Chuyên gia: "Người Việt thuộc nhóm khó mua nhà nhất thế giới"

Tại hội thảo “Thị trường bất động sản 2026 - vượt gió ngược, đón chu kỳ mới” diễn ra ngày 12/5, ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho biết khả năng tiếp cận nhà ở của người dân Việt Nam đang suy giảm mạnh trong vài năm gần đây.

Theo ông Lực, nếu giai đoạn 2023-2024 người dân cần khoảng 23 năm thu nhập để sở hữu một căn nhà thì đến năm ngoái con số này đã tăng lên 26 năm. Hiện nay, thời gian tích lũy đã vượt mốc 30 năm do giá bất động sản tăng nhanh hơn rất nhiều so với tốc độ cải thiện thu nhập.

Vị chuyên gia nhận định mức chênh lệch này hiện cao gấp đôi mặt bằng trung bình toàn cầu, phản ánh áp lực ngày càng lớn với người mua nhà, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Dữ liệu từ nền tảng thống kê chi phí sinh hoạt Numbeo cũng cho thấy Việt Nam đang nằm trong nhóm quốc gia khó mua nhà nhất thế giới. Nếu năm 2023 Việt Nam đứng thứ 14 về mức độ khó tiếp cận nhà ở thì hiện đã tăng lên vị trí thứ 10 trong hơn 100 quốc gia được khảo sát.

Theo bảng xếp hạng này, thứ hạng càng cao đồng nghĩa giá nhà càng vượt xa khả năng chi trả của người dân.

Ông Cấn Văn Lực cho rằng trong khi nhiều thị trường trên thế giới đã chứng kiến giá bất động sản chững lại hoặc giảm sau giai đoạn tăng nóng, giá nhà tại Việt Nam vẫn liên tục leo thang. Ngay cả căn hộ giá khoảng 1 tỷ đồng – vốn ngày càng hiếm trên thị trường – cũng đòi hỏi người lao động phải tích lũy suốt hàng chục năm mới có thể tiếp cận.

Dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng, ông cho biết trong năm 2025, giá căn hộ tại Hà Nội và TP HCM tăng trung bình từ 20-30%. Trong khi đó, giá nhà ở riêng lẻ và đất nền cũng tăng khoảng 10-15%.

Đà tăng tiếp tục kéo dài sang quý I năm nay khi giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đạt khoảng 128 triệu đồng mỗi m2, còn TP HCM vào khoảng 112 triệu đồng mỗi m2, cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước.

Nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Theo Knight Việt Nam, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP HCM hiện đạt trung bình 108 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 12% theo năm. Tại Hà Nội, mức giá trung bình lên tới khoảng 112 triệu đồng mỗi m2, tăng mạnh tới 38%.

Theo bà Cao Thị Thu Hương, Phó giám đốc nghiên cứu và tư vấn Savills Việt Nam, nguyên nhân lớn nhất khiến giá nhà liên tục tăng nằm ở tình trạng thiếu hụt nguồn cung và sự lệch pha cung - cầu kéo dài nhiều năm.

Bà cho biết thị trường hiện tập trung phát triển căn hộ cao cấp, trong khi nhu cầu thực của người dân chủ yếu nằm ở phân khúc trung cấp và vừa túi tiền.

Trong khoảng 5-7 năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ bình dân liên tục suy giảm. Tại TP HCM, phân khúc này hiện chỉ chiếm dưới một phần ba lượng giao dịch, còn tại Hà Nội tỷ lệ đã xuống dưới 5%.

Riêng trong quý I năm nay, Hà Nội không ghi nhận dự án căn hộ hạng C mới nào mở bán. Tại TP HCM, nguồn cung phân khúc này cũng chỉ chiếm khoảng 29%.

Các chuyên gia dự báo từ nay đến năm 2027, nguồn cung nhà ở mới tại hai đô thị lớn vẫn khó đáp ứng nhu cầu thực tế. Trong khi dân số tiếp tục tăng khoảng 1-2% mỗi năm, Hà Nội và TP HCM cần bổ sung khoảng 50.000-100.000 căn nhà mỗi năm để đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, lượng cung hiện tại mới chỉ đáp ứng được khoảng một phần ba.

Ngoài sự thiếu hụt nguồn cung, giá bất động sản còn chịu sức ép từ chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công, lãi vay và thời gian xử lý pháp lý kéo dài. Nhiều dự án bị đình trệ trong nhiều năm khiến doanh nghiệp phát sinh thêm chi phí vốn, từ đó đẩy giá bán tăng cao.

Theo các chuyên gia, mặt bằng giá hiện nay đang tạo áp lực đặc biệt lớn đối với người trẻ và tầng lớp trung lưu tại đô thị. Nhiều người rơi vào tình trạng không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tiếp cận nhà thương mại.

Trước thực trạng này, các chuyên gia cho rằng giải pháp quan trọng nhất vẫn là tăng nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Đồng thời, cần tháo gỡ nhanh các vướng mắc pháp lý, minh bạch dữ liệu thị trường và kiểm soát tình trạng đầu cơ nhằm hạn chế việc đẩy giá bất động sản lên quá cao.