Thị trường bất động sản "nóng" theo lãi suất, người mua và doanh nghiệp cùng lo

Dù Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng đã có nhiều nỗ lực điều hành nhằm giảm lãi suất huy động và cho vay từ đầu tháng 4, thực tế thị trường vẫn đang đối mặt với bài toán chi phí vốn đắt đỏ. Tại hội thảo về dòng vốn tín dụng diễn ra sáng 12/5 tại TP.HCM, các chuyên gia nhận định mặt bằng lãi suất tại Việt Nam khó có thể giảm sâu do chịu ảnh hưởng trực tiếp từ xu hướng thắt chặt tiền tệ toàn cầu.

Áp lực từ lãi suất thả nổi "ngất ngưởng"

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, việc các ngân hàng Trung ương lớn, điển hình là Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), vẫn duy trì lãi suất cao đã tác động mạnh đến tỷ giá và lãi suất trong nước. Hiện nay, dù các gói vay ưu đãi ban đầu có mức lãi suất khoảng 8,5-10%/năm, nhưng sau đó, lãi suất thả nổi thường vọt lên ngưỡng 12-14%/năm.

Mức lãi suất này đã tiệm cận vùng đỉnh của cuối năm 2022, tạo nên rào cản tài chính khổng lồ đối với những người có nhu cầu mua nhà. Trong bối cảnh giá bất động sản vẫn neo ở mức cao và vượt xa thu nhập thực tế, người dân có xu hướng e dè hơn với các đòn bẩy tài chính, khiến khả năng hấp thụ của thị trường bị đình trệ.

Chủ đầu tư thận trọng, tín dụng được kiểm soát chặt

Không chỉ người mua nhà, các chủ đầu tư cũng đang rơi vào thế khó. Chi phí vốn tăng cao buộc các doanh nghiệp phải thận trọng hơn trong việc triển khai dự án mới, thậm chí gặp khó khăn về dòng tiền tại các dự án đang thi công. Tổ chức VIS Rating dự báo, lãi suất cho vay mua nhà bình quân có thể tăng thêm 3-4 điểm phần trăm trong thời gian tới khi lãi suất huy động có dấu hiệu nhích lên.

Về phía quản lý, từ đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá mức 15% - tương đương mức tăng trưởng chung của nền kinh tế. Tính đến cuối năm 2025, dư nợ trong lĩnh vực này đã đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 1/4 tổng dư nợ toàn hệ thống. Điều này cho thấy sự sàng lọc khắt khe hơn: chỉ những doanh nghiệp lớn với pháp lý minh bạch mới dễ dàng tiếp cận vốn ngân hàng, trong khi các đơn vị nhỏ hơn buộc phải tự cứu mình bằng các kênh khác.

Khai thông nguồn vốn từ dân cư

Trước những thách thức của kênh tín dụng truyền thống, giới chuyên gia cho rằng thị trường cần đa dạng hóa nguồn lực. TS Cấn Văn Lực chỉ ra rằng tỷ lệ tiết kiệm của người dân Việt Nam hiện đang rất lớn, tương đương 37% GDP. Đây là nguồn vốn tiềm năng cần được khơi thông qua các kênh như cổ phiếu, trái phiếu và vốn FDI để thay thế cho sự phụ thuộc vào ngân hàng.

Dù ngắn hạn vẫn còn nhiều lực cản, nhưng triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản vẫn được đánh giá tích cực nhờ các chính sách điều phối dòng vốn linh hoạt và đà tăng trưởng vĩ mô ổn định. Việc chuyển dịch sang các hình thức huy động vốn đa dạng hơn được kỳ vọng sẽ giúp thị trường duy trì đà phục hồi bền vững.