Nhà tập thể cũ tại Hà Nội "hét giá" hơn 350 triệu đồng/m², đắt ngang căn hộ hạng sang

Theo khảo sát trên các sàn bất động sản trực tuyến, giá nhà tập thể cũ đang có đà tăng phi mã theo sức nóng của phân khúc chung cư.

Cụ thể, một căn hộ tập thể cũ nằm ở tầng 1 khu Cửa Nam (Hà Nội), có diện tích sử dụng khoảng 45m², đang được chào bán với giá 4,35 tỷ đồng. Điều đáng chú ý là diện tích được cấp sổ đỏ của căn hộ này chỉ vỏn vẹn 12m², phần diện tích còn lại không có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nếu tính theo diện tích trên sổ, giá bán thực tế lên tới khoảng 362,5 triệu đồng/m² – con số khiến không ít người phải giật mình.

Không chỉ Cửa Nam, nhiều căn hộ tập thể cũ tại các khu vực trung tâm khác cũng được chào bán với mức giá “không tưởng”. Một căn hộ tại phố Tông Đản, gần khu vực Nhà hát Lớn, có diện tích sử dụng thực tế khoảng 70m² nhưng diện tích trên sổ đỏ chỉ 44m², đang được rao bán với giá 8,2 tỷ đồng. Tính theo diện tích pháp lý, mức giá tương đương khoảng 186,4 triệu đồng/m². Căn hộ được giới thiệu có 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, nằm trong khu vực an ninh tốt, dân trí cao và có sổ đỏ chính chủ.

Tương tự, một căn hộ tập thể tầng 1 tại khu Bà Triệu có diện tích sổ đỏ 37,4m², diện tích sử dụng khoảng 38m², được chào bán với giá 9,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 251 triệu đồng/m². Mức giá này khiến nhiều người không khỏi choáng váng khi đây là công trình đã tồn tại hàng chục năm.

Tại sao nhà "cũ nát" lại có giá "trên trời"?

VTC News dẫn lời chị Hoài Anh – một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, trước đây nhà tập thể thường được xem là phân khúc giá rẻ so với nhà trong khu dân cư. Tuy nhiên, khi giá nhà đất liên tục leo thang, loại hình này không còn giữ được lợi thế “rẻ” như trước.

Các khu tập thể như Cửa Nam, Tông Đản, Bà Triệu, Hàng Điếu… đều nằm trong khu vực lõi nội đô lịch sử của Hà Nội – nơi quỹ đất gần như cạn kiệt hoàn toàn, không thể mở rộng và hầu như không còn nguồn cung nhà ở mới. Tại những vị trí này, nhà mặt phố thường được rao bán với mức giá 2–3 tỷ đồng/m². Vì vậy, dù là nhà tập thể cũ, xuống cấp, nhưng nếu nằm sát mặt phố, có lối đi riêng, có khả năng cải tạo và thậm chí vừa ở vừa kinh doanh nhỏ, thì mức giá vài trăm triệu đồng/m² vẫn được xem là “đắt nhưng có lý” với nhiều người mua.

Bên cạnh đó, sự khan hiếm gần như tuyệt đối của nhà ở giá thấp trong nội đô cũng là yếu tố quan trọng đẩy giá nhà tập thể cũ tăng cao. Tại Hà Nội, nếu muốn sở hữu một bất động sản có sổ đỏ, nằm ở khu vực trung tâm, diện tích đủ để ở và mức giá dưới 5 tỷ đồng, lựa chọn gần như duy nhất còn lại chính là nhà tập thể cũ.

Chung cư mới tại nội đô rất hiếm, hoặc nếu có thì giá đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Nhà mặt đất lại càng khó tiếp cận do giá đã ở mức rất cao. Vì vậy, nhà tập thể cũ trở thành giải pháp cuối cùng cho những người có nhu cầu ở thực, làm việc tại trung tâm và chấp nhận đánh đổi về tiện nghi cũng như tuổi thọ công trình để đổi lấy vị trí.

Theo chị Hoài Anh, với nhiều người, việc bỏ ra 4–5 tỷ đồng để sở hữu một bất động sản nằm giữa trung tâm Hà Nội, có thể ở, cho thuê hoặc nắm giữ dài hạn, vẫn được xem là lựa chọn chấp nhận được trong bối cảnh lạm phát và các kênh đầu tư khác tiềm ẩn rủi ro.

Cần thận trọng trước khi xuống tiền

Cũng trao đổi với nguồn tin trên, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định nhà tập thể cũ trở nên “đắt khách” chủ yếu nhờ vị trí trung tâm, trong khi nguồn cung nhà ở mới ngày càng khan hiếm.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý người mua cần đặc biệt quan tâm đến diện tích thực và phần diện tích cơi nới. Nhiều căn hộ tập thể đã được mở rộng thêm bằng các “chuồng cọp” hoặc hạng mục cơi nới không đảm bảo an toàn, tiềm ẩn rủi ro cho người mua.

Trên thực tế, diện tích được ghi nhận trên sổ đỏ của các căn hộ tập thể thường khá nhỏ, trong khi phần diện tích cơi nới không được công nhận về mặt pháp lý. Những diện tích này sẽ không được tính khi chuyển nhượng hoặc khi bồi thường trong trường hợp khu tập thể bị phá dỡ, xây dựng lại.

Vì vậy, dù xuất hiện thông tin về việc cải tạo, xây mới các khu tập thể cũ và tiềm năng trở thành “đất vàng” trong tương lai, người mua vẫn cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền.