Nguồn cung tăng mạnh nhưng giao dịch chững lại: Điều gì chờ bất động sản cuối năm 2026?

Nguồn cung phục hồi mạnh nhưng sức mua chưa theo kịp

Sau giai đoạn nhiều dự án được tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, thị trường bất động sản năm 2026 ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về nguồn cung. Hàng loạt dự án được tái khởi động, đồng thời nhiều dự án mới cũng được cấp phép và đưa ra thị trường.

Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý gần nhất, toàn thị trường có khoảng 52.000 sản phẩm được đưa vào giao dịch. Trong đó, nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, tăng hơn 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, đà phục hồi nguồn cung chưa đi cùng với sự cải thiện tương ứng về sức mua. Lượng giao dịch thành công chỉ đạt hơn 24.000 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp khoảng 47%, giảm 10 điểm phần trăm so với quý trước.

Đối với các dự án mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 58%, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn cuối năm 2025. Điều này cho thấy tâm lý thận trọng vẫn đang bao trùm thị trường.

Khảo sát thực tế tại Hà Nội cũng cho thấy nhiều phân khúc từng tăng nóng như căn hộ chung cư hay đất nền đã xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt. Không ít chủ sở hữu chấp nhận giảm giá hoặc rao bán cắt lỗ nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua.

Chi phí đầu vào tăng khiến giá nhà khó giảm

Tại Đại hội đồng cổ đông diễn ra mới đây, ông Nguyễn Quốc Cường, Tổng Giám đốc Quốc Cường Gia Lai, cho biết việc áp dụng bảng giá đất mới đang làm gia tăng đáng kể chi phí đầu vào của các dự án bất động sản. Theo ông, đây là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản khó có khả năng giảm trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng cũng đang tăng mạnh. Theo đánh giá của lãnh đạo doanh nghiệp này, mặt bằng chi phí xây dựng hiện đã tăng khoảng 25-30% so với năm 2025.

Ông Cường cho rằng cơ cấu sản phẩm trên thị trường đang có nhiều thay đổi. Nếu trước đây thị trường chủ yếu gồm nhà ở thương mại thì hiện nay đã xuất hiện thêm nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp, những loại hình sản phẩm mới này tác động trực tiếp đến giá bán, sức mua cũng như quyết định mua nhà của khách hàng, từ đó ảnh hưởng đến diễn biến chung của thị trường bất động sản.

Áp lực thanh khoản được dự báo còn kéo dài

Nhận định về triển vọng thị trường trong 6 tháng cuối năm 2026, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho rằng áp lực thanh khoản sẽ tiếp tục là thách thức lớn đối với thị trường.

Theo ông Quê, dù Ngân hàng Nhà nước đã có chỉ đạo giảm lãi suất huy động nhằm tạo điều kiện hạ lãi suất cho vay, các ngân hàng thương mại vẫn đang chịu áp lực lớn trong việc cân đối nguồn vốn huy động ngắn hạn với nhu cầu cho vay trung và dài hạn. Vì vậy, mặt bằng lãi suất được dự báo khó giảm mạnh trong ngắn hạn.

Điều này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp phát triển dự án mà còn tác động trực tiếp đến nhóm khách hàng có nhu cầu vay vốn mua nhà.

Bên cạnh yếu tố lãi suất, tâm lý người mua cũng đang có nhiều thay đổi. Nhiều khách hàng có nhu cầu ở thực lựa chọn tiếp tục chờ đợi giá điều chỉnh hoặc chuyển dòng tiền sang gửi tiết kiệm để hưởng mức lãi suất hấp dẫn.

Trong khi đó, giới đầu tư không còn duy trì quan điểm bất động sản luôn tăng giá như giai đoạn trước. Theo ông Quê, Việt Nam đang tiến gần tới giai đoạn già hóa dân số sau năm 2035, yếu tố được cho là có thể tác động đến nhu cầu nhà ở trong dài hạn.

Nhà ở xã hội tiếp tục là điểm sáng

Ông Nguyễn Anh Quê cũng cho rằng việc đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai cùng các đề xuất đánh thuế bất động sản như thuế nhà bỏ hoang hay thuế lũy tiến đối với bất động sản thứ hai sẽ tạo thêm áp lực lên hoạt động đầu cơ và các giao dịch thiếu minh bạch.

Theo vị chuyên gia, những thay đổi này có thể khiến thị trường trầm lắng hơn trong ngắn hạn nhưng sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch và hướng tới sự phát triển bền vững hơn trong tương lai.

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, nhà ở xã hội được dự báo tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu ở thực lớn cùng các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước.

Đối với căn hộ thương mại, ông Quê cho rằng thách thức lớn nhất hiện nay không nằm ở nguy cơ thua lỗ mà là bài toán định giá sản phẩm. Theo ông, những doanh nghiệp chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận và đưa giá bán về mức phù hợp với khả năng chi trả của người mua sẽ có lợi thế hơn về thanh khoản cũng như khả năng tiêu thụ sản phẩm trong thời gian tới.