồng, số tiền thu về vẫn rất lớn.

Chưa kể, ngoài khoản chênh lệch từ căn hộ, nhiều doanh nghiệp còn tính cả nguồn thu từ khối đế thương mại như phần lợi nhuận dài hạn. Nhờ đó, bức tranh tài chính của dự án không chỉ dừng ở con số chi phí hay doanh thu, mà còn bao gồm dòng tiền tương lai. Chính yếu tố này giúp bất động sản vẫn đủ hấp dẫn với các tập đoàn lớn, dù biên lợi nhuận ròng phổ biến chỉ dưới 10% mỗi năm.